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T4 72 m² lumineux - double séjour - 2 chambres - Hourtin centre - parking

Bien expiré
VilleHourtin (33)
Surface72
Coût Total160 830
Loyer Annuel9 250
Rentabilité5.75%
Cashflow/mois-151
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 131 000 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 1 819,44 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement de 72 m² situé dans le centre-ville d’Hourtin, dans un environnement calme, au sein d’une résidence avec parc arboré et proche de toutes commodités.

Il se compose d’une entrée, d’une buanderie, d’une cuisine indépendante, d’un double séjour offrant de beaux volumes (possibilité de créer une chambre supplémentaire), de deux chambres, d’une salle d’eau, d’un WC séparé et d’un dressing.

Extérieurs & annexes : • Double exposition Est-Ouest • Place de parking • Stationnement visiteurs • Local à vélo

Disponibilité : bien libre à compter de décembre 2026.

Ville : Hourtin
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33990
Coordonnées : 45.188680, -1.059350
Total : 160 830
Prix d'acquisition : 131 000
Travaux : 19 350
Valeur du bien : 150 350
Frais de notaire : 10 480
Coût estimé : 10 480
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72
Loyer prédit : 10.71€/m²/mois
Fourchette : 8.35€ - 13.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 771€/mois
Loyer annuel estimé : 9250€/an
Fourchette totale : 602€ - 988€/mois
Fourchette annuelle : 7218€ - 11853€/an
Rentabilité brute :5.75%
Fourchette de rentabilité :4.49% - 7.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 656,87 €/m²
Basé sur :30 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :119 294
Prix d'achat :131 000
Décote à l'achat :+11 706 (+9.8%)
Marge achat-revente :-41 536€ (-34.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :160 830
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :797,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :46,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 844,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 393,24
Coût de l'assurance :14 072,63
Taxe foncière : 924,99€/an
Soit par mois : 77,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 770,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 921,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-150,58€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 72 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - peinture récente, usure minime

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 350(269 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système à 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Cuisine:8 000
    Rénovation cuisine complète: 8 m² × 1000€/m² = 8000€ (incluant placards, plan de travail et électroménager, main d'œuvre comprise)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant douche, lavabo, carrelage, main d'œuvre comprise)
  • Chambres:600
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 250
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Hourtin (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 500✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 771 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 250 €/an
Calcul : 771 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 415 €/an
Base de calcul : Emprunt de 160 830 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 563 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 925 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 350
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 253
Revenus locatifs : +9 250
Charges déductibles : -26 253
Résultat foncier Année 1 : -17 003(Déficit de 17 003 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 6 303
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 903 €/an
Revenus locatifs : +9 250
Charges déductibles : -6 903
Résultat foncier Années 2+ : 2 347 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 6302.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 131 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 85 150(65% de 131 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 096 €/an
Calcul : 85 150 € × 3,636% = 3 096
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 25026 2585 420-17 00810 700 €6 308 €6 308 €
29 4356 7645 2762 671--3 637 €
39 6246 6155 1273 008--629 €
49 8166 4614 9743 355---
510 0126 3024 8143 710---
610 2136 1384 6504 075---
710 4175 9674 4794 450---
810 6255 7914 3034 834---
910 8385 6094 1215 229---
1011 0545 4203 9325 635---
1111 2765 2253 7376 051---
1211 5015 0233 5356 479---
1311 7314 8143 3266 918---
1411 9664 5973 1097 368---
1512 2054 3742 8867 831---
1612 4494 1422 6548 307---
1712 6983 9032 4158 796---
1812 9523 6552 1679 297---
1913 2113 3981 9109 813---
2013 4753 1331 64510 342---
2113 7452 8591 37110 886---
2214 0202 5751 08711 445---
2314 3002 28179312 019---
2414 5861 97748912 609---
2514 8781 66217413 216---
TOTAL296 277134 94178 393161 33610 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 161 336
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 250 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 942 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 942-3 210+5 152
2+1 9420+1 942
3+1 9420+1 942
4+1 942+818+1 124
5+1 942+1 113+829
6+1 942+1 222+720
7+1 942+1 335+607
8+1 942+1 450+492
9+1 942+1 569+373
10+1 942+1 690+252
11+1 942+1 815+127
12+1 942+1 944-2
13+1 942+2 075-133
14+1 942+2 211-269
15+1 942+2 349-407
16+1 942+2 492-550
17+1 942+2 639-697
18+1 942+2 789-847
19+1 942+2 944-1 002
20+1 942+3 103-1 161
21+1 942+3 266-1 324
22+1 942+3 434-1 492
23+1 942+3 606-1 664
24+1 942+3 783-1 841
25+1 942+3 965-2 023
Total+48 550+48 401+149
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 66 jours
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