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Maison - 6 pièce(s) - 166 m²

VilleChef-Boutonne (79)
Surface166m²
Coût Total197 370€
Loyer Annuel13 028€
Rentabilité6.60%
Cashflow/mois-71€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 166 m²
Prix au m² : 777,11 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Au c½ur de Chef-Boutonne, à proximité de tous commerces, cette maison de ville rénovée comprend au rez-de-chaussée : une cuisine, un séjour, une salle d'eau. A l'étage, trois chambres, une salle d'eau avec un wc et deux pièces pouvant être aménagées selon vos envies. Au second étage, deux greniers aménageables qui vous offrent la possibilité d'agrandir la partie habitable. La maison est équipée d'une pompe à chaleur, d'un chauffe-eau solaire et est raccordée à l'assainissement collectif. L'isolation de la toiture a été faite récemment. Ce bien dispose également d'une cour et d'un garage. Prix : 129000.0 euros, Honoraires charge vendeur. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1350.0 € et 1880.0 €, indexées à l'année 2021 (abonnements compris).

Surface Loi Carrez : 130

Ville : Chef-Boutonne
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79110
Total : 197 370€
Prix d'acquisition : 129 000€
Travaux : 58 050€
Valeur du bien : 187 050€
Frais de notaire : 10 320€
Coût estimé : 10 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 166m²
Loyer prédit : 6.54€/m²/mois
Fourchette : 5.01€ - 8.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 1086€/mois
Loyer annuel estimé : 13028€/an
Fourchette totale : 832€ - 1416€/mois
Fourchette annuelle : 9988€ - 16992€/an
Rentabilité brute :6.60%
Fourchette de rentabilité :5.06% - 8.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :995,86 €/m²
Basé sur :32 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :165 312 €
Prix d'achat :129 000 €
Décote à l'achat :-36 312€ (-22.0%)
Marge achat-revente :-32 058€ (-19.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :197 370€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :990,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :57,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 047,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 689,72€
Coût de l'assurance :17 269,88€
Taxe foncière : 1 302,76€/an
Soit par mois : 108,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 085,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 156,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-70,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 1350 kWh/m²/an
Source : Déduit de la consommation • Confiance : Moyenne
Estimation des dépenses annuelles d'énergie entre 1350€ et 1880€, ce qui correspond à une consommation d'énergie inférieure à 150 kWh/m²/an.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles si accès aux greniers aménageables
Quantité: 166 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et optimisation de la pompe à chaleur existante
Quantité: 1 système pour 166 m²
Raison: DPE D - Maison - Assurer un fonctionnement optimal du système de chauffage
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simples vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 visible - nécessité de mise aux normes électriques

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 050 €(350 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:12 450€
    Isolation combles: 166 m² × 75€/m² = 12450€, Main d'œuvre: 30€
  • Chauffage - Pompe à chaleur:12 000€
    Remplacement système: 1 système × 12000€ = 12000€
  • Menuiseries - Fenêtres:24 000€
    Remplacement fenêtres: 20 fenêtres × 1200€/fenêtre = 24000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 1800€
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Électricité:3 600€
    Mise aux normes électricité: 30 m² × 120€/m² = 3600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Chef-Boutonne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 48 450€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage - Pompe à chaleur, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 086 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 028 €/an
Calcul : 1 086 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 861 €/an
Base de calcul : Emprunt de 197 370 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 691 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 303 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 904 €
Revenus locatifs : +13 028 €
Charges déductibles : -66 904 €
Résultat foncier Année 1 : -53 876 €(Déficit de 53 876 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 476 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 854 €/an
Revenus locatifs : +13 028 €
Charges déductibles : -8 854 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 174 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32476.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850 €(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 028 €66 911 €6 867 €-53 883 €21 400 €32 483 €32 483 €
213 288 €8 681 €6 688 €4 607 €--27 876 €
313 554 €8 495 €6 502 €5 059 €--22 817 €
413 825 €8 303 €6 309 €5 522 €--17 295 €
514 102 €8 103 €6 110 €5 998 €--11 297 €
614 384 €7 897 €5 903 €6 487 €--4 810 €
714 671 €7 683 €5 690 €6 988 €---
814 965 €7 462 €5 468 €7 503 €---
915 264 €7 232 €5 239 €8 032 €---
1015 569 €6 994 €5 001 €8 575 €---
1115 881 €6 748 €4 755 €9 132 €---
1216 198 €6 493 €4 500 €9 705 €---
1316 522 €6 229 €4 236 €10 293 €---
1416 853 €5 956 €3 962 €10 897 €---
1517 190 €5 672 €3 679 €11 517 €---
1617 533 €5 379 €3 385 €12 155 €---
1717 884 €5 075 €3 081 €12 809 €---
1818 242 €4 760 €2 766 €13 482 €---
1918 607 €4 434 €2 440 €14 173 €---
2018 979 €4 096 €2 103 €14 883 €---
2119 358 €3 746 €1 753 €15 612 €---
2219 746 €3 384 €1 390 €16 362 €---
2320 140 €3 008 €1 015 €17 132 €---
2420 543 €2 620 €626 €17 924 €---
2520 954 €2 217 €223 €18 737 €---
TOTAL417 279 €207 579 €99 690 €209 701 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 209 701 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 028 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 736 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 736 €-6 420 €+9 156 €
2+2 736 €0 €+2 736 €
3+2 736 €0 €+2 736 €
4+2 736 €0 €+2 736 €
5+2 736 €0 €+2 736 €
6+2 736 €0 €+2 736 €
7+2 736 €+653 €+2 083 €
8+2 736 €+2 251 €+485 €
9+2 736 €+2 410 €+326 €
10+2 736 €+2 572 €+164 €
11+2 736 €+2 740 €-4 €
12+2 736 €+2 911 €-175 €
13+2 736 €+3 088 €-352 €
14+2 736 €+3 269 €-533 €
15+2 736 €+3 455 €-719 €
16+2 736 €+3 646 €-910 €
17+2 736 €+3 843 €-1 107 €
18+2 736 €+4 045 €-1 309 €
19+2 736 €+4 252 €-1 516 €
20+2 736 €+4 465 €-1 729 €
21+2 736 €+4 684 €-1 948 €
22+2 736 €+4 909 €-2 173 €
23+2 736 €+5 140 €-2 404 €
24+2 736 €+5 377 €-2 641 €
25+2 736 €+5 621 €-2 885 €
Total+68 400 €+62 910 €+5 490 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
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