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Appartement 4 pièces 70 m²

Bien expiré
VilleCluses (74)
Surface70
Coût Total161 410
Loyer Annuel10 590
Rentabilité6.56%
Cashflow/mois-53
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 842,86 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 70 m² - Appartement 4 pièces 70 m²

L'agence ERA Bassin du Genevois vous présente un appartement de type T4 de 70m² au 4ème étage d'une copropriété de 1957.

Situé à quelques minutes du centre-ville ainsi que de l'autoroute, ce bien vous permettra un accès rapide à toutes les commodités.

Seulement, un petit rafraîchissement est à prévoir dans ce logement. il se compose de la manière suivante ; une entrée, une cuisine indépendante, un spacieux séjour, trois chambres chaleureuses, une salle d'eau, des WC.

Une cave en sous-sol vient compléter ce bien.

Cet appartement à Cluses vous est proposé par l'agence ERA Bassin du Genevois. Pour tout renseignement, n'hésitez pas à contacter l'agence [Coordonnées masquées] / [Coordonnées masquées].

Surface : 70 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 168 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 09/08/2024

Consommation énergie primaire : 396 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Cluses
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74300
Coordonnées : 46.069664, 6.561273
Total : 161 410
Prix d'acquisition : 129 000
Travaux : 22 090
Valeur du bien : 151 090
Frais de notaire : 10 320
Coût estimé : 10 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70
Loyer prédit : 12.61€/m²/mois
Fourchette : 10.09€ - 15.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 882€/mois
Loyer annuel estimé : 10590€/an
Fourchette totale : 706€ - 1103€/mois
Fourchette annuelle : 8474€ - 13233€/an
Rentabilité brute :6.56%
Fourchette de rentabilité :5.25% - 8.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 071,43 €/m²
Basé sur :179 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :145 000
Prix d'achat :129 000
Décote à l'achat :-16 000 (-11.0%)
Marge achat-revente :-16 410€ (-11.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 410
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :800,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :47,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 847,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 675,95
Coût de l'assurance :14 123,37
Taxe foncière : 1 058,97€/an
Soit par mois : 88,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 882,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 935,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-53,14€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 70 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un léger rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle de bain
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 090(316 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 320
    Parquet flottant: 32 m² × 60€/m² = 1920€, Main d'œuvre: 480€ = 2400€
  • Chambres - Peinture:960
    Peinture murs et plafonds: 32 m² × 30€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:360
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 30€/m² = 360€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Peinture:150
    Peinture murs et plafonds: 5 m² × 30€/m² = 150€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cluses (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FD(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 882 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 590 €/an
Calcul : 882 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 434 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 410 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 565 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 059 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 090
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 148
Revenus locatifs : +10 590
Charges déductibles : -29 148
Résultat foncier Année 1 : -18 558(Déficit de 18 558 €)
Imputable sur revenu global : 18 558
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 058 €/an
Revenus locatifs : +10 590
Charges déductibles : -7 058
Résultat foncier Années 2+ : 3 532 €/an
Prix d'achat du bien : 129 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 59029 1535 439-18 56418 564 €--
210 8016 9195 2953 882---
311 0176 7705 1464 248---
411 2386 6154 9924 622---
511 4636 4564 8325 007---
611 6926 2904 6675 401---
711 9266 1194 4965 806---
812 1645 9424 3196 222---
912 4075 7594 1366 648---
1012 6565 5703 9467 086---
1112 9095 3743 7507 535---
1213 1675 1713 5477 996---
1313 4304 9623 3388 469---
1413 6994 7453 1218 954---
1513 9734 5202 8969 453---
1614 2524 2882 6649 965---
1714 5374 0472 42310 490---
1814 8283 7992 17511 030---
1915 1253 5411 91711 583---
2015 4273 2751 65112 152---
2115 7363 0001 37612 736---
2216 0502 7151 09113 336---
2316 3712 42079613 952---
2416 6992 11549114 584---
2517 0331 79917515 234---
TOTAL339 190141 36378 676197 82718 564Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 569
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 197 827
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 590 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 224 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 224-5 569+7 793
2+2 224+1 165+1 059
3+2 224+1 274+950
4+2 224+1 387+837
5+2 224+1 502+722
6+2 224+1 620+604
7+2 224+1 742+482
8+2 224+1 867+357
9+2 224+1 994+230
10+2 224+2 126+98
11+2 224+2 260-36
12+2 224+2 399-175
13+2 224+2 541-317
14+2 224+2 686-462
15+2 224+2 836-612
16+2 224+2 989-765
17+2 224+3 147-923
18+2 224+3 309-1 085
19+2 224+3 475-1 251
20+2 224+3 646-1 422
21+2 224+3 821-1 597
22+2 224+4 001-1 777
23+2 224+4 186-1 962
24+2 224+4 375-2 151
25+2 224+4 570-2 346
Total+55 600+59 348+-3 748
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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