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Maison - 4 pièce(s) - 61 m²

VilleLoudun (86)
Surface61m²
Coût Total45 564€
Loyer Annuel5 103€
Rentabilité11.20%
Cashflow/mois+141€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 38 800 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 636,07 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

iad France - Clara Sequeira vous propose: Maison de Village à Loudun d'une surface de 61 m2 construite en 1949,

Un véritable cocon de charme après quelques rénovations.. Un Salon , un coin cuisine, un wc, une salle d'eau. A l'étage deux chambres dont une donnant sur un escalier allant au deuxième étage. (grenier )

Une cave avec un accès depuis de séjour.

**Travaux de rénovation ** Isolations Chauffages Fenêtres

*Pas d'extérieur = pas de cours !!

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE G indice 468 et classe CLIMAT C indice 15. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Clara Sequeira mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Angers sous le numéro 879276673, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Descriptif :

  • Surface habitable : 61
  • Superficie terrain : 57
  • Nbre. d'étages : 2
  • Nbre. de chambres : 2
  • Nb. de pièces : 4
  • Nb. de salles d'eau : 1
  • Nb. de WC : 1
Ville : Loudun
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86200
Coordonnées : 47.010222, 0.079770
Total : 45 564€
Prix d'acquisition : 38 800€
Travaux : 3 660€
Valeur du bien : 42 460€
Frais de notaire : 3 104€
Coût estimé : 3 104€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61m²
Loyer prédit : 6.97€/m²/mois
Fourchette : 5.40€ - 9.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 425€/mois
Loyer annuel estimé : 5103€/an
Fourchette totale : 329€ - 549€/mois
Fourchette annuelle : 3950€ - 6593€/an
Rentabilité brute :11.20%
Fourchette de rentabilité :8.67% - 14.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 002,73 €/m²
Basé sur :104 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :61 166 €
Prix d'achat :38 800 €
Décote à l'achat :-22 366€ (-36.6%)
Marge achat-revente :15 602€ (25.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :45 564€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :228,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :13,29€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 241,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :22 867,24€
Coût de l'assurance :3 986,85€
Taxe foncière : 510,29€/an
Soit par mois : 42,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 425,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 283,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :141,32€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 61 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 61 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur performance énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, remplacement des éléments de cuisine si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais vieillissantes
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations vieillissantes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 660 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:3 660€
    Isolation toiture/combles: 61 m² × 60€/m² = 3660€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→F(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 3 660€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ Montant des travaux énergétiques (3 660€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 425 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 103 €/an
Calcul : 425 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 575 €/an
Base de calcul : Emprunt de 45 564 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 159 €/an
Calcul : 13 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 510 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 660 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 5 905 €
Revenus locatifs : +5 103 €
Charges déductibles : -5 905 €
Résultat foncier Année 1 : -802 €(Déficit de 802 €)
Imputable sur revenu global : 802 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 245 €/an
Revenus locatifs : +5 103 €
Charges déductibles : -2 245 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 858 €/an
Prix d'achat du bien : 38 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 25 220 €(65% de 38 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 917 €/an
Calcul : 25 220 € × 3,636% = 917 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 103 €5 906 €1 576 €-803 €803 €--
25 205 €2 205 €1 535 €3 000 €---
35 309 €2 162 €1 492 €3 147 €---
45 415 €2 118 €1 448 €3 298 €---
55 524 €2 072 €1 402 €3 452 €---
65 634 €2 024 €1 355 €3 610 €---
75 747 €1 975 €1 305 €3 772 €---
85 862 €1 924 €1 254 €3 937 €---
95 979 €1 871 €1 202 €4 107 €---
106 098 €1 817 €1 147 €4 282 €---
116 220 €1 760 €1 091 €4 460 €---
126 345 €1 702 €1 032 €4 643 €---
136 472 €1 641 €971 €4 831 €---
146 601 €1 578 €908 €5 023 €---
156 733 €1 513 €843 €5 220 €---
166 868 €1 446 €776 €5 422 €---
177 005 €1 376 €706 €5 629 €---
187 145 €1 304 €634 €5 841 €---
197 288 €1 229 €559 €6 059 €---
207 434 €1 152 €482 €6 282 €---
217 583 €1 071 €402 €6 511 €---
227 734 €988 €319 €6 746 €---
237 889 €902 €233 €6 987 €---
248 047 €813 €143 €7 234 €---
258 208 €721 €51 €7 487 €---
TOTAL163 448 €43 271 €22 867 €120 176 €803 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 241 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 120 176 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 103 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 072 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 072 €-241 €+1 313 €
2+1 072 €+900 €+172 €
3+1 072 €+944 €+128 €
4+1 072 €+989 €+83 €
5+1 072 €+1 036 €+36 €
6+1 072 €+1 083 €-11 €
7+1 072 €+1 131 €-59 €
8+1 072 €+1 181 €-109 €
9+1 072 €+1 232 €-160 €
10+1 072 €+1 284 €-212 €
11+1 072 €+1 338 €-266 €
12+1 072 €+1 393 €-321 €
13+1 072 €+1 449 €-377 €
14+1 072 €+1 507 €-435 €
15+1 072 €+1 566 €-494 €
16+1 072 €+1 627 €-555 €
17+1 072 €+1 689 €-617 €
18+1 072 €+1 752 €-680 €
19+1 072 €+1 818 €-746 €
20+1 072 €+1 885 €-813 €
21+1 072 €+1 953 €-881 €
22+1 072 €+2 024 €-952 €
23+1 072 €+2 096 €-1 024 €
24+1 072 €+2 170 €-1 098 €
25+1 072 €+2 246 €-1 174 €
Total+26 800 €+36 053 €+-9 253 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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