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Vente appartement 3 pièces 55 m² Meudon-la-Forêt (92360) - Superimmo

VilleMeudon (92)
Surface55
Coût Total228 160
Loyer Annuel14 417
Rentabilité6.32%
Cashflow/mois-100
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 177 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 3 218,18 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

MEUDON LA FORET - IDEALEMENT SITUE à 2 mn du Centre Commercial VELIZY II , plusieurs BUS - APPARTEMENT T3 de 55m² , TRAVERSANT, LUMINEUX, composé de salon/SàM, cuisine, rangements, WC, SDB, 2 chambres, ASCENSEUR. Un parking extérieur complète ce bien. COMMERCES, TRANSPORTS et ECOLES à proximité. DPE 213 E 55 - PRIX HAI : 177.000 Euros - Pour visiter et vous accompagner dans votre projet, contactez Isabelle ROCHAS, au 0768681045 ou par courriel à Cette présente annonce a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Isabelle ROCHAS agissant sous le statut d'agent commercial immatriculé au RSAC NANTERRE 835241944 auprès de la SAS PROPRIETES PRIVEES, Réseau national immobilier, au capital de 40000 euros, 44 ALLÉE DES CINQ CONTINENTS - ZAC LE CHÊNE FERRÉ, 44120 VERTOU, RCS Nantes n° 487 624 777 00040, Carte professionnelle T et G n° CPI 4401 2016 000 010 388 CCI Nantes-Saint Nazaire. Garantie GALIAN - 89 rue de la Boétie, 75008 Paris Mandat 440002 - Le professionnel garantit et sécurise votre projet immobilier. (7.27 % honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Isabelle ROCHAS (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : NANTERRE 835241944 - . Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. frAfficher plus

Ville : Meudon
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92190
Total : 228 160
Prix d'acquisition : 177 000
Travaux : 37 000
Valeur du bien : 214 000
Frais de notaire : 14 160
Coût estimé : 14 160
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55
Loyer prédit : 21.84€/m²/mois
Fourchette : 16.94€ - 28.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1201€/mois
Loyer annuel estimé : 14417€/an
Fourchette totale : 932€ - 1549€/mois
Fourchette annuelle : 11180€ - 18590€/an
Rentabilité brute :6.32%
Fourchette de rentabilité :4.90% - 8.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :5 779,84 €/m²
Basé sur :22 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :317 891
Prix d'achat :177 000
Décote à l'achat :-140 891 (-44.3%)
Marge achat-revente :89 731€ (28.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :228 160
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 114,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :66,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 180,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :106 121,82
Coût de l'assurance :19 964,00
Taxe foncière : 1 441,67€/an
Soit par mois : 120,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 201,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 300,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-99,56€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 211 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible - usure visible sur les meubles, rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 000(673 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9500€ = 9500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 700€ = 4200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:1 200
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 100
    Peinture murs et plafonds: 55 m² × 20€/m² = 1100€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 201 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 417 €/an
Calcul : 1 201 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 364 €/an
Base de calcul : Emprunt de 228 160 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 799 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 442 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 604
Revenus locatifs : +14 417
Charges déductibles : -46 604
Résultat foncier Année 1 : -32 188(Déficit de 32 188 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 788
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 604 €/an
Revenus locatifs : +14 417
Charges déductibles : -9 604
Résultat foncier Années 2+ : 4 812 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10787.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 177 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 115 050(65% de 177 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 184 €/an
Calcul : 115 050 € × 3,636% = 4 184
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 41746 6127 371-32 19521 400 €10 795 €10 795 €
214 7059 4137 1725 293--5 502 €
314 9999 2076 9675 792---
415 2998 9946 7546 305---
515 6058 7746 5346 831---
615 9178 5486 3077 370---
716 2368 3136 0737 923---
816 5608 0715 8318 490---
916 8917 8205 5809 071---
1017 2297 5625 3229 667---
1117 5747 2955 05410 279---
1217 9257 0194 77810 907---
1318 2846 7334 49311 551---
1418 6506 4394 19812 211---
1519 0236 1343 89412 888---
1619 4035 8203 57913 584---
1719 7915 4943 25414 297---
1820 1875 1592 91815 028---
1920 5914 8122 57115 779---
2021 0024 4532 21316 549---
2121 4234 0831 84317 340---
2221 8513 7001 46018 151---
2322 2883 3051 06418 983---
2422 7342 89665619 838---
2523 1882 47423420 714---
TOTAL461 772199 128106 122262 64521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 262 645
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 417 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 028 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 028-6 420+9 448
2+3 0280+3 028
3+3 028+87+2 941
4+3 028+1 892+1 136
5+3 028+2 049+979
6+3 028+2 211+817
7+3 028+2 377+651
8+3 028+2 547+481
9+3 028+2 721+307
10+3 028+2 900+128
11+3 028+3 084-56
12+3 028+3 272-244
13+3 028+3 465-437
14+3 028+3 663-635
15+3 028+3 867-839
16+3 028+4 075-1 047
17+3 028+4 289-1 261
18+3 028+4 508-1 480
19+3 028+4 734-1 706
20+3 028+4 965-1 937
21+3 028+5 202-2 174
22+3 028+5 445-2 417
23+3 028+5 695-2 667
24+3 028+5 951-2 923
25+3 028+6 214-3 186
Total+75 700+78 793+-3 093
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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