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Maison de ville (VIERZON)

VilleVierzon (18)
Surface143m²
Coût Total156 600€
Loyer Annuel13 571€
Rentabilité8.67%
Cashflow/mois+205€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 000 €
Surface : 143 m²
Prix au m² : 944,06 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 143 m², 7 pièces, 4 chambres, 276 m² de terrain, Orientation est, Orientation ouest, 2 salles de douche, 1 étage, Cuisine américaine équipée

Votre agence ERA Avaricum de Bourges, a trouvé le bon coin pour se loger,

Découvrez cette charmante maison de 147 m² située à Vierzon, construite en 1893 et en excellent état. Cette maison vous propose sept pièces au total, quatre chambres spacieuses et deux salles d'eau. Deux parties greniers peuvent être réhabiliter pour offrir un potentiel en supplément. Cette maison est idéale pour accueillir votre famille.

Profitez d'une cuisine indépendante, aménagée et équipée, parfaite pour concocter vos plats préférés. La maison bénéficie d'une exposition Est/Ouest, apportant lumière et chaleur tout au long de la journée.

Le jardin de 276 m², agrémenté d'une terrasse de 15 m², est un véritable havre de paix à proximité des commerces, écoles et transports. Sa pompe à chaleur air/eau garantit un confort optimal tout en respectant l'environnement.

Ce bien allie charme d'antan et confort moderne, offrant un agencement optimal et de nombreux potentiels pour personnaliser votre futur chez-vous. N'attendez plus, contactez nous pour visiter ce bien d'exception !Michel DOS SANTOS (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 919757450 - Bourges.

Ville : Vierzon
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18100
Coordonnées : 47.226605, 2.051410
Total : 156 600€
Prix d'acquisition : 135 000€
Travaux : 10 800€
Valeur du bien : 145 800€
Frais de notaire : 10 800€
Coût estimé : 10 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 143m²
Loyer prédit : 7.91€/m²/mois
Fourchette : 6.35€ - 9.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 1131€/mois
Loyer annuel estimé : 13571€/an
Fourchette totale : 908€ - 1409€/mois
Fourchette annuelle : 10892€ - 16910€/an
Rentabilité brute :8.67%
Fourchette de rentabilité :6.96% - 10.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :936,71 €/m²
Basé sur :69 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :133 950 €
Prix d'achat :135 000 €
Décote à l'achat :+1 050€ (+0.8%)
Marge achat-revente :-22 650€ (-16.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :156 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :767,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :45,67€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 812,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 583,94€
Coût de l'assurance :13 702,50€
Taxe foncière : 1 357,15€/an
Soit par mois : 113,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 130,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 926,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :204,91€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 135 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour de la robinetterie dans la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour de la robinetterie dans la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise à jour
Vérification de la tuyauterie et des évacuations
Quantité: toute la maison
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 800 €(76 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 40 m² × 60€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 600€
  • Cuisine - Rafraîchissement:2 000€
    Peinture cuisine: 20 m² × 30€/m² = 600€, Robinetterie mise à jour: 1 unité × 400€ = 400€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:2 000€
    Peinture salle de bain: 20 m² × 30€/m² = 600€, Robinetterie mise à jour: 1 unité × 400€ = 400€, Main d'œuvre: 1000€
  • Électricité générale - Mise aux normes:800€
    Tableau électrique: 1 unité × 600€ = 600€, Main d'œuvre: 200€
  • Plomberie générale - Mise à jour:3 000€
    Vérification tuyauterie et évacuations: 1 maison × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vierzon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 131 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 571 €/an
Calcul : 1 131 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 101 €/an
Base de calcul : Emprunt de 156 600 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 548 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 357 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 806 €
Revenus locatifs : +13 571 €
Charges déductibles : -17 806 €
Résultat foncier Année 1 : -4 235 €(Déficit de 4 235 €)
Imputable sur revenu global : 4 235 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 006 €/an
Revenus locatifs : +13 571 €
Charges déductibles : -7 006 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 565 €/an
Prix d'achat du bien : 135 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750 €(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 571 €17 811 €5 106 €-4 240 €4 240 €--
213 843 €6 874 €4 969 €6 969 €---
314 120 €6 732 €4 827 €7 388 €---
414 402 €6 585 €4 680 €7 817 €---
514 690 €6 434 €4 528 €8 257 €---
614 984 €6 277 €4 372 €8 707 €---
715 284 €6 115 €4 209 €9 169 €---
815 589 €5 947 €4 042 €9 642 €---
915 901 €5 774 €3 869 €10 127 €---
1016 219 €5 595 €3 690 €10 624 €---
1116 544 €5 411 €3 505 €11 133 €---
1216 874 €5 219 €3 314 €11 655 €---
1317 212 €5 022 €3 117 €12 190 €---
1417 556 €4 818 €2 913 €12 738 €---
1517 907 €4 607 €2 702 €13 300 €---
1618 265 €4 389 €2 484 €13 876 €---
1718 631 €4 164 €2 259 €14 467 €---
1819 003 €3 931 €2 026 €15 072 €---
1919 383 €3 690 €1 785 €15 693 €---
2019 771 €3 442 €1 537 €16 329 €---
2120 166 €3 185 €1 280 €16 982 €---
2220 570 €2 919 €1 014 €17 651 €---
2320 981 €2 645 €739 €18 337 €---
2421 401 €2 361 €456 €19 040 €---
2521 829 €2 068 €162 €19 761 €---
TOTAL434 698 €132 015 €73 584 €302 683 €4 240 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 272 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 302 683 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 571 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 850 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 850 €-1 272 €+4 122 €
2+2 850 €+2 091 €+759 €
3+2 850 €+2 216 €+634 €
4+2 850 €+2 345 €+505 €
5+2 850 €+2 477 €+373 €
6+2 850 €+2 612 €+238 €
7+2 850 €+2 751 €+99 €
8+2 850 €+2 893 €-43 €
9+2 850 €+3 038 €-188 €
10+2 850 €+3 187 €-337 €
11+2 850 €+3 340 €-490 €
12+2 850 €+3 496 €-646 €
13+2 850 €+3 657 €-807 €
14+2 850 €+3 821 €-971 €
15+2 850 €+3 990 €-1 140 €
16+2 850 €+4 163 €-1 313 €
17+2 850 €+4 340 €-1 490 €
18+2 850 €+4 522 €-1 672 €
19+2 850 €+4 708 €-1 858 €
20+2 850 €+4 899 €-2 049 €
21+2 850 €+5 095 €-2 245 €
22+2 850 €+5 295 €-2 445 €
23+2 850 €+5 501 €-2 651 €
24+2 850 €+5 712 €-2 862 €
25+2 850 €+5 928 €-3 078 €
Total+71 250 €+90 805 €+-19 555 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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