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Vente appartement 3 pièces 55 m² Meudon-la-Forêt (92360) - Superimmo

Bien expiré
VilleMeudon (92)
Surface55m²
Coût Total228 160€
Loyer Annuel14 417€
Rentabilité6.32%
Cashflow/mois-100€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 177 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 3 218,18 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

MEUDON LA FORET - IDEALEMENT SITUE à 2 mn du Centre Commercial VELIZY II , plusieurs BUS - APPARTEMENT T3 de 55m² , TRAVERSANT, LUMINEUX, composé de salon/SàM, cuisine, rangements, WC, SDB, 2 chambres, ASCENSEUR. Un parking extérieur complète ce bien. COMMERCES, TRANSPORTS et ECOLES à proximité. DPE 213 E 55 - PRIX HAI : 177.000 Euros - Pour visiter et vous accompagner dans votre projet, contactez Isabelle ROCHAS, au 0768681045 ou par courriel à Cette présente annonce a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Isabelle ROCHAS agissant sous le statut d'agent commercial immatriculé au RSAC NANTERRE 835241944 auprès de la SAS PROPRIETES PRIVEES, Réseau national immobilier, au capital de 40000 euros, 44 ALLÉE DES CINQ CONTINENTS - ZAC LE CHÊNE FERRÉ, 44120 VERTOU, RCS Nantes n° 487 624 777 00040, Carte professionnelle T et G n° CPI 4401 2016 000 010 388 CCI Nantes-Saint Nazaire. Garantie GALIAN - 89 rue de la Boétie, 75008 Paris Mandat 440002 - Le professionnel garantit et sécurise votre projet immobilier. (7.27 % honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Isabelle ROCHAS (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : NANTERRE 835241944 - . Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. frAfficher plus

Ville : Meudon
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92190
Total : 228 160€
Prix d'acquisition : 177 000€
Travaux : 37 000€
Valeur du bien : 214 000€
Frais de notaire : 14 160€
Coût estimé : 14 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 21.84€/m²/mois
Fourchette : 16.94€ - 28.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1201€/mois
Loyer annuel estimé : 14417€/an
Fourchette totale : 932€ - 1549€/mois
Fourchette annuelle : 11180€ - 18590€/an
Rentabilité brute :6.32%
Fourchette de rentabilité :4.90% - 8.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :5 779,84 €/m²
Basé sur :22 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :317 891 €
Prix d'achat :177 000 €
Décote à l'achat :-140 891€ (-44.3%)
Marge achat-revente :89 731€ (28.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :228 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 114,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :66,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 180,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :106 121,82€
Coût de l'assurance :19 964,00€
Taxe foncière : 1 441,67€/an
Soit par mois : 120,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 201,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 300,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-99,56€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 211 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible - usure visible sur les meubles, rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 000 €(673 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9500€ = 9500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 700€ = 4200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 100€
    Peinture murs et plafonds: 55 m² × 20€/m² = 1100€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 201 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 417 €/an
Calcul : 1 201 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 364 €/an
Base de calcul : Emprunt de 228 160 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 799 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 442 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 604 €
Revenus locatifs : +14 417 €
Charges déductibles : -46 604 €
Résultat foncier Année 1 : -32 188 €(Déficit de 32 188 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 788 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 604 €/an
Revenus locatifs : +14 417 €
Charges déductibles : -9 604 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 812 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10787.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 177 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 115 050 €(65% de 177 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 184 €/an
Calcul : 115 050 € × 3,636% = 4 184 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 417 €46 612 €7 371 €-32 195 €21 400 €10 795 €10 795 €
214 705 €9 413 €7 172 €5 293 €--5 502 €
314 999 €9 207 €6 967 €5 792 €---
415 299 €8 994 €6 754 €6 305 €---
515 605 €8 774 €6 534 €6 831 €---
615 917 €8 548 €6 307 €7 370 €---
716 236 €8 313 €6 073 €7 923 €---
816 560 €8 071 €5 831 €8 490 €---
916 891 €7 820 €5 580 €9 071 €---
1017 229 €7 562 €5 322 €9 667 €---
1117 574 €7 295 €5 054 €10 279 €---
1217 925 €7 019 €4 778 €10 907 €---
1318 284 €6 733 €4 493 €11 551 €---
1418 650 €6 439 €4 198 €12 211 €---
1519 023 €6 134 €3 894 €12 888 €---
1619 403 €5 820 €3 579 €13 584 €---
1719 791 €5 494 €3 254 €14 297 €---
1820 187 €5 159 €2 918 €15 028 €---
1920 591 €4 812 €2 571 €15 779 €---
2021 002 €4 453 €2 213 €16 549 €---
2121 423 €4 083 €1 843 €17 340 €---
2221 851 €3 700 €1 460 €18 151 €---
2322 288 €3 305 €1 064 €18 983 €---
2422 734 €2 896 €656 €19 838 €---
2523 188 €2 474 €234 €20 714 €---
TOTAL461 772 €199 128 €106 122 €262 645 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 262 645 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 417 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 028 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 028 €-6 420 €+9 448 €
2+3 028 €0 €+3 028 €
3+3 028 €+87 €+2 941 €
4+3 028 €+1 892 €+1 136 €
5+3 028 €+2 049 €+979 €
6+3 028 €+2 211 €+817 €
7+3 028 €+2 377 €+651 €
8+3 028 €+2 547 €+481 €
9+3 028 €+2 721 €+307 €
10+3 028 €+2 900 €+128 €
11+3 028 €+3 084 €-56 €
12+3 028 €+3 272 €-244 €
13+3 028 €+3 465 €-437 €
14+3 028 €+3 663 €-635 €
15+3 028 €+3 867 €-839 €
16+3 028 €+4 075 €-1 047 €
17+3 028 €+4 289 €-1 261 €
18+3 028 €+4 508 €-1 480 €
19+3 028 €+4 734 €-1 706 €
20+3 028 €+4 965 €-1 937 €
21+3 028 €+5 202 €-2 174 €
22+3 028 €+5 445 €-2 417 €
23+3 028 €+5 695 €-2 667 €
24+3 028 €+5 951 €-2 923 €
25+3 028 €+6 214 €-3 186 €
Total+75 700 €+78 793 €+-3 093 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 175 jours
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