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Appartement à vendre

VilleRis-Orangis (91)
Surface56.7m²
Coût Total157 252€
Loyer Annuel10 147€
Rentabilité6.45%
Cashflow/mois-269€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 124 900 €
Surface : 56.7 m²
Prix au m² : 2 202,82 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, Toilettes séparées, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, Balcon, Belle vue, Non meublé

4900 IMMO vous propose :

À seulement 1 minute à pied de la gare de Ris-Orangis et 5 minutes des écoles et commerces, découvrez ce T3 lumineux de 56,74m2, sans travaux à prévoir. Situé au 4 € étage sans ascenseur, il se compose d'une entrée, d'un salon donnant sur un grand balcon filant avec vue dégagée, d'une cuisine séparée, aménagée et équipée, de 2 chambres toutes deux ouvertes sur le balcon, d'une salle d'eau et d'un WC indépendant. Une cave complète ce bien.

Charges de copropriété : 187 euros/mois (eau froide + chauffage) Taxe foncière : 1 232 euros Ballon d'eau chaude 200 L + chauffe-eau supplémentaire dans la cuisine

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 75 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie D, Classe climat D Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1220.00 euros et 1350.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Ris-Orangis
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91130
Coordonnées : 48.640111, 2.404528
Total : 157 252€
Prix d'acquisition : 124 900€
Travaux : 22 360€
Valeur du bien : 147 260€
Frais de notaire : 9 992€
Coût estimé : 9 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 56.7m²
Loyer prédit : 14.91€/m²/mois
Fourchette : 12.73€ - 17.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 846€/mois
Loyer annuel estimé : 10147€/an
Fourchette totale : 722€ - 991€/mois
Fourchette annuelle : 8663€ - 11886€/an
Rentabilité brute :6.45%
Fourchette de rentabilité :5.51% - 7.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 058,82 €/m²
Basé sur :83 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :116 735 €
Prix d'achat :124 900 €
Décote à l'achat :+8 165€ (+7.0%)
Marge achat-revente :-40 517€ (-34.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :157 252€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :778,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :45,87€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 824,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 397,65€
Coût de l'assurance :13 759,55€
Taxe foncière : 1 232,00€/an
Soit par mois : 102,67€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 187,00€/mois
Soit par an : 2 244,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 845,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 114,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-268,75€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 223 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise aux normes du ballon d'eau chaude de 200 L et du chauffe-eau supplémentaire dans la cuisine
Quantité: 1 ballon d'eau chaude + 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements de cuisine (placards, électroménager) et peinture
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements un peu datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche ou baignoire, lavabo, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 360 €(394 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:3 900€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 400€
  • Cuisine:8 500€
    Cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 unité × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€
  • Salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ris-Orangis (coefficient 1.2 appliqué pour l'Île-de-France). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 900€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 846 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 147 €/an
Calcul : 846 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 279 €/an
Base de calcul : Emprunt de 157 252 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 550 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 232 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 244 €/an
Calcul : 187 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 360 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 665 €
Revenus locatifs : +10 147 €
Charges déductibles : -31 665 €
Résultat foncier Année 1 : -21 518 €(Déficit de 21 518 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 10 818 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 305 €/an
Revenus locatifs : +10 147 €
Charges déductibles : -9 305 €
Résultat foncier Années 2+ : 842 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 10817.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 124 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 185 €(65% de 124 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 952 €/an
Calcul : 81 185 € × 3,636% = 2 952 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 147 €31 670 €5 284 €-21 523 €10 700 €10 823 €10 823 €
210 350 €9 170 €5 143 €1 181 €--9 642 €
310 557 €9 025 €4 998 €1 533 €--8 109 €
410 768 €8 874 €4 848 €1 894 €--6 215 €
510 984 €8 719 €4 693 €2 265 €--3 951 €
611 204 €8 558 €4 532 €2 645 €--1 306 €
711 428 €8 392 €4 366 €3 035 €---
811 656 €8 220 €4 194 €3 436 €---
911 889 €8 042 €4 016 €3 847 €---
1012 127 €7 858 €3 832 €4 269 €---
1112 370 €7 668 €3 641 €4 702 €---
1212 617 €7 471 €3 444 €5 146 €---
1312 869 €7 267 €3 241 €5 602 €---
1413 127 €7 056 €3 030 €6 071 €---
1513 389 €6 838 €2 812 €6 551 €---
1613 657 €6 612 €2 586 €7 045 €---
1713 930 €6 379 €2 352 €7 551 €---
1814 209 €6 137 €2 111 €8 071 €---
1914 493 €5 887 €1 861 €8 605 €---
2014 783 €5 629 €1 603 €9 154 €---
2115 078 €5 362 €1 335 €9 717 €---
2215 380 €5 085 €1 058 €10 295 €---
2315 688 €4 799 €772 €10 889 €---
2416 001 €4 503 €476 €11 499 €---
2516 321 €4 196 €170 €12 125 €---
TOTAL325 023 €199 417 €76 398 €125 606 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 125 606 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 147 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 131 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 131 €-3 210 €+5 341 €
2+2 131 €0 €+2 131 €
3+2 131 €0 €+2 131 €
4+2 131 €0 €+2 131 €
5+2 131 €0 €+2 131 €
6+2 131 €0 €+2 131 €
7+2 131 €+519 €+1 612 €
8+2 131 €+1 031 €+1 100 €
9+2 131 €+1 154 €+977 €
10+2 131 €+1 281 €+850 €
11+2 131 €+1 411 €+720 €
12+2 131 €+1 544 €+587 €
13+2 131 €+1 681 €+450 €
14+2 131 €+1 821 €+310 €
15+2 131 €+1 965 €+166 €
16+2 131 €+2 113 €+18 €
17+2 131 €+2 265 €-134 €
18+2 131 €+2 421 €-290 €
19+2 131 €+2 582 €-451 €
20+2 131 €+2 746 €-615 €
21+2 131 €+2 915 €-784 €
22+2 131 €+3 089 €-958 €
23+2 131 €+3 267 €-1 136 €
24+2 131 €+3 450 €-1 319 €
25+2 131 €+3 638 €-1 507 €
Total+53 275 €+37 682 €+15 593 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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