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Maison de ville 5 pièces 153 m²

VilleNérac (47)
Surface153m²
Coût Total182 304€
Loyer Annuel13 623€
Rentabilité7.47%
Cashflow/mois+54€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 168 800 €
Surface : 153 m²
Prix au m² : 1 103,27 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville 5 pièces 153 m²

Maison de ville de caractère au coeur du centre ville de Nérac Un véritable coup de coeur à Nérac ! Venez découvrir cette charmante maison de ville, idéalement située en plein centre ville de Nérac, à proximité immédiate des commerces, restaurants et commodités. Répartie sur 4 niveaux, cette belle maison a été rénovée avec soin, tout en conservant l'authenticité et le charme de l'ancien. Elle se compose d'un grand salon salle à manger, une jolie cuisine ouverte aménagée et équipée avec sont ilot central. 3 grandes chambres une salle de bain avec douche à l'italienne. Ses parquets, ses volumes et ses éléments de caractère lui confèrent une atmosphère chaleureuse et élégante. Elle offre également de nombreux espaces de rangement ( Buanderies, dressing, combles aménagés ). Elle est équipée d'une pompe à chaleur avec clim réversible. Vous apprécierez également son balcon, un espace extérieur rare et précieux en plein coeur de la ville, idéal pour prendre un café ou profiter des beaux jours. Une maison pleine de charme et d'authenticité, idéale pour les amoureux de l'ancien souhaitant profiter du confort moderne.

? Une belle opportunité à découvrir sans tarder !

Surface : 153 m²

Consommation énergie primaire : 0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0.00 kWh/m²/an

Ville : Nérac
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47600
Coordonnées : 44.134075, 0.339878
Total : 182 304€
Prix d'acquisition : 168 800€
Valeur du bien : 168 800€
Frais de notaire : 13 504€
Coût estimé : 13 504€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 153m²
Loyer prédit : 7.42€/m²/mois
Fourchette : 5.58€ - 9.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 1135€/mois
Loyer annuel estimé : 13623€/an
Fourchette totale : 854€ - 1510€/mois
Fourchette annuelle : 10245€ - 18115€/an
Rentabilité brute :7.47%
Fourchette de rentabilité :5.62% - 9.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 297,47 €/m²
Basé sur :81 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :198 513 €
Prix d'achat :168 800 €
Décote à l'achat :-29 713€ (-15.0%)
Marge achat-revente :16 209€ (8.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :182 304€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :914,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :53,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 967,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 080,02€
Coût de l'assurance :15 951,60€
Taxe foncière : 1 362,31€/an
Soit par mois : 113,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 135,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 081,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :53,95€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :A
0
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Consommation énergie primaire et finale indiquée comme 0 kWh/m²/an, ce qui correspond à une classe A.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 135 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 623 €/an
Calcul : 1 135 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 337 €/an
Base de calcul : Emprunt de 182 304 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 638 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 362 €/an

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 8 337 €/an
Revenus locatifs : +13 623 €
Charges déductibles : -8 337 €
Résultat foncier : 5 286 €/an
Prix d'achat du bien : 168 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 720 €(65% de 168 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 990 €/an
Calcul : 109 720 € × 3,636% = 3 990 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 623 €8 343 €6 343 €5 280 €---
213 896 €8 177 €6 177 €5 718 €---
314 173 €8 006 €6 005 €6 168 €---
414 457 €7 828 €5 828 €6 629 €---
514 746 €7 644 €5 644 €7 102 €---
615 041 €7 453 €5 453 €7 588 €---
715 342 €7 256 €5 255 €8 086 €---
815 649 €7 051 €5 051 €8 598 €---
915 962 €6 839 €4 839 €9 123 €---
1016 281 €6 619 €4 619 €9 661 €---
1116 606 €6 392 €4 392 €10 214 €---
1216 939 €6 157 €4 156 €10 782 €---
1317 277 €5 913 €3 912 €11 365 €---
1417 623 €5 660 €3 660 €11 963 €---
1517 975 €5 398 €3 398 €12 577 €---
1618 335 €5 127 €3 127 €13 208 €---
1718 702 €4 846 €2 846 €13 855 €---
1819 076 €4 556 €2 555 €14 520 €---
1919 457 €4 254 €2 254 €15 203 €---
2019 846 €3 942 €1 942 €15 904 €---
2120 243 €3 619 €1 619 €16 624 €---
2220 648 €3 285 €1 284 €17 364 €---
2321 061 €2 938 €937 €18 123 €---
2421 482 €2 579 €578 €18 904 €---
2521 912 €2 207 €206 €19 705 €---
TOTAL436 352 €142 089 €92 080 €294 263 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 294 263 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 623 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 861 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 861 €+1 584 €+1 277 €
2+2 861 €+1 715 €+1 146 €
3+2 861 €+1 850 €+1 011 €
4+2 861 €+1 989 €+872 €
5+2 861 €+2 131 €+730 €
6+2 861 €+2 276 €+585 €
7+2 861 €+2 426 €+435 €
8+2 861 €+2 579 €+282 €
9+2 861 €+2 737 €+124 €
10+2 861 €+2 898 €-37 €
11+2 861 €+3 064 €-203 €
12+2 861 €+3 235 €-374 €
13+2 861 €+3 409 €-548 €
14+2 861 €+3 589 €-728 €
15+2 861 €+3 773 €-912 €
16+2 861 €+3 962 €-1 101 €
17+2 861 €+4 157 €-1 296 €
18+2 861 €+4 356 €-1 495 €
19+2 861 €+4 561 €-1 700 €
20+2 861 €+4 771 €-1 910 €
21+2 861 €+4 987 €-2 126 €
22+2 861 €+5 209 €-2 348 €
23+2 861 €+5 437 €-2 576 €
24+2 861 €+5 671 €-2 810 €
25+2 861 €+5 912 €-3 051 €
Total+71 525 €+88 279 €+-16 754 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 51 jours
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