Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

BEL APPARTEMENT T3 AVEC GARAGE

Bien expiré
VilleTulle (19)
Surface80m²
Coût Total104 730€
Loyer Annuel7 378€
Rentabilité7.04%
Cashflow/mois+0€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 74 250 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 928,13 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 3, Cave, Nombre de WC : 1

Située sur les hauteurs de la ville, ce bel appartement d'environ 80m2 situé au deuxième et dernier étage d'une copropriété. vous offre une pièce de vie lumineuse, une cuisine équipée et aménagée, deux chambres de belles tailles, une salle d'eau, un wc séparé et un espace buanderie. Chauffage individuel électrique, double vitrage, électricité refaite. Son plus : un garage privatif avec accès direct dans l'entrée de l'immeuble. Bon état général pour cet appartement qui n'attend que vos projets pour les accueillir de la meilleure façon qu'il soit ! N'hésitez pas à contacter votre agence de Tulle au 05.55.93.94.94. pour organiser une visite !

  • https://blayez-immobilier.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.272772, 1.776849
Total : 104 730€
Prix d'acquisition : 74 250€
Travaux : 24 540€
Valeur du bien : 98 790€
Frais de notaire : 5 940€
Coût estimé : 5 940€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 6.07€ - 9.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 615€/mois
Loyer annuel estimé : 7378€/an
Fourchette totale : 486€ - 778€/mois
Fourchette annuelle : 5827€ - 9341€/an
Rentabilité brute :7.04%
Fourchette de rentabilité :5.56% - 8.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 730€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :522,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :30,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 553,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 055,86€
Coût de l'assurance :9 163,87€
Taxe foncière : 737,77€/an
Soit par mois : 61,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 614,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 614,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :0,16€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 319 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique individuel
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, mise aux normes nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 540 €(307 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 400€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 400€
  • Menuiseries:11 200€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:2 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€
  • Salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€
  • Cuisine:480€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tulle (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 615 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 378 €/an
Calcul : 615 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 588 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 730 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 367 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 738 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 540 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 233 €
Revenus locatifs : +7 378 €
Charges déductibles : -29 233 €
Résultat foncier Année 1 : -21 855 €(Déficit de 21 855 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 455 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 693 €/an
Revenus locatifs : +7 378 €
Charges déductibles : -4 693 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 685 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 454.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 74 250 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 263 €(65% de 74 250 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 755 €/an
Calcul : 48 263 € × 3,636% = 1 755 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 378 €29 236 €3 592 €-21 858 €21 400 €458 €458 €
27 525 €4 602 €3 497 €2 924 €---
37 676 €4 504 €3 399 €3 172 €---
47 829 €4 403 €3 298 €3 427 €---
57 986 €4 298 €3 193 €3 688 €---
68 146 €4 189 €3 085 €3 956 €---
78 309 €4 077 €2 973 €4 232 €---
88 475 €3 961 €2 856 €4 514 €---
98 644 €3 840 €2 736 €4 804 €---
108 817 €3 715 €2 611 €5 102 €---
118 993 €3 586 €2 482 €5 407 €---
129 173 €3 453 €2 349 €5 720 €---
139 357 €3 315 €2 210 €6 042 €---
149 544 €3 171 €2 067 €6 373 €---
159 735 €3 023 €1 919 €6 712 €---
169 929 €2 870 €1 765 €7 060 €---
1710 128 €2 711 €1 606 €7 417 €---
1810 331 €2 546 €1 442 €7 784 €---
1910 537 €2 376 €1 272 €8 161 €---
2010 748 €2 200 €1 095 €8 548 €---
2110 963 €2 017 €913 €8 946 €---
2211 182 €1 828 €724 €9 354 €---
2311 406 €1 633 €528 €9 773 €---
2411 634 €1 430 €326 €10 204 €---
2511 867 €1 221 €116 €10 646 €---
TOTAL236 310 €104 204 €52 056 €132 106 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 132 106 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 378 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 549 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 549 €-6 420 €+7 969 €
2+1 549 €+740 €+809 €
3+1 549 €+952 €+597 €
4+1 549 €+1 028 €+521 €
5+1 549 €+1 106 €+443 €
6+1 549 €+1 187 €+362 €
7+1 549 €+1 269 €+280 €
8+1 549 €+1 354 €+195 €
9+1 549 €+1 441 €+108 €
10+1 549 €+1 530 €+19 €
11+1 549 €+1 622 €-73 €
12+1 549 €+1 716 €-167 €
13+1 549 €+1 813 €-264 €
14+1 549 €+1 912 €-363 €
15+1 549 €+2 013 €-464 €
16+1 549 €+2 118 €-569 €
17+1 549 €+2 225 €-676 €
18+1 549 €+2 335 €-786 €
19+1 549 €+2 448 €-899 €
20+1 549 €+2 564 €-1 015 €
21+1 549 €+2 684 €-1 135 €
22+1 549 €+2 806 €-1 257 €
23+1 549 €+2 932 €-1 383 €
24+1 549 €+3 061 €-1 512 €
25+1 549 €+3 194 €-1 645 €
Total+38 725 €+39 632 €+-907 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →