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Maison à vendre

VilleChâteauponsac (87)
Surface60m²
Coût Total82 180€
Loyer Annuel4 949€
Rentabilité6.02%
Cashflow/mois-64€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 33 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 550 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, 2 chambres, Pas de cave

A CHÂTEAUPONSAC au coeur du village , venez visiter cette maison lumineuse dans le quartier historique. Elle est agencée en rez-de-chaussée, d'un salon, séjour-cuisine, sde, wc, à l'étage vous trouvez 2 chambres et un grenier aménageable au-dessus. Une petite cour et des petits toits accompagnent ce bien idéal pour pied-à-terre. Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Châteauponsac
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87290
Coordonnées : 46.129379, 1.276747
Total : 82 180€
Prix d'acquisition : 33 000€
Travaux : 46 540€
Valeur du bien : 79 540€
Frais de notaire : 2 640€
Coût estimé : 2 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 6.87€/m²/mois
Fourchette : 5.29€ - 8.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 412€/mois
Loyer annuel estimé : 4949€/an
Fourchette totale : 317€ - 536€/mois
Fourchette annuelle : 3808€ - 6432€/an
Rentabilité brute :6.02%
Fourchette de rentabilité :4.63% - 7.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 003,25 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :60 195 €
Prix d'achat :33 000 €
Décote à l'achat :-27 195€ (-45.2%)
Marge achat-revente :-21 985€ (-36.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :82 180€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :411,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :23,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 435,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 243,74€
Coût de l'assurance :7 190,75€
Taxe foncière : 494,88€/an
Soit par mois : 41,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 412,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 476,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-64,22€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 579 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 60 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement recommandé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le couloir
Quantité: 4 m²
Raison: État 3/5 visible - couloir nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 540 €(776 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:4 200€
    Isolation toiture/combles: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (incluant pose)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant installation)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant pose)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:80€
    Peinture couloir: 4 m² × 20€/m² = 80€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Châteauponsac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 412 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 949 €/an
Calcul : 412 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 840 €/an
Base de calcul : Emprunt de 82 180 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 288 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 495 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 540 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 163 €
Revenus locatifs : +4 949 €
Charges déductibles : -50 163 €
Résultat foncier Année 1 : -45 214 €(Déficit de 45 214 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 814 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 623 €/an
Revenus locatifs : +4 949 €
Charges déductibles : -3 623 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 326 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23813.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 33 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 21 450 €(65% de 33 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 780 €/an
Calcul : 21 450 € × 3,636% = 780 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 949 €50 165 €2 843 €-45 217 €21 400 €23 817 €23 817 €
25 048 €3 551 €2 768 €1 497 €--22 320 €
35 149 €3 474 €2 691 €1 675 €--20 645 €
45 252 €3 394 €2 611 €1 858 €--18 787 €
55 357 €3 311 €2 529 €2 046 €--16 742 €
65 464 €3 226 €2 443 €2 238 €--14 503 €
75 573 €3 137 €2 354 €2 436 €--12 067 €
85 685 €3 045 €2 263 €2 640 €--9 427 €
95 798 €2 950 €2 167 €2 848 €--6 579 €
105 914 €2 851 €2 069 €3 063 €--3 516 €
116 033 €2 749 €1 967 €3 283 €--233 €
126 153 €2 644 €1 861 €3 509 €---
136 276 €2 534 €1 752 €3 742 €---
146 402 €2 421 €1 639 €3 981 €---
156 530 €2 304 €1 521 €4 226 €---
166 660 €2 182 €1 400 €4 478 €---
176 794 €2 056 €1 274 €4 737 €---
186 930 €1 926 €1 144 €5 003 €---
197 068 €1 791 €1 009 €5 277 €---
207 210 €1 652 €869 €5 558 €---
217 354 €1 507 €724 €5 847 €---
227 501 €1 357 €575 €6 144 €---
237 651 €1 202 €419 €6 449 €---
247 804 €1 041 €259 €6 763 €---
257 960 €875 €92 €7 085 €---
TOTAL158 512 €107 347 €41 244 €51 166 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 51 166 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 949 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 039 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 039 €-6 420 €+7 459 €
2+1 039 €0 €+1 039 €
3+1 039 €0 €+1 039 €
4+1 039 €0 €+1 039 €
5+1 039 €0 €+1 039 €
6+1 039 €0 €+1 039 €
7+1 039 €0 €+1 039 €
8+1 039 €0 €+1 039 €
9+1 039 €0 €+1 039 €
10+1 039 €0 €+1 039 €
11+1 039 €0 €+1 039 €
12+1 039 €+1 053 €-14 €
13+1 039 €+1 123 €-84 €
14+1 039 €+1 194 €-155 €
15+1 039 €+1 268 €-229 €
16+1 039 €+1 343 €-304 €
17+1 039 €+1 421 €-382 €
18+1 039 €+1 501 €-462 €
19+1 039 €+1 583 €-544 €
20+1 039 €+1 667 €-628 €
21+1 039 €+1 754 €-715 €
22+1 039 €+1 843 €-804 €
23+1 039 €+1 935 €-896 €
24+1 039 €+2 029 €-990 €
25+1 039 €+2 126 €-1 087 €
Total+25 975 €+15 420 €+10 555 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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