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Maison à vendre

VilleGrandville (10)
Surface206m²
Coût Total232 580€
Loyer Annuel17 597€
Rentabilité7.57%
Cashflow/mois+88€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 000 €
Surface : 206 m²
Prix au m² : 674,76 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 7 chambres, Non meublé

EN EXCLUSIVITE

Maison à Vendre à Grandville (10700) en Aube (10)

Nous vous présentons cette maison offrant une surface habitable de 206 m² et située sur un terrain de 3044 m² (avec possibilité de diviser 1500m² en Terrain à bâtir). Cette propriété se compose de 10 pièces, dont 7 chambres, réunissant ainsi de nombreux espaces pour un aménagement flexible. La maison comprend également un grenier et un sous-sol, ajoutant des possibilités de rangement ou d'aménagement supplémentaire. Un jardin est présent, offrant un espace extérieur.

(possibilité d'en faire 2 logements)

Le prix de vente de cette maison est fixé à 139 000 euros.

Contactez notre office notarial pour obtenir de plus amples renseignements sur cette maison à vendre à Grandville.

139 000 euros (honoraires de négociation à la charge du vendeur)

Ville : Grandville
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10700
Coordonnées : 48.593919, 4.235098
Total : 232 580€
Prix d'acquisition : 139 000€
Travaux : 82 460€
Valeur du bien : 221 460€
Frais de notaire : 11 120€
Coût estimé : 11 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 206m²
Loyer prédit : 7.12€/m²/mois
Fourchette : 5.90€ - 8.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 1466€/mois
Loyer annuel estimé : 17597€/an
Fourchette totale : 1215€ - 1771€/mois
Fourchette annuelle : 14574€ - 21246€/an
Rentabilité brute :7.57%
Fourchette de rentabilité :6.27% - 9.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :766,15 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :157 826 €
Prix d'achat :139 000 €
Décote à l'achat :-18 826€ (-11.9%)
Marge achat-revente :-74 754€ (-47.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :232 580€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 164,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :67,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 232,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :116 725,09€
Coût de l'assurance :20 350,75€
Taxe foncière : 1 759,68€/an
Soit par mois : 146,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 466,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 378,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :87,58€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 362 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 206 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 206 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 26 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour toutes les chambres
Quantité: 7 chambres (environ 105 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres nécessitent une rénovation lourde
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, réfection plomberie et électricité, revêtement sol et murs
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 - Cuisine nécessite une rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du carrelage
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du carrelage dans le couloir
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 - Couloir nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :82 460 €(400 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 360€
    Isolation toiture/combles: 206 m² × 60€/m² = 12360€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:19 500€
    Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 750€ = 19500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:16 800€
    Rénovation chambres: 105 m² × 160€/m² = 16800€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:1 500€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces - Rafraîchissement:300€
    Rafraîchissement couloir: 5 m² × 60€/m² = 300€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grandville (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 43 860€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 466 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 597 €/an
Calcul : 1 466 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 038 €/an
Base de calcul : Emprunt de 232 580 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 814 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 760 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 82 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 93 072 €
Revenus locatifs : +17 597 €
Charges déductibles : -93 072 €
Résultat foncier Année 1 : -75 475 €(Déficit de 75 475 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 54 075 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 612 €/an
Revenus locatifs : +17 597 €
Charges déductibles : -10 612 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 985 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 54075.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350 €(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 597 €93 080 €8 046 €-75 483 €21 400 €54 083 €54 083 €
217 949 €10 409 €7 835 €7 540 €--46 543 €
318 308 €10 190 €7 617 €8 117 €--38 425 €
418 674 €9 964 €7 391 €8 709 €--29 716 €
519 047 €9 730 €7 157 €9 317 €--20 399 €
619 428 €9 488 €6 914 €9 940 €--10 459 €
719 817 €9 237 €6 663 €10 580 €---
820 213 €8 977 €6 403 €11 236 €---
920 617 €8 708 €6 134 €11 910 €---
1021 030 €8 429 €5 855 €12 601 €---
1121 450 €8 140 €5 567 €13 310 €---
1221 879 €7 841 €5 268 €14 038 €---
1322 317 €7 532 €4 958 €14 785 €---
1422 763 €7 211 €4 637 €15 552 €---
1523 219 €6 879 €4 305 €16 340 €---
1623 683 €6 535 €3 962 €17 148 €---
1724 157 €6 179 €3 606 €17 977 €---
1824 640 €5 811 €3 237 €18 829 €---
1925 133 €5 429 €2 855 €19 704 €---
2025 635 €5 033 €2 460 €20 602 €---
2126 148 €4 624 €2 050 €21 524 €---
2226 671 €4 200 €1 626 €22 471 €---
2327 204 €3 761 €1 187 €23 444 €---
2427 748 €3 306 €732 €24 442 €---
2528 303 €2 835 €261 €25 468 €---
TOTAL563 632 €263 528 €116 725 €300 104 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 300 104 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 597 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 695 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 695 €-6 420 €+10 115 €
2+3 695 €0 €+3 695 €
3+3 695 €0 €+3 695 €
4+3 695 €0 €+3 695 €
5+3 695 €0 €+3 695 €
6+3 695 €0 €+3 695 €
7+3 695 €+36 €+3 659 €
8+3 695 €+3 371 €+324 €
9+3 695 €+3 573 €+122 €
10+3 695 €+3 780 €-85 €
11+3 695 €+3 993 €-298 €
12+3 695 €+4 211 €-516 €
13+3 695 €+4 436 €-741 €
14+3 695 €+4 666 €-971 €
15+3 695 €+4 902 €-1 207 €
16+3 695 €+5 144 €-1 449 €
17+3 695 €+5 393 €-1 698 €
18+3 695 €+5 649 €-1 954 €
19+3 695 €+5 911 €-2 216 €
20+3 695 €+6 181 €-2 486 €
21+3 695 €+6 457 €-2 762 €
22+3 695 €+6 741 €-3 046 €
23+3 695 €+7 033 €-3 338 €
24+3 695 €+7 333 €-3 638 €
25+3 695 €+7 641 €-3 946 €
Total+92 375 €+90 031 €+2 344 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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