Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 4 pièces 70 m²

Bien expiré
VilleCluses (74)
Surface70m²
Coût Total161 410€
Loyer Annuel10 590€
Rentabilité6.56%
Cashflow/mois-53€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 842,86 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 70 m² - Appartement 4 pièces 70 m²

L'agence ERA Bassin du Genevois vous présente un appartement de type T4 de 70m² au 4ème étage d'une copropriété de 1957.

Situé à quelques minutes du centre-ville ainsi que de l'autoroute, ce bien vous permettra un accès rapide à toutes les commodités.

Seulement, un petit rafraîchissement est à prévoir dans ce logement. il se compose de la manière suivante ; une entrée, une cuisine indépendante, un spacieux séjour, trois chambres chaleureuses, une salle d'eau, des WC.

Une cave en sous-sol vient compléter ce bien.

Cet appartement à Cluses vous est proposé par l'agence ERA Bassin du Genevois. Pour tout renseignement, n'hésitez pas à contacter l'agence [Coordonnées masquées] / [Coordonnées masquées].

Surface : 70 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 168 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 09/08/2024

Consommation énergie primaire : 396 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Cluses
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74300
Coordonnées : 46.069664, 6.561273
Total : 161 410€
Prix d'acquisition : 129 000€
Travaux : 22 090€
Valeur du bien : 151 090€
Frais de notaire : 10 320€
Coût estimé : 10 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 12.61€/m²/mois
Fourchette : 10.09€ - 15.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 882€/mois
Loyer annuel estimé : 10590€/an
Fourchette totale : 706€ - 1103€/mois
Fourchette annuelle : 8474€ - 13233€/an
Rentabilité brute :6.56%
Fourchette de rentabilité :5.25% - 8.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 071,43 €/m²
Basé sur :179 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :145 000 €
Prix d'achat :129 000 €
Décote à l'achat :-16 000€ (-11.0%)
Marge achat-revente :-16 410€ (-11.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 410€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :800,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :47,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 847,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 675,95€
Coût de l'assurance :14 123,37€
Taxe foncière : 1 058,97€/an
Soit par mois : 88,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 882,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 935,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-53,14€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 70 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un léger rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle de bain
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 090 €(316 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 320€
    Parquet flottant: 32 m² × 60€/m² = 1920€, Main d'œuvre: 480€ = 2400€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 32 m² × 30€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:360€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 30€/m² = 360€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Peinture:150€
    Peinture murs et plafonds: 5 m² × 30€/m² = 150€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cluses (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 882 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 590 €/an
Calcul : 882 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 434 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 410 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 565 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 059 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 090 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 148 €
Revenus locatifs : +10 590 €
Charges déductibles : -29 148 €
Résultat foncier Année 1 : -18 558 €(Déficit de 18 558 €)
Imputable sur revenu global : 18 558 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 058 €/an
Revenus locatifs : +10 590 €
Charges déductibles : -7 058 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 532 €/an
Prix d'achat du bien : 129 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850 €(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 590 €29 153 €5 439 €-18 564 €18 564 €--
210 801 €6 919 €5 295 €3 882 €---
311 017 €6 770 €5 146 €4 248 €---
411 238 €6 615 €4 992 €4 622 €---
511 463 €6 456 €4 832 €5 007 €---
611 692 €6 290 €4 667 €5 401 €---
711 926 €6 119 €4 496 €5 806 €---
812 164 €5 942 €4 319 €6 222 €---
912 407 €5 759 €4 136 €6 648 €---
1012 656 €5 570 €3 946 €7 086 €---
1112 909 €5 374 €3 750 €7 535 €---
1213 167 €5 171 €3 547 €7 996 €---
1313 430 €4 962 €3 338 €8 469 €---
1413 699 €4 745 €3 121 €8 954 €---
1513 973 €4 520 €2 896 €9 453 €---
1614 252 €4 288 €2 664 €9 965 €---
1714 537 €4 047 €2 423 €10 490 €---
1814 828 €3 799 €2 175 €11 030 €---
1915 125 €3 541 €1 917 €11 583 €---
2015 427 €3 275 €1 651 €12 152 €---
2115 736 €3 000 €1 376 €12 736 €---
2216 050 €2 715 €1 091 €13 336 €---
2316 371 €2 420 €796 €13 952 €---
2416 699 €2 115 €491 €14 584 €---
2517 033 €1 799 €175 €15 234 €---
TOTAL339 190 €141 363 €78 676 €197 827 €18 564 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 569 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 197 827 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 590 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 224 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 224 €-5 569 €+7 793 €
2+2 224 €+1 165 €+1 059 €
3+2 224 €+1 274 €+950 €
4+2 224 €+1 387 €+837 €
5+2 224 €+1 502 €+722 €
6+2 224 €+1 620 €+604 €
7+2 224 €+1 742 €+482 €
8+2 224 €+1 867 €+357 €
9+2 224 €+1 994 €+230 €
10+2 224 €+2 126 €+98 €
11+2 224 €+2 260 €-36 €
12+2 224 €+2 399 €-175 €
13+2 224 €+2 541 €-317 €
14+2 224 €+2 686 €-462 €
15+2 224 €+2 836 €-612 €
16+2 224 €+2 989 €-765 €
17+2 224 €+3 147 €-923 €
18+2 224 €+3 309 €-1 085 €
19+2 224 €+3 475 €-1 251 €
20+2 224 €+3 646 €-1 422 €
21+2 224 €+3 821 €-1 597 €
22+2 224 €+4 001 €-1 777 €
23+2 224 €+4 186 €-1 962 €
24+2 224 €+4 375 €-2 151 €
25+2 224 €+4 570 €-2 346 €
Total+55 600 €+59 348 €+-3 748 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 200 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →