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Appartement 5 pièces 135 m²

VilleSaint-Michel-sur-Orge (91)
Surface135m²
Coût Total310 500€
Loyer Annuel22 108€
Rentabilité7.12%
Cashflow/mois+14€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 249 000 €
Surface : 135 m²
Prix au m² : 1 844,44 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 5 pièces 135 m²

FLAVIANO-IMMO vous présente un Appartement T6 de 134 m2 avec jardin Saint-Michel-sur-Orge - Village Expo Situé dans un environnement pavillonnaire calme, à proximité des écoles, des commerces et du RER C, vous trouverez ce bel appartement de type 6 en rez-de-villa.  D'une surface habitable de 134 m2, il comprend une entrée avec placard, une cuisine indépendante, un séjour lumineux de plus de 41 m2 ouvrant sur une terrasse et un jardin privatif, quatre chambres, deux salles d'eau, une salle de bains, deux espaces bureau/dégagement ainsi qu'un WC indépendant. Un garage attenant de 17 m2 complète l'ensemble. Vous bénéficierez également de la jouissance privative d'un terrain de 298 m2, réparti entre un jardin d'accueil et un jardin principal à l'arrière. Le bien dispose de prestations appréciables : fenêtres PVC double vitrage, volets roulants électriques et chaudière gaz De Dietrich récente (2020). Un rafraîchissement permettra de le mettre au goût du jour et de révéler tout son potentiel. Pour plus d'informations et si vous souhaitez visiter ce bien avant de vous déplacer, contactez moi - visite virtuelle sur demande. Mathis FLAVIANO - téléphone: [Coordonnées masquées] - mail: [Coordonnées masquées] Gérant FLAVIANO-IMMO - 1 Place Manuel - 04400 - Barcelonnette Entrepreneur individuel : NoRSAC : 979 116 977 R.S.A.C. Manosque Vous pouvez également vous rendre sur notre site FLAVIANO-IMMO : [URL masquée pour votre sécurité]/ Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 135 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 3 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 26/01/2026

Consommation énergie primaire : 335 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 930 € et 5 360 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Saint-Michel-sur-Orge
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91240
Coordonnées : 48.633102, 2.298552
Total : 310 500€
Prix d'acquisition : 249 000€
Travaux : 41 580€
Valeur du bien : 290 580€
Frais de notaire : 19 920€
Coût estimé : 19 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 135m²
Loyer prédit : 13.65€/m²/mois
Fourchette : 11.79€ - 15.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 1842€/mois
Loyer annuel estimé : 22108€/an
Fourchette totale : 1592€ - 2133€/mois
Fourchette annuelle : 19099€ - 25592€/an
Rentabilité brute :7.12%
Fourchette de rentabilité :6.15% - 8.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 657,3 €/m²
Basé sur :80 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :358 736 €
Prix d'achat :249 000 €
Décote à l'achat :-109 736€ (-30.6%)
Marge achat-revente :48 236€ (13.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :310 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 551,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :93,15€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 644,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :154 832,30€
Coût de l'assurance :27 945,00€
Taxe foncière : 2 210,83€/an
Soit par mois : 184,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 842,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 828,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :13,87€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 135 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur 135 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 135 m²
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de la consommation d'énergie
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments et peinture
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète des salles de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: 2 salles de bain (environ 10 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise à jour du mobilier
Quantité: salon complet (environ 22 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 580 €(308 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 700€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 750€ = 10500€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:7 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain: 2 salles de bain × 4000€ = 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:880€
    Peinture salon: 22 m² × 40€/m² = 880€, Main d'œuvre: incluse
  • Électricité générale:1 200€
    Tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Michel-sur-Orge (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 19 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 842 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 108 €/an
Calcul : 1 842 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 670 €/an
Base de calcul : Emprunt de 310 500 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 118 €/an
Calcul : 93 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 211 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 580 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 578 €
Revenus locatifs : +22 108 €
Charges déductibles : -55 578 €
Résultat foncier Année 1 : -33 470 €(Déficit de 33 470 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 070 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 998 €/an
Revenus locatifs : +22 108 €
Charges déductibles : -13 998 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 110 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12069.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 249 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 161 850 €(65% de 249 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 885 €/an
Calcul : 161 850 € × 3,636% = 5 885 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 108 €55 588 €10 680 €-33 480 €21 400 €12 080 €12 080 €
222 550 €13 728 €10 399 €8 823 €--3 257 €
323 002 €13 437 €10 109 €9 564 €---
423 462 €13 137 €9 808 €10 325 €---
523 931 €12 825 €9 497 €11 106 €---
624 409 €12 503 €9 174 €11 907 €---
724 898 €12 169 €8 840 €12 729 €---
825 396 €11 823 €8 495 €13 572 €---
925 903 €11 466 €8 137 €14 438 €---
1026 421 €11 095 €7 767 €15 326 €---
1126 950 €10 712 €7 383 €16 238 €---
1227 489 €10 315 €6 986 €17 174 €---
1328 039 €9 903 €6 575 €18 135 €---
1428 599 €9 478 €6 149 €19 122 €---
1529 171 €9 037 €5 708 €20 134 €---
1629 755 €8 581 €5 252 €21 174 €---
1730 350 €8 108 €4 780 €22 242 €---
1830 957 €7 619 €4 290 €23 338 €---
1931 576 €7 113 €3 784 €24 464 €---
2032 208 €6 588 €3 260 €25 619 €---
2132 852 €6 045 €2 717 €26 806 €---
2233 509 €5 483 €2 155 €28 026 €---
2334 179 €4 901 €1 573 €29 278 €---
2434 863 €4 299 €970 €30 564 €---
2535 560 €3 675 €346 €31 885 €---
TOTAL708 136 €279 628 €154 832 €428 508 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 428 508 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 108 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 643 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 643 €-6 420 €+11 063 €
2+4 643 €0 €+4 643 €
3+4 643 €+1 892 €+2 751 €
4+4 643 €+3 097 €+1 546 €
5+4 643 €+3 332 €+1 311 €
6+4 643 €+3 572 €+1 071 €
7+4 643 €+3 819 €+824 €
8+4 643 €+4 072 €+571 €
9+4 643 €+4 331 €+312 €
10+4 643 €+4 598 €+45 €
11+4 643 €+4 871 €-228 €
12+4 643 €+5 152 €-509 €
13+4 643 €+5 441 €-798 €
14+4 643 €+5 737 €-1 094 €
15+4 643 €+6 040 €-1 397 €
16+4 643 €+6 352 €-1 709 €
17+4 643 €+6 673 €-2 030 €
18+4 643 €+7 001 €-2 358 €
19+4 643 €+7 339 €-2 696 €
20+4 643 €+7 686 €-3 043 €
21+4 643 €+8 042 €-3 399 €
22+4 643 €+8 408 €-3 765 €
23+4 643 €+8 783 €-4 140 €
24+4 643 €+9 169 €-4 526 €
25+4 643 €+9 566 €-4 923 €
Total+116 075 €+128 552 €+-12 477 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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