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Maison 5 pièces 186 m²

Bien expiré
VilleBlanc-Mesnil (93)
Surface186m²
Coût Total472 460€
Loyer Annuel41 820€
Rentabilité8.85%
Cashflow/mois+626€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 379 000 €
Surface : 186 m²
Prix au m² : 2 037,63 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 186 m² - Maison 5 pièces 186 m²

Paris Nord Immobilier vous présente cette belle maison traditionnelle, parfaitement située dans un secteur résidentiel calme et recherché du Blanc-Mesnil . Bonne construction et pleine de potentiel,  Avec ses 150 m2 habitables sur trois  niveaux, son double garage + Jardin sans vis-à-vis, idéal pour les beaux jours. , vous serez séduits par un séjour lumineux de 50 m2 avec accès direct à la terrasse, une grande cuisine indépendante équipée de, une véranda agréable ainsi qu'un WC séparé. À l'étage, vous trouverez 4 chambres confortables, avec un WC a cahques etages  Possibilité du garage jusqu'à quatre véhicule Chauffage individuel . une structure saine et les volumes généreux en font un bien rare sur le secteur ! Secteur résidentiel calme Proche écoles, commerces et transports. À visiter sans tarder !

Surface : 186 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 05/11/2025

Consommation énergie primaire : 224 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 224 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 100 € et 4 240 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Blanc-Mesnil
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93150
Coordonnées : 48.949894, 2.449117
Blanc-Mesnil
RER B
Total : 472 460€
Prix d'acquisition : 379 000€
Travaux : 63 140€
Valeur du bien : 442 140€
Frais de notaire : 30 320€
Coût estimé : 30 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 186m²
Loyer prédit : 18.74€/m²/mois
Fourchette : 13.83€ - 25.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 3485€/mois
Loyer annuel estimé : 41820€/an
Fourchette totale : 2573€ - 4721€/mois
Fourchette annuelle : 30872€ - 56651€/an
Rentabilité brute :8.85%
Fourchette de rentabilité :6.53% - 11.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 159,42 €/m²
Basé sur :59 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :773 652 €
Prix d'achat :379 000 €
Décote à l'achat :-394 652€ (-51.0%)
Marge achat-revente :301 192€ (38.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :472 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 372,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :137,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 510,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :239 396,36€
Coût de l'assurance :41 340,25€
Taxe foncière : 4 182,02€/an
Soit par mois : 348,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 485,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 859,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :625,86€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 186 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, potentiel de gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 186 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et amélioration
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 140 €(339 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:18 600€
    Isolation toiture/combles: 186 m² × 100€/m² = 18600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:18 400€
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 800€ = 18400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 880€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 20€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 20€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:200€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 20€/m² = 200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Blanc-Mesnil (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 49 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 485 €/mois
Revenus locatifs annuels : 41 820 €/an
Calcul : 3 485 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 16 470 €/an
Base de calcul : Emprunt de 472 460 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 654 €/an
Calcul : 138 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 182 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 140 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 85 445 €
Revenus locatifs : +41 820 €
Charges déductibles : -85 445 €
Résultat foncier Année 1 : -43 625 €(Déficit de 43 625 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 225 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 22 305 €/an
Revenus locatifs : +41 820 €
Charges déductibles : -22 305 €
Résultat foncier Années 2+ : 19 515 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22225.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 379 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 246 350 €(65% de 379 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 958 €/an
Calcul : 246 350 € × 3,636% = 8 958 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
141 820 €85 461 €16 485 €-43 641 €21 400 €22 241 €22 241 €
242 657 €21 891 €16 055 €20 766 €--1 474 €
343 510 €21 445 €15 609 €22 065 €---
444 380 €20 983 €15 148 €23 396 €---
545 268 €20 505 €14 670 €24 762 €---
646 173 €20 010 €14 174 €26 163 €---
747 096 €19 497 €13 661 €27 599 €---
848 038 €18 966 €13 130 €29 073 €---
948 999 €18 415 €12 580 €30 584 €---
1049 979 €17 845 €12 009 €32 134 €---
1150 979 €17 254 €11 419 €33 724 €---
1251 998 €16 642 €10 807 €35 356 €---
1353 038 €16 008 €10 173 €37 030 €---
1454 099 €15 352 €9 516 €38 747 €---
1555 181 €14 672 €8 836 €40 509 €---
1656 285 €13 967 €8 131 €42 317 €---
1757 410 €13 237 €7 402 €44 173 €---
1858 558 €12 481 €6 646 €46 077 €---
1959 730 €11 698 €5 862 €48 031 €---
2060 924 €10 887 €5 051 €50 037 €---
2162 143 €10 047 €4 211 €52 096 €---
2263 386 €9 176 €3 340 €54 209 €---
2364 653 €8 274 €2 439 €56 379 €---
2465 946 €7 340 €1 505 €58 606 €---
2567 265 €6 373 €537 €60 893 €---
TOTAL1 339 514 €448 427 €239 396 €891 087 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 891 087 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 41 820 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 782 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 782 €-6 420 €+15 202 €
2+8 782 €0 €+8 782 €
3+8 782 €+6 177 €+2 605 €
4+8 782 €+7 019 €+1 763 €
5+8 782 €+7 429 €+1 353 €
6+8 782 €+7 849 €+933 €
7+8 782 €+8 280 €+502 €
8+8 782 €+8 722 €+60 €
9+8 782 €+9 175 €-393 €
10+8 782 €+9 640 €-858 €
11+8 782 €+10 117 €-1 335 €
12+8 782 €+10 607 €-1 825 €
13+8 782 €+11 109 €-2 327 €
14+8 782 €+11 624 €-2 842 €
15+8 782 €+12 153 €-3 371 €
16+8 782 €+12 695 €-3 913 €
17+8 782 €+13 252 €-4 470 €
18+8 782 €+13 823 €-5 041 €
19+8 782 €+14 409 €-5 627 €
20+8 782 €+15 011 €-6 229 €
21+8 782 €+15 629 €-6 847 €
22+8 782 €+16 263 €-7 481 €
23+8 782 €+16 914 €-8 132 €
24+8 782 €+17 582 €-8 800 €
25+8 782 €+18 268 €-9 486 €
Total+219 550 €+267 326 €+-47 776 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 104 jours
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