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Maison 5 pièces 186 m²

VilleBlanc-Mesnil (93)
Surface186
Coût Total472 460
Loyer Annuel41 820
Rentabilité8.85%
Cashflow/mois+626
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 379 000 €
Surface : 186 m²
Prix au m² : 2 037,63 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 186 m² - Maison 5 pièces 186 m²

Paris Nord Immobilier vous présente cette belle maison traditionnelle, parfaitement située dans un secteur résidentiel calme et recherché du Blanc-Mesnil . Bonne construction et pleine de potentiel,  Avec ses 150 m2 habitables sur trois  niveaux, son double garage + Jardin sans vis-à-vis, idéal pour les beaux jours. , vous serez séduits par un séjour lumineux de 50 m2 avec accès direct à la terrasse, une grande cuisine indépendante équipée de, une véranda agréable ainsi qu'un WC séparé. À l'étage, vous trouverez 4 chambres confortables, avec un WC a cahques etages  Possibilité du garage jusqu'à quatre véhicule Chauffage individuel . une structure saine et les volumes généreux en font un bien rare sur le secteur ! Secteur résidentiel calme Proche écoles, commerces et transports. À visiter sans tarder !

Surface : 186 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 05/11/2025

Consommation énergie primaire : 224 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 224 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 100 € et 4 240 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Blanc-Mesnil
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93150
Coordonnées : 48.949894, 2.449117
Blanc-Mesnil
RER B
Total : 472 460
Prix d'acquisition : 379 000
Travaux : 63 140
Valeur du bien : 442 140
Frais de notaire : 30 320
Coût estimé : 30 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 186
Loyer prédit : 18.74€/m²/mois
Fourchette : 13.83€ - 25.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 3485€/mois
Loyer annuel estimé : 41820€/an
Fourchette totale : 2573€ - 4721€/mois
Fourchette annuelle : 30872€ - 56651€/an
Rentabilité brute :8.85%
Fourchette de rentabilité :6.53% - 11.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 159,42 €/m²
Basé sur :59 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :773 652
Prix d'achat :379 000
Décote à l'achat :-394 652 (-51.0%)
Marge achat-revente :301 192€ (38.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :472 460
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 372,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :137,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 510,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :239 396,36
Coût de l'assurance :41 340,25
Taxe foncière : 4 182,02€/an
Soit par mois : 348,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 485,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 859,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :625,86€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 186 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, potentiel de gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 186 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et amélioration
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 140(339 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:18 600
    Isolation toiture/combles: 186 m² × 100€/m² = 18600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:18 400
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 800€ = 18400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 880
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:960
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 20€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 20€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:200
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 20€/m² = 200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Blanc-Mesnil (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 49 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 485 €/mois
Revenus locatifs annuels : 41 820 €/an
Calcul : 3 485 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 16 470 €/an
Base de calcul : Emprunt de 472 460 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 654 €/an
Calcul : 138 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 182 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 140
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 85 445
Revenus locatifs : +41 820
Charges déductibles : -85 445
Résultat foncier Année 1 : -43 625(Déficit de 43 625 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 225
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 22 305 €/an
Revenus locatifs : +41 820
Charges déductibles : -22 305
Résultat foncier Années 2+ : 19 515 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22225.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 379 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 246 350(65% de 379 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 958 €/an
Calcul : 246 350 € × 3,636% = 8 958
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
141 82085 46116 485-43 64121 400 €22 241 €22 241 €
242 65721 89116 05520 766--1 474 €
343 51021 44515 60922 065---
444 38020 98315 14823 396---
545 26820 50514 67024 762---
646 17320 01014 17426 163---
747 09619 49713 66127 599---
848 03818 96613 13029 073---
948 99918 41512 58030 584---
1049 97917 84512 00932 134---
1150 97917 25411 41933 724---
1251 99816 64210 80735 356---
1353 03816 00810 17337 030---
1454 09915 3529 51638 747---
1555 18114 6728 83640 509---
1656 28513 9678 13142 317---
1757 41013 2377 40244 173---
1858 55812 4816 64646 077---
1959 73011 6985 86248 031---
2060 92410 8875 05150 037---
2162 14310 0474 21152 096---
2263 3869 1763 34054 209---
2364 6538 2742 43956 379---
2465 9467 3401 50558 606---
2567 2656 37353760 893---
TOTAL1 339 514448 427239 396891 08721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 891 087
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 41 820 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 782 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 782-6 420+15 202
2+8 7820+8 782
3+8 782+6 177+2 605
4+8 782+7 019+1 763
5+8 782+7 429+1 353
6+8 782+7 849+933
7+8 782+8 280+502
8+8 782+8 722+60
9+8 782+9 175-393
10+8 782+9 640-858
11+8 782+10 117-1 335
12+8 782+10 607-1 825
13+8 782+11 109-2 327
14+8 782+11 624-2 842
15+8 782+12 153-3 371
16+8 782+12 695-3 913
17+8 782+13 252-4 470
18+8 782+13 823-5 041
19+8 782+14 409-5 627
20+8 782+15 011-6 229
21+8 782+15 629-6 847
22+8 782+16 263-7 481
23+8 782+16 914-8 132
24+8 782+17 582-8 800
25+8 782+18 268-9 486
Total+219 550+267 326+-47 776
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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