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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleTulle (19)
Surface107m²
Coût Total117 870€
Loyer Annuel9 868€
Rentabilité8.37%
Cashflow/mois+122€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 93 000 €
Surface : 107 m²
Prix au m² : 869,16 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/4 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, 3 chambres, Exposition est, Digicode, Pas de balcon

Situé au coeur de la ville, à deux pas des commodités à pieds, cet agréable appartement, d'environ 107m² vous séduira par ses beaux volumes et ses jolis planchers. En très bon état, il vous propose une cuisine séparée équipée et aménagée, une spacieuse et lumineuse pièce à vivre, trois chambres, une salle de bains et wc. Il dispose également de nombreux rangements le rendant très fonctionnel. Situé dans une petite copropriété à faibles charges, il saura accueillir vos projets de la meilleure façon qu'il soit. A visiter sans plus tarder en contactant votre agence de Tulle !

Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.267026, 1.770136
Total : 117 870€
Prix d'acquisition : 93 000€
Travaux : 17 430€
Valeur du bien : 110 430€
Frais de notaire : 7 440€
Coût estimé : 7 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 107m²
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 6.07€ - 9.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 822€/mois
Loyer annuel estimé : 9868€/an
Fourchette totale : 649€ - 1041€/mois
Fourchette annuelle : 7794€ - 12493€/an
Rentabilité brute :8.37%
Fourchette de rentabilité :6.61% - 10.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :857,14 €/m²
Basé sur :152 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :91 714 €
Prix d'achat :93 000 €
Décote à l'achat :+1 286€ (+1.4%)
Marge achat-revente :-26 156€ (-28.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 870€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :583,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :34,38€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 618,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 264,71€
Coût de l'assurance :10 313,62€
Taxe foncière : 986,77€/an
Soit par mois : 82,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 822,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 700,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :121,92€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 155 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec remplacement des éléments légèrement usés.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - éléments légèrement usés.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et carrelage.
Quantité: salle de bain complète (environ 8 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état mais rafraîchissement recommandé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 430 €(163 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:6 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 600€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 750€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tulle (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 822 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 868 €/an
Calcul : 822 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 957 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 870 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 413 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 987 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 430 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 786 €
Revenus locatifs : +9 868 €
Charges déductibles : -22 786 €
Résultat foncier Année 1 : -12 918 €(Déficit de 12 918 €)
Imputable sur revenu global : 12 918 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 356 €/an
Revenus locatifs : +9 868 €
Charges déductibles : -5 356 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 512 €/an
Prix d'achat du bien : 93 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 60 450 €(65% de 93 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 198 €/an
Calcul : 60 450 € × 3,636% = 2 198 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 868 €22 790 €3 960 €-12 922 €12 922 €--
210 065 €5 255 €3 855 €4 810 €---
310 266 €5 146 €3 746 €5 121 €---
410 472 €5 033 €3 634 €5 438 €---
510 681 €4 917 €3 517 €5 764 €---
610 895 €4 796 €3 397 €6 098 €---
711 113 €4 672 €3 272 €6 441 €---
811 335 €4 543 €3 144 €6 792 €---
911 562 €4 409 €3 010 €7 152 €---
1011 793 €4 271 €2 872 €7 521 €---
1112 029 €4 129 €2 729 €7 900 €---
1212 269 €3 981 €2 582 €8 288 €---
1312 515 €3 828 €2 429 €8 686 €---
1412 765 €3 670 €2 271 €9 095 €---
1513 020 €3 507 €2 107 €9 513 €---
1613 281 €3 338 €1 938 €9 943 €---
1713 546 €3 163 €1 763 €10 384 €---
1813 817 €2 982 €1 582 €10 836 €---
1914 093 €2 794 €1 395 €11 299 €---
2014 375 €2 601 €1 201 €11 775 €---
2114 663 €2 400 €1 001 €12 263 €---
2214 956 €2 193 €793 €12 763 €---
2315 255 €1 978 €579 €13 277 €---
2415 560 €1 756 €357 €13 804 €---
2515 872 €1 527 €127 €14 345 €---
TOTAL316 065 €109 678 €57 265 €206 388 €12 922 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 877 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 206 388 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 868 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 072 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 072 €-3 877 €+5 949 €
2+2 072 €+1 443 €+629 €
3+2 072 €+1 536 €+536 €
4+2 072 €+1 632 €+440 €
5+2 072 €+1 729 €+343 €
6+2 072 €+1 830 €+242 €
7+2 072 €+1 932 €+140 €
8+2 072 €+2 038 €+34 €
9+2 072 €+2 146 €-74 €
10+2 072 €+2 256 €-184 €
11+2 072 €+2 370 €-298 €
12+2 072 €+2 486 €-414 €
13+2 072 €+2 606 €-534 €
14+2 072 €+2 728 €-656 €
15+2 072 €+2 854 €-782 €
16+2 072 €+2 983 €-911 €
17+2 072 €+3 115 €-1 043 €
18+2 072 €+3 251 €-1 179 €
19+2 072 €+3 390 €-1 318 €
20+2 072 €+3 532 €-1 460 €
21+2 072 €+3 679 €-1 607 €
22+2 072 €+3 829 €-1 757 €
23+2 072 €+3 983 €-1 911 €
24+2 072 €+4 141 €-2 069 €
25+2 072 €+4 303 €-2 231 €
Total+51 800 €+61 916 €+-10 116 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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