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Duplex 4 pièces 108 m²

Bien expiré
VilleBignan (56)
Surface108m²
Coût Total180 060€
Loyer Annuel12 305€
Rentabilité6.83%
Cashflow/mois-7€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 147 000 €
Surface : 108 m²
Prix au m² : 1 361,11 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Duplex 4 pièces 108 m²

Bignan, centre bourg, au premier étage d'une petite copropriété, appartement de 108m² en duplex avec terrasse, balcon et garage. Lumineux, il offre une grande pièce de vie de 46m² ouvrant sur une terrasse à l'abri des regards, chambre, salle d'eau, WC. A l'étage, mezzanine, deux chambres, salle d'eau. Un garage en complément. Copropriété de 10 lots (pas de procédure en cours) et syndic bénévole. Faible charges de copropriété. DPE D. Réf 387.

Surface : 108 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 10 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 22/07/2025

Consommation énergie primaire : 164 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 950 € et 2 690 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Bignan
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56500
Coordonnées : 47.872260, -2.784205
Total : 180 060€
Prix d'acquisition : 147 000€
Travaux : 21 300€
Valeur du bien : 168 300€
Frais de notaire : 11 760€
Coût estimé : 11 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 108m²
Loyer prédit : 9.49€/m²/mois
Fourchette : 7.64€ - 11.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 1025€/mois
Loyer annuel estimé : 12305€/an
Fourchette totale : 825€ - 1275€/mois
Fourchette annuelle : 9895€ - 15302€/an
Rentabilité brute :6.83%
Fourchette de rentabilité :5.50% - 8.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :180 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :878,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :51,02€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 929,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 463,92€
Coût de l'assurance :15 305,10€
Taxe foncière : 1 230,51€/an
Soit par mois : 102,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 025,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 031,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-6,55€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si nécessaire, à évaluer selon l'état actuel.
Quantité: 1 système pour 108 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de l'électroménager et des finitions de la cuisine.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - électroménager un peu daté
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des fixtures de la salle de bain pour moderniser l'espace.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - fixtures un peu datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible - bon état général, léger rafraîchissement recommandé
TerrasseOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Nettoyage et réparation de la terrasse, incluant le carrelage.
Quantité: terrasse complète
Raison: État 2/5 visible - terrasse en mauvais état nécessitant des réparations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 300 €(197 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:15 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (prix moyen), Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine - Rafraîchissement:2 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 1 cuisine × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:1 500€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture 2 chambres (30m²): 30€/m² × 30 = 900€, Main d'œuvre: 900€
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture salon (30m²): 30€/m² × 30 = 900€, Main d'œuvre: inclus
  • Terrasse - Rénovation:1 000€
    Rénovation terrasse: 1 terrasse × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bignan (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 025 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 305 €/an
Calcul : 1 025 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 794 €/an
Base de calcul : Emprunt de 180 060 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 612 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 231 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 937 €
Revenus locatifs : +12 305 €
Charges déductibles : -28 937 €
Résultat foncier Année 1 : -16 631 €(Déficit de 16 631 €)
Imputable sur revenu global : 16 631 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 637 €/an
Revenus locatifs : +12 305 €
Charges déductibles : -7 637 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 669 €/an
Prix d'achat du bien : 147 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 95 550 €(65% de 147 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 475 €/an
Calcul : 95 550 € × 3,636% = 3 475 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 305 €28 942 €5 800 €-16 637 €16 637 €--
212 551 €7 485 €5 643 €5 066 €---
312 802 €7 323 €5 481 €5 479 €---
413 058 €7 156 €5 313 €5 903 €---
513 319 €6 983 €5 140 €6 337 €---
613 586 €6 804 €4 961 €6 782 €---
713 858 €6 619 €4 777 €7 238 €---
814 135 €6 429 €4 586 €7 706 €---
914 417 €6 232 €4 389 €8 186 €---
1014 706 €6 028 €4 185 €8 678 €---
1115 000 €5 818 €3 975 €9 182 €---
1215 300 €5 600 €3 758 €9 699 €---
1315 606 €5 376 €3 533 €10 230 €---
1415 918 €5 144 €3 301 €10 774 €---
1516 236 €4 905 €3 062 €11 332 €---
1616 561 €4 657 €2 814 €11 904 €---
1716 892 €4 401 €2 559 €12 491 €---
1817 230 €4 137 €2 294 €13 093 €---
1917 575 €3 864 €2 022 €13 710 €---
2017 926 €3 582 €1 740 €14 344 €---
2118 285 €3 291 €1 448 €14 994 €---
2218 650 €2 990 €1 148 €15 660 €---
2319 023 €2 679 €837 €16 344 €---
2419 404 €2 358 €516 €17 046 €---
2519 792 €2 027 €184 €17 766 €---
TOTAL394 137 €150 832 €83 464 €243 305 €16 637 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 991 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 243 305 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 305 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 584 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 584 €-4 991 €+7 575 €
2+2 584 €+1 520 €+1 064 €
3+2 584 €+1 644 €+940 €
4+2 584 €+1 771 €+813 €
5+2 584 €+1 901 €+683 €
6+2 584 €+2 035 €+549 €
7+2 584 €+2 171 €+413 €
8+2 584 €+2 312 €+272 €
9+2 584 €+2 456 €+128 €
10+2 584 €+2 603 €-19 €
11+2 584 €+2 755 €-171 €
12+2 584 €+2 910 €-326 €
13+2 584 €+3 069 €-485 €
14+2 584 €+3 232 €-648 €
15+2 584 €+3 400 €-816 €
16+2 584 €+3 571 €-987 €
17+2 584 €+3 747 €-1 163 €
18+2 584 €+3 928 €-1 344 €
19+2 584 €+4 113 €-1 529 €
20+2 584 €+4 303 €-1 719 €
21+2 584 €+4 498 €-1 914 €
22+2 584 €+4 698 €-2 114 €
23+2 584 €+4 903 €-2 319 €
24+2 584 €+5 114 €-2 530 €
25+2 584 €+5 330 €-2 746 €
Total+64 600 €+72 992 €+-8 392 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 120 jours
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