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Appartement - 4 pièce(s) - 99 m²

Bien expiré
VilleSisteron (04)
Surface99m²
Coût Total169 920€
Loyer Annuel11 172€
Rentabilité6.57%
Cashflow/mois-147€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 154 000 €
Surface : 99 m²
Prix au m² : 1 555,56 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A vendre, en EXCLUSIVITE chez ERA VDS IMMO, Sisteron quartier de la Gare, appartement type 4 en premier étage en excellent état général, il comprend un grand séjour de plus de 30m2, une cuisine ouverte aménagée et équipée, trois chambres, une grande pièce d'eau avec baignoire et douche, buanderie/dressing, une terrasse (à l'arrière de l'appartement) et une loggia fermée. Aucune anomalie électrique n'a été constatée Le système de chauffage est assuré par une pompe à chaleur Air / Eau neuve installée en 2026. Une cave ainsi qu'un grenier privatifs, facilement accessibles, complètent ce bien. Un bien soigné et fonctionnel à visiter sans tarder ! DPE : C Honoraires à charge vendeur Contactez l'agence ERA VDS IMMO pour de plus amples informations. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Retrouvez tous les biens de l'agence sur www.vdsimmo.com découvrez nos maisons à vendre 04 et 05 sur Sisteron, Château-Arnoux-St Auban, Monfort, Malijai, Peipin, Aubignosc, Ribiers, Les Mées, Peyruis, Volonne, L'Escale, Mison, Le Poët, Thèze, Noyer sur Jabron, Mallefougasse, Cruis, Châteauneuf Val Saint Donat, Sourribes, Salignac... achat-vente-location-gestion immobilière Copropriété de 25 lots - dont 25 lots habitation. Charges annuelles : 1113.24 euros. Axel HANOUN (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 804811495 - Gap.

Etat général : Bon Etat Surface séjour : 26.51 Année de construction : 1945 Chauffage : Individuel Chauffage (mécanisme) : Radiateur Chauffage (mode) : Pompe_a_chaleur_air_eau Fenêtre : PVC Double Vitrage Cuisine : Ouverte Aménagée Equipée Fibre optique : Oui Numéro de mandat : E9227

Précision localisation : Gare

Ville : Sisteron
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04200
Coordonnées : 44.192495, 5.943512
Total : 169 920€
Prix d'acquisition : 154 000€
Travaux : 3 600€
Valeur du bien : 157 600€
Frais de notaire : 12 320€
Coût estimé : 12 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 99m²
Loyer prédit : 9.40€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 12.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 931€/mois
Loyer annuel estimé : 11172€/an
Fourchette totale : 729€ - 1188€/mois
Fourchette annuelle : 8752€ - 14260€/an
Rentabilité brute :6.57%
Fourchette de rentabilité :5.15% - 8.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 581,82 €/m²
Basé sur :77 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :156 600 €
Prix d'achat :154 000 €
Décote à l'achat :-2 600€ (-1.7%)
Marge achat-revente :-13 320€ (-8.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :169 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :828,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :63,72€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 891,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 494,32€
Coût de l'assurance :19 116,00€
Taxe foncière : 1 117,19€/an
Soit par mois : 93,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 92,77€/mois
Soit par an : 1 113,24€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 930,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 077,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-146,64€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 110 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 600 €(36 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 100€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 50€/m² = 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Sisteron (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 931 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 172 €/an
Calcul : 931 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 451 €/an
Base de calcul : Emprunt de 169 920 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 765 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 117 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 113 €/an
Calcul : 93 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 046 €
Revenus locatifs : +11 172 €
Charges déductibles : -12 046 €
Résultat foncier Année 1 : -874 €(Déficit de 874 €)
Imputable sur revenu global : 874 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 446 €/an
Revenus locatifs : +11 172 €
Charges déductibles : -8 446 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 726 €/an
Prix d'achat du bien : 154 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 100 €(65% de 154 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 640 €/an
Calcul : 100 100 € × 3,636% = 3 640 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 172 €12 051 €5 456 €-879 €879 €--
211 395 €8 303 €5 308 €3 092 €---
311 623 €8 151 €5 156 €3 473 €---
411 856 €7 993 €4 998 €3 863 €---
512 093 €7 830 €4 835 €4 263 €---
612 335 €7 662 €4 667 €4 673 €---
712 581 €7 488 €4 493 €5 094 €---
812 833 €7 308 €4 313 €5 525 €---
913 090 €7 123 €4 128 €5 967 €---
1013 351 €6 931 €3 936 €6 420 €---
1113 619 €6 733 €3 738 €6 885 €---
1213 891 €6 529 €3 534 €7 362 €---
1314 169 €6 317 €3 322 €7 851 €---
1414 452 €6 099 €3 104 €8 353 €---
1514 741 €5 874 €2 879 €8 867 €---
1615 036 €5 641 €2 646 €9 395 €---
1715 337 €5 401 €2 406 €9 936 €---
1815 643 €5 152 €2 157 €10 491 €---
1915 956 €4 896 €1 900 €11 061 €---
2016 275 €4 630 €1 635 €11 645 €---
2116 601 €4 357 €1 361 €12 244 €---
2216 933 €4 074 €1 079 €12 859 €---
2317 272 €3 781 €786 €13 490 €---
2417 617 €3 480 €485 €14 137 €---
2517 969 €3 168 €173 €14 802 €---
TOTAL357 840 €156 971 €78 494 €200 869 €879 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 264 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 200 869 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 172 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 346 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 346 €-264 €+2 610 €
2+2 346 €+928 €+1 418 €
3+2 346 €+1 042 €+1 304 €
4+2 346 €+1 159 €+1 187 €
5+2 346 €+1 279 €+1 067 €
6+2 346 €+1 402 €+944 €
7+2 346 €+1 528 €+818 €
8+2 346 €+1 657 €+689 €
9+2 346 €+1 790 €+556 €
10+2 346 €+1 926 €+420 €
11+2 346 €+2 066 €+280 €
12+2 346 €+2 209 €+137 €
13+2 346 €+2 355 €-9 €
14+2 346 €+2 506 €-160 €
15+2 346 €+2 660 €-314 €
16+2 346 €+2 818 €-472 €
17+2 346 €+2 981 €-635 €
18+2 346 €+3 147 €-801 €
19+2 346 €+3 318 €-972 €
20+2 346 €+3 493 €-1 147 €
21+2 346 €+3 673 €-1 327 €
22+2 346 €+3 858 €-1 512 €
23+2 346 €+4 047 €-1 701 €
24+2 346 €+4 241 €-1 895 €
25+2 346 €+4 440 €-2 094 €
Total+58 650 €+60 261 €+-1 611 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 87 jours
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