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Détails du bien

Bien expiré
VilleÉvreux (27)
Surface70.16m²
Coût Total140 280€
Loyer Annuel9 210€
Rentabilité6.57%
Cashflow/mois-46€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 103 500 €
Surface : 70.16 m²
Prix au m² : 1 475,2 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel Radiateur Gaz, Nombre d'égages : 3, Mandat exclusif

EVREUX - A 5 min de l'Hyper-centre, de la gare et du CCial Grand Evreux, découvrez ce lumineux appartement 4 Pièces de 70.16m2 au 2ème étage d'une petite copropriété avec garage privatif et cave . Il comprend une entrée avec rangement, un double séjour de plus de 25m2 avec accès à la loggia, une cuisine aménagée et équipée, deux chambres avec rangements, salle d'eau et WC séparé. Les + : doubles vitrages, calme et volume de la pièce de vie. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1380.0 € et 1910.0 €, indexées à l'année 2021 (abonnements compris). Bien proposé par Julie SCHMIDT-KANINKA EI, agent commercial (RSAC 841049422) - https://www.century21-harmony-evreux.com/mentions_legales/

Ville : Évreux
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27000
Coordonnées : 49.022404, 1.169357
Total : 140 280€
Prix d'acquisition : 103 500€
Travaux : 28 500€
Valeur du bien : 132 000€
Frais de notaire : 8 280€
Coût estimé : 8 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70.16m²
Loyer prédit : 10.94€/m²/mois
Fourchette : 9.00€ - 13.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 767€/mois
Loyer annuel estimé : 9210€/an
Fourchette totale : 632€ - 933€/mois
Fourchette annuelle : 7579€ - 11192€/an
Rentabilité brute :6.57%
Fourchette de rentabilité :5.40% - 7.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 370,97 €/m²
Basé sur :201 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :96 187 €
Prix d'achat :103 500 €
Décote à l'achat :+7 313€ (+7.6%)
Marge achat-revente :-44 093€ (-45.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :140 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :695,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :40,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 736,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 376,57€
Coût de l'assurance :12 274,50€
Taxe foncière : 920,98€/an
Soit par mois : 76,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 767,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 813,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-45,70€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 274 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 70.16 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessitant des améliorations
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 500 €(406 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (coût moyen incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (coût moyen incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (coût moyen incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (coût moyen incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Revêtement de sol: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (coût moyen incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture des murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (coût moyen incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 000€
    Peinture des murs et plafonds: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (coût moyen incluant la pose et la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Évreux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 767 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 210 €/an
Calcul : 767 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 723 €/an
Base de calcul : Emprunt de 140 280 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 491 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 921 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 635 €
Revenus locatifs : +9 210 €
Charges déductibles : -34 635 €
Résultat foncier Année 1 : -25 425 €(Déficit de 25 425 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 025 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 135 €/an
Revenus locatifs : +9 210 €
Charges déductibles : -6 135 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 075 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4024.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 103 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 67 275 €(65% de 103 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 446 €/an
Calcul : 67 275 € × 3,636% = 2 446 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 210 €34 639 €4 727 €-25 429 €21 400 €4 029 €4 029 €
29 394 €6 014 €4 602 €3 380 €--649 €
39 582 €5 884 €4 472 €3 698 €---
49 774 €5 750 €4 338 €4 023 €---
59 969 €5 611 €4 199 €4 358 €---
610 168 €5 468 €4 056 €4 701 €---
710 372 €5 319 €3 907 €5 053 €---
810 579 €5 165 €3 753 €5 414 €---
910 791 €5 006 €3 594 €5 785 €---
1011 007 €4 842 €3 430 €6 165 €---
1111 227 €4 671 €3 259 €6 556 €---
1211 451 €4 495 €3 083 €6 956 €---
1311 680 €4 313 €2 901 €7 368 €---
1411 914 €4 124 €2 712 €7 790 €---
1512 152 €3 929 €2 517 €8 223 €---
1612 395 €3 727 €2 315 €8 668 €---
1712 643 €3 518 €2 106 €9 125 €---
1812 896 €3 302 €1 890 €9 594 €---
1913 154 €3 078 €1 666 €10 076 €---
2013 417 €2 847 €1 435 €10 570 €---
2113 685 €2 608 €1 196 €11 078 €---
2213 959 €2 360 €948 €11 599 €---
2314 238 €2 104 €692 €12 135 €---
2414 523 €1 838 €426 €12 685 €---
2514 813 €1 564 €152 €13 249 €---
TOTAL294 993 €132 176 €68 377 €162 818 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 162 818 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 210 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 934 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 934 €-6 420 €+8 354 €
2+1 934 €0 €+1 934 €
3+1 934 €+914 €+1 020 €
4+1 934 €+1 207 €+727 €
5+1 934 €+1 307 €+627 €
6+1 934 €+1 410 €+524 €
7+1 934 €+1 516 €+418 €
8+1 934 €+1 624 €+310 €
9+1 934 €+1 735 €+199 €
10+1 934 €+1 850 €+84 €
11+1 934 €+1 967 €-33 €
12+1 934 €+2 087 €-153 €
13+1 934 €+2 210 €-276 €
14+1 934 €+2 337 €-403 €
15+1 934 €+2 467 €-533 €
16+1 934 €+2 600 €-666 €
17+1 934 €+2 738 €-804 €
18+1 934 €+2 878 €-944 €
19+1 934 €+3 023 €-1 089 €
20+1 934 €+3 171 €-1 237 €
21+1 934 €+3 323 €-1 389 €
22+1 934 €+3 480 €-1 546 €
23+1 934 €+3 640 €-1 706 €
24+1 934 €+3 805 €-1 871 €
25+1 934 €+3 975 €-2 041 €
Total+48 350 €+48 845 €+-495 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 204 jours
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