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Maison 3 chambre(s) à vendre

VilleGonds (17)
Surface91m²
Coût Total171 700€
Loyer Annuel10 272€
Rentabilité5.98%
Cashflow/mois-114€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 000 €
Surface : 91 m²
Prix au m² : 1 186,81 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre de WC : 1, Cheminée, Jardin

À seulement 2 minutes de Saintes, sur la commune des Gonds, maison d'environ 91 m² à rénover, offrant un beau potentiel.

Elle comprend au rez-de-chaussée une entrée, une salle à manger avec cheminée, une cuisine, une salle d'eau ainsi qu'un WC indépendant.

À l'étage, un palier dessert trois chambres.

À l'extérieur, vous profiterez d'un terrain situé à l'arrière de la maison ainsi que d'un garage. L'ensemble est édifié sur une parcelle d'environ 180 m².

Un terrain non attenant d'environ 2 140 m², non constructible, complète ce bien.

Idéal pour un premier achat, un investissement locatif ou un projet de rénovation.

Prix 108000 Euros, dont honoraires à la charge de l'acquéreur soit 7.41%. Contact Mr Vallée Agence Lebonchoiximmo.

Prix 108 000 € honoraires exclus. Honoraires de 8 000 € TTC à la charge de l'acquéreur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr . - https://www.remax.fr/lebonchoix

Ville : Gonds
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17100
Coordonnées : 45.704018, -0.609631
Total : 171 700€
Prix d'acquisition : 108 000€
Travaux : 55 060€
Valeur du bien : 163 060€
Frais de notaire : 8 640€
Coût estimé : 8 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91m²
Loyer prédit : 9.41€/m²/mois
Fourchette : 7.47€ - 11.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 856€/mois
Loyer annuel estimé : 10272€/an
Fourchette totale : 679€ - 1078€/mois
Fourchette annuelle : 8154€ - 12940€/an
Rentabilité brute :5.98%
Fourchette de rentabilité :4.75% - 7.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 859,65 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :169 228 €
Prix d'achat :108 000 €
Décote à l'achat :-61 228€ (-36.2%)
Marge achat-revente :-2 472€ (-1.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :171 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :841,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :42,93€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 884,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 679,20€
Coût de l'assurance :12 877,50€
Taxe foncière : 1 027,15€/an
Soit par mois : 85,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 855,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 969,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-113,82€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 91 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 91 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale, y compris tableau électrique et prises
Quantité: 91 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 060 €(605 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:5 460€
    Isolation toiture/combles: 91 m² × 60€/m² = 5460€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Parquet flottant: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres × 100€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:9 100€
    Mise aux normes électricité: 91 m² × 100€/m² = 9100€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gonds (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 260€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 856 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 272 €/an
Calcul : 856 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 593 €/an
Base de calcul : Emprunt de 171 700 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 515 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 027 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 195 €
Revenus locatifs : +10 272 €
Charges déductibles : -62 195 €
Résultat foncier Année 1 : -51 924 €(Déficit de 51 924 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 524 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 135 €/an
Revenus locatifs : +10 272 €
Charges déductibles : -7 135 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 136 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30523.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 200 €(65% de 108 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 553 €/an
Calcul : 70 200 € × 3,636% = 2 553 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 272 €62 201 €5 598 €-51 929 €21 400 €30 529 €30 529 €
210 477 €6 990 €5 448 €3 487 €--27 042 €
310 687 €6 834 €5 292 €3 852 €--23 190 €
410 900 €6 673 €5 131 €4 227 €--18 963 €
511 118 €6 507 €4 965 €4 611 €--14 352 €
611 341 €6 335 €4 793 €5 005 €--9 347 €
711 567 €6 158 €4 615 €5 410 €--3 937 €
811 799 €5 974 €4 432 €5 825 €---
912 035 €5 784 €4 242 €6 250 €---
1012 275 €5 588 €4 046 €6 687 €---
1112 521 €5 386 €3 843 €7 135 €---
1212 771 €5 176 €3 634 €7 595 €---
1313 027 €4 960 €3 417 €8 067 €---
1413 287 €4 736 €3 194 €8 551 €---
1513 553 €4 505 €2 962 €9 048 €---
1613 824 €4 266 €2 723 €9 558 €---
1714 101 €4 019 €2 476 €10 082 €---
1814 383 €3 763 €2 221 €10 619 €---
1914 670 €3 500 €1 957 €11 171 €---
2014 964 €3 227 €1 685 €11 737 €---
2115 263 €2 945 €1 403 €12 318 €---
2215 568 €2 654 €1 112 €12 914 €---
2315 880 €2 353 €811 €13 527 €---
2416 197 €2 042 €500 €14 155 €---
2516 521 €1 720 €178 €14 801 €---
TOTAL329 001 €174 296 €80 679 €154 705 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 154 705 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 272 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 157 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 157 €-6 420 €+8 577 €
2+2 157 €0 €+2 157 €
3+2 157 €0 €+2 157 €
4+2 157 €0 €+2 157 €
5+2 157 €0 €+2 157 €
6+2 157 €0 €+2 157 €
7+2 157 €0 €+2 157 €
8+2 157 €+566 €+1 591 €
9+2 157 €+1 875 €+282 €
10+2 157 €+2 006 €+151 €
11+2 157 €+2 141 €+16 €
12+2 157 €+2 279 €-122 €
13+2 157 €+2 420 €-263 €
14+2 157 €+2 565 €-408 €
15+2 157 €+2 715 €-558 €
16+2 157 €+2 868 €-711 €
17+2 157 €+3 025 €-868 €
18+2 157 €+3 186 €-1 029 €
19+2 157 €+3 351 €-1 194 €
20+2 157 €+3 521 €-1 364 €
21+2 157 €+3 695 €-1 538 €
22+2 157 €+3 874 €-1 717 €
23+2 157 €+4 058 €-1 901 €
24+2 157 €+4 247 €-2 090 €
25+2 157 €+4 440 €-2 283 €
Total+53 925 €+46 412 €+7 513 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 35 jours
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