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Appartement 53m2

VilleBollène (84)
Surface53m²
Coût Total108 910€
Loyer Annuel5 753€
Rentabilité5.28%
Cashflow/mois-174€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 57 000 €
Surface : 53 m²
Prix au m² : 1 075,47 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre appartement Vendu Loué !! Le locataire en place est sérieux et occupe le logement depuis plusieurs années sans aucun incident.

Première acquisition / Spécial Investisseur : T3 de 53 m² à 57 000 € – Rentabilité Exceptionnelle de pratiquement 10% brut Opportunité rare d’investissement clé en main ! Ce bel appartement de 3 pièces (53 m²) Charges de copropriété très faibles : 40 € / mois Espace de vie : Une pièce principale lumineuse avec sa cuisine ouverte. Espace nuit : 2 chambres, dont une équipée d’un petit placard intégré. Rangements : Un grand placard fonctionnel dans l'entrée. Sanitaires : Une salle de douche et un WC séparé. Les points forts : Climatisation neuve. Double vitrage 2 places de stationnement privatives incluses

Ville : Bollène
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84500
Coordonnées : 44.279870, 4.783430
Total : 108 910€
Prix d'acquisition : 57 000€
Travaux : 47 350€
Valeur du bien : 104 350€
Frais de notaire : 4 560€
Coût estimé : 4 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 53m²
Loyer prédit : 9.05€/m²/mois
Fourchette : 7.11€ - 11.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 479€/mois
Loyer annuel estimé : 5753€/an
Fourchette totale : 377€ - 610€/mois
Fourchette annuelle : 4524€ - 7316€/an
Rentabilité brute :5.28%
Fourchette de rentabilité :4.15% - 6.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 081,08 €/m²
Basé sur :47 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :57 297 €
Prix d'achat :57 000 €
Décote à l'achat :-297€ (-0.5%)
Marge achat-revente :-51 613€ (-90.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 910€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :533,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :31,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 565,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 175,14€
Coût de l'assurance :9 529,63€
Taxe foncière : 575,31€/an
Soit par mois : 47,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 40,00€/mois
Soit par an : 480,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 479,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 653,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-173,90€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 53 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris électroménager et plans de travail
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement partiel des éléments sanitaires et carrelage si nécessaire
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salon sans photo, état moyen présumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 350 €(893 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/air:11 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 1 500€ = 1 500€
  • Menuiseries - Fenêtres:2 750€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 500€ = 2 500€, Main d'œuvre: 250€ = 250€
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3 500€ = 3 500€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Rafraîchissement:17 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 10 000€ = 10 000€, Électroménager: 1 ensemble × 3 000€ = 3 000€, Plomberie: 1 000€, Électricité: 1 000€, Main d'œuvre: 2 000€ = 2 000€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:9 000€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 5 000€ = 5 000€, Plomberie: 1 500€, Électricité: 1 000€, Main d'œuvre: 1 500€ = 1 500€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1 200€, Main d'œuvre: 1 200€ = 1 200€
  • Salon - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€ = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bollène (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 750€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/air, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 479 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 753 €/an
Calcul : 479 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 548 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 910 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 381 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 575 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 480 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 334 €
Revenus locatifs : +5 753 €
Charges déductibles : -52 334 €
Résultat foncier Année 1 : -46 581 €(Déficit de 46 581 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 181 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 984 €/an
Revenus locatifs : +5 753 €
Charges déductibles : -4 984 €
Résultat foncier Années 2+ : 769 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25181.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 57 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 050 €(65% de 57 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 347 €/an
Calcul : 37 050 € × 3,636% = 1 347 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 753 €52 338 €3 551 €-46 585 €21 400 €25 185 €25 185 €
25 868 €4 892 €3 456 €976 €--24 208 €
35 986 €4 793 €3 357 €1 192 €--23 016 €
46 105 €4 691 €3 255 €1 414 €--21 602 €
56 227 €4 586 €3 149 €1 642 €--19 960 €
66 352 €4 477 €3 040 €1 875 €--18 085 €
76 479 €4 364 €2 928 €2 115 €--15 970 €
86 609 €4 248 €2 811 €2 361 €--13 609 €
96 741 €4 127 €2 691 €2 613 €--10 996 €
106 876 €4 003 €2 566 €2 873 €--8 123 €
117 013 €3 874 €2 438 €3 139 €--4 985 €
127 153 €3 741 €2 305 €3 412 €---
137 296 €3 604 €2 168 €3 692 €---
147 442 €3 462 €2 026 €3 980 €---
157 591 €3 316 €1 879 €4 276 €---
167 743 €3 164 €1 727 €4 579 €---
177 898 €3 007 €1 571 €4 891 €---
188 056 €2 845 €1 409 €5 210 €---
198 217 €2 678 €1 242 €5 539 €---
208 381 €2 505 €1 069 €5 876 €---
218 549 €2 326 €890 €6 222 €---
228 720 €2 142 €705 €6 578 €---
238 894 €1 951 €514 €6 944 €---
249 072 €1 753 €317 €7 319 €---
259 254 €1 550 €113 €7 704 €---
TOTAL184 275 €134 438 €51 175 €49 837 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 49 837 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 753 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 208 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 208 €-6 420 €+7 628 €
2+1 208 €0 €+1 208 €
3+1 208 €0 €+1 208 €
4+1 208 €0 €+1 208 €
5+1 208 €0 €+1 208 €
6+1 208 €0 €+1 208 €
7+1 208 €0 €+1 208 €
8+1 208 €0 €+1 208 €
9+1 208 €0 €+1 208 €
10+1 208 €0 €+1 208 €
11+1 208 €0 €+1 208 €
12+1 208 €+1 024 €+184 €
13+1 208 €+1 108 €+100 €
14+1 208 €+1 194 €+14 €
15+1 208 €+1 283 €-75 €
16+1 208 €+1 374 €-166 €
17+1 208 €+1 467 €-259 €
18+1 208 €+1 563 €-355 €
19+1 208 €+1 662 €-454 €
20+1 208 €+1 763 €-555 €
21+1 208 €+1 867 €-659 €
22+1 208 €+1 973 €-765 €
23+1 208 €+2 083 €-875 €
24+1 208 €+2 196 €-988 €
25+1 208 €+2 311 €-1 103 €
Total+30 200 €+16 447 €+13 753 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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