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Appartement à vendre Valence

VilleValence (26)
Surface75m²
Coût Total98 120€
Loyer Annuel9 196€
Rentabilité9.37%
Cashflow/mois+7€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz collectif, Nombre d'égages : 5, Mandat exclusif

Appartement type 3 salon, balcon, cuisine, salle de bain, deux chambres, wc, placard, cellier, loggia en annexe un garage. Rénovation énergétique + menuiserie faite en 2025. Travaux intérieur à prévoir. Prix 75 000 euros FAI. Immo de France Contact Laure Elise zero672481216. Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 169 lots. Quote-part moyenne du budget prévisionnel 2 100 €/an. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie C, Classe climat C Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2025 : entre 900.00 et 1270.00 €. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

  • https://www.immodf.fr/wp-content/uploads/2023/02/Immodf-BAREME-HONORAIRES-01.01.23.pdf
Ville : Valence
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26000
Coordonnées : 44.933301, 4.922060
Total : 98 120€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 17 120€
Valeur du bien : 92 120€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 10.22€/m²/mois
Fourchette : 8.05€ - 12.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 766€/mois
Loyer annuel estimé : 9196€/an
Fourchette totale : 604€ - 973€/mois
Fourchette annuelle : 7245€ - 11671€/an
Rentabilité brute :9.37%
Fourchette de rentabilité :7.38% - 11.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 234,11 €/m²
Basé sur :106 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :92 558 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :-17 558€ (-19.0%)
Marge achat-revente :-5 562€ (-6.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :479,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :28,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 507,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 637,59€
Coût de l'assurance :8 585,50€
Taxe foncière : 919,57€/an
Soit par mois : 76,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 175,00€/mois
Soit par an : 2 100,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 766,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 759,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :6,87€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 165 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec mobilier ancien et traces d'humidité
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement usés nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs par une nouvelle couche de peinture.
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - quelques traces d'usure sur les murs
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs dans l'entrée et le couloir.
Quantité: entrée et couloir (environ 9 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs usés nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 120 €(228 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 1000€/m² = 8000€ (incluant mobilier, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Pose de parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:450€
    Peinture salon: 15 m² × 30€/m² = 450€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces:270€
    Peinture entrée et couloir: 9 m² × 30€/m² = 270€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valence. Les prix sont adaptés pour une zone rurale avec un coefficient de 0.9 appliqué. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 766 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 196 €/an
Calcul : 766 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 167 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 120 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 343 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 920 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 100 €/an
Calcul : 175 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 120 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 650 €
Revenus locatifs : +9 196 €
Charges déductibles : -23 650 €
Résultat foncier Année 1 : -14 454 €(Déficit de 14 454 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 3 754 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 530 €/an
Revenus locatifs : +9 196 €
Charges déductibles : -6 530 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 666 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 3754.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 196 €23 653 €3 170 €-14 457 €10 700 €3 757 €3 757 €
29 380 €6 447 €3 084 €2 932 €--825 €
39 567 €6 359 €2 996 €3 208 €---
49 759 €6 267 €2 905 €3 491 €---
59 954 €6 173 €2 810 €3 781 €---
610 153 €6 075 €2 712 €4 077 €---
710 356 €5 975 €2 612 €4 381 €---
810 563 €5 870 €2 507 €4 693 €---
910 774 €5 763 €2 400 €5 011 €---
1010 990 €5 652 €2 289 €5 338 €---
1111 210 €5 537 €2 174 €5 673 €---
1211 434 €5 418 €2 055 €6 016 €---
1311 662 €5 295 €1 932 €6 367 €---
1411 896 €5 168 €1 806 €6 727 €---
1512 134 €5 038 €1 675 €7 096 €---
1612 376 €4 902 €1 539 €7 474 €---
1712 624 €4 762 €1 399 €7 861 €---
1812 876 €4 618 €1 255 €8 258 €---
1913 134 €4 469 €1 106 €8 665 €---
2013 396 €4 315 €952 €9 082 €---
2113 664 €4 155 €792 €9 509 €---
2213 938 €3 991 €628 €9 947 €---
2314 216 €3 821 €458 €10 396 €---
2414 501 €3 645 €282 €10 856 €---
2514 791 €3 464 €101 €11 327 €---
TOTAL294 541 €146 832 €45 638 €147 709 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 147 709 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 196 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 931 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 931 €-3 210 €+5 141 €
2+1 931 €0 €+1 931 €
3+1 931 €+715 €+1 216 €
4+1 931 €+1 047 €+884 €
5+1 931 €+1 134 €+797 €
6+1 931 €+1 223 €+708 €
7+1 931 €+1 314 €+617 €
8+1 931 €+1 408 €+523 €
9+1 931 €+1 503 €+428 €
10+1 931 €+1 601 €+330 €
11+1 931 €+1 702 €+229 €
12+1 931 €+1 805 €+126 €
13+1 931 €+1 910 €+21 €
14+1 931 €+2 018 €-87 €
15+1 931 €+2 129 €-198 €
16+1 931 €+2 242 €-311 €
17+1 931 €+2 358 €-427 €
18+1 931 €+2 477 €-546 €
19+1 931 €+2 599 €-668 €
20+1 931 €+2 725 €-794 €
21+1 931 €+2 853 €-922 €
22+1 931 €+2 984 €-1 053 €
23+1 931 €+3 119 €-1 188 €
24+1 931 €+3 257 €-1 326 €
25+1 931 €+3 398 €-1 467 €
Total+48 275 €+44 313 €+3 962 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
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