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Appartement La cepière

Bien expiré
VilleToulouse (31)
Surface48m²
Coût Total111 820€
Loyer Annuel9 169€
Rentabilité8.20%
Cashflow/mois+23€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 74 000 €
Surface : 48 m²
Prix au m² : 1 541,67 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement T2 bis de 48,19 m² situé au 6ème étage d'un immeuble de 7 étages, à Toulouse. Cet appartement rénové comprend un séjour et une chambre.

  • Bon état général
  • Ascenseur
  • Balcon L'appartement est situé dans le quartier Fontaine Lestang-Bagatelle-Papus à Toulouse, proche des écoles, d'un centre commercial, accès rapide à la fac et la rocade. Borne VeloToulouse. L'appartement est meublé, équipé et loué 650 euros par mois cc. Charges de copro : 275e/trimestre Taxe foncière : 850e/an Excellent rendement locatif.
Ville : Toulouse
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31100
Coordonnées : 43.584060, 1.406190
Total : 111 820€
Prix d'acquisition : 74 000€
Travaux : 31 900€
Valeur du bien : 105 900€
Frais de notaire : 5 920€
Coût estimé : 5 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48m²
Loyer prédit : 15.92€/m²/mois
Fourchette : 13.00€ - 19.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 764€/mois
Loyer annuel estimé : 9169€/an
Fourchette totale : 624€ - 936€/mois
Fourchette annuelle : 7486€ - 11232€/an
Rentabilité brute :8.20%
Fourchette de rentabilité :6.69% - 10.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :111 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :545,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :33,55€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 579,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 832,37€
Coût de l'assurance :10 063,80€
Taxe foncière : 850,00€/an
Soit par mois : 70,83€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 91,67€/mois
Soit par an : 1 100,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 764,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 741,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :22,55€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 48 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements un peu anciens
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - carrelage un peu daté mais fonctionnel
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 900 €(665 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7200€ = 7200€
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€
  • Chambres - Peinture:840€
    Peinture chambre: 12 m² × 70€/m² = 840€
  • Salon - Peinture:1 400€
    Peinture salon: 20 m² × 70€/m² = 1400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulouse. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix ont été adaptés selon la région avec un coefficient de 1 (pas d'ajustement).

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 764 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 169 €/an
Calcul : 764 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 598 €/an
Base de calcul : Emprunt de 111 820 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 403 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 850 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 100 €/an
Calcul : 92 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 851 €
Revenus locatifs : +9 169 €
Charges déductibles : -37 851 €
Résultat foncier Année 1 : -28 681 €(Déficit de 28 681 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 281 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 951 €/an
Revenus locatifs : +9 169 €
Charges déductibles : -5 951 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 219 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7281.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 74 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 100 €(65% de 74 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 749 €/an
Calcul : 48 100 € × 3,636% = 1 749 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 169 €37 854 €3 602 €-28 685 €21 400 €7 285 €7 285 €
29 353 €5 857 €3 504 €3 496 €--3 789 €
39 540 €5 756 €3 403 €3 784 €--5 €
49 731 €5 652 €3 300 €4 078 €---
59 925 €5 545 €3 192 €4 380 €---
610 124 €5 434 €3 081 €4 690 €---
710 326 €5 319 €2 966 €5 007 €---
810 533 €5 201 €2 848 €5 332 €---
910 743 €5 078 €2 726 €5 665 €---
1010 958 €4 952 €2 599 €6 006 €---
1111 177 €4 821 €2 469 €6 356 €---
1211 401 €4 686 €2 334 €6 715 €---
1311 629 €4 547 €2 194 €7 082 €---
1411 861 €4 403 €2 050 €7 459 €---
1512 099 €4 254 €1 901 €7 845 €---
1612 341 €4 100 €1 748 €8 240 €---
1712 587 €3 942 €1 589 €8 646 €---
1812 839 €3 777 €1 425 €9 062 €---
1913 096 €3 608 €1 255 €9 488 €---
2013 358 €3 433 €1 080 €9 925 €---
2113 625 €3 252 €899 €10 373 €---
2213 898 €3 065 €713 €10 832 €---
2314 176 €2 872 €520 €11 303 €---
2414 459 €2 673 €320 €11 786 €---
2514 748 €2 467 €114 €12 281 €---
TOTAL293 695 €142 547 €51 832 €151 148 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 151 148 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 169 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 926 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 926 €-6 420 €+8 346 €
2+1 926 €0 €+1 926 €
3+1 926 €0 €+1 926 €
4+1 926 €+1 222 €+704 €
5+1 926 €+1 314 €+612 €
6+1 926 €+1 407 €+519 €
7+1 926 €+1 502 €+424 €
8+1 926 €+1 600 €+326 €
9+1 926 €+1 700 €+226 €
10+1 926 €+1 802 €+124 €
11+1 926 €+1 907 €+19 €
12+1 926 €+2 014 €-88 €
13+1 926 €+2 125 €-199 €
14+1 926 €+2 238 €-312 €
15+1 926 €+2 353 €-427 €
16+1 926 €+2 472 €-546 €
17+1 926 €+2 594 €-668 €
18+1 926 €+2 719 €-793 €
19+1 926 €+2 846 €-920 €
20+1 926 €+2 977 €-1 051 €
21+1 926 €+3 112 €-1 186 €
22+1 926 €+3 250 €-1 324 €
23+1 926 €+3 391 €-1 465 €
24+1 926 €+3 536 €-1 610 €
25+1 926 €+3 684 €-1 758 €
Total+48 150 €+45 344 €+2 806 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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