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Maison à vendre

Bien expiré
VilleVicq-sur-Gartempe (86)
Surface130m²
Coût Total134 200€
Loyer Annuel9 327€
Rentabilité6.95%
Cashflow/mois-14€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 615,38 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Terrasse, Belle vue, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Au coeur du village, maison de bourg, vue sur rivière. Cette maison est composée d'une entrée, grande cuisine, salon donnant sur une grande terrasse, belle chambre, dressing; salle d'eau, wc. A l'étage, 2 chambres, bureau, pièce avec lavabo permettant de créer une salle de bains. Garage, atelier, 2 caves, débarras, chaufferie. Cours fermées.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 80 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Denis GUILLOT - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de POITIERS sous le numéro 422 510 545

Ville : Vicq-sur-Gartempe
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86260
Coordonnées : 46.724715, 0.854381
Total : 134 200€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 47 800€
Valeur du bien : 127 800€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 5.98€/m²/mois
Fourchette : 4.71€ - 7.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 777€/mois
Loyer annuel estimé : 9327€/an
Fourchette totale : 612€ - 986€/mois
Fourchette annuelle : 7349€ - 11838€/an
Rentabilité brute :6.95%
Fourchette de rentabilité :5.48% - 8.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :867,26 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :112 744 €
Prix d'achat :80 000 €
Décote à l'achat :-32 744€ (-29.0%)
Marge achat-revente :-21 456€ (-19.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :134 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :674,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :39,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 713,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 999,39€
Coût de l'assurance :11 742,50€
Taxe foncière : 932,74€/an
Soit par mois : 77,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 777,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 790,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-13,59€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 130 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant mise aux normes et rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes de l'électricité et plomberie si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 35 m²
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 800 €(368 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:3 900€
    Isolation des combles perdus: 130 m² × 30€/m² = 3900€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:16 000€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 1000€/fenêtre = 16000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafonds salon: 35 m² × 40€/m² = 1400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. Les prix peuvent varier selon les spécificités des travaux et les choix de matériaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 777 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 327 €/an
Calcul : 777 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 678 €/an
Base de calcul : Emprunt de 134 200 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 470 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 933 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 881 €
Revenus locatifs : +9 327 €
Charges déductibles : -53 881 €
Résultat foncier Année 1 : -44 553 €(Déficit de 44 553 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 153 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 081 €/an
Revenus locatifs : +9 327 €
Charges déductibles : -6 081 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 247 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23153.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 327 €53 885 €4 683 €-44 558 €21 400 €23 158 €23 158 €
29 514 €5 963 €4 560 €3 551 €--19 606 €
39 704 €5 836 €4 434 €3 868 €--15 738 €
49 898 €5 705 €4 303 €4 193 €--11 545 €
510 096 €5 569 €4 167 €4 527 €--7 018 €
610 298 €5 429 €4 026 €4 870 €--2 149 €
710 504 €5 283 €3 880 €5 221 €---
810 714 €5 132 €3 730 €5 582 €---
910 928 €4 976 €3 573 €5 953 €---
1011 147 €4 814 €3 411 €6 333 €---
1111 370 €4 646 €3 243 €6 724 €---
1211 597 €4 472 €3 070 €7 125 €---
1311 829 €4 292 €2 890 €7 537 €---
1412 066 €4 105 €2 703 €7 960 €---
1512 307 €3 912 €2 510 €8 395 €---
1612 553 €3 712 €2 310 €8 841 €---
1712 804 €3 505 €2 102 €9 300 €---
1813 061 €3 290 €1 888 €9 770 €---
1913 322 €3 068 €1 665 €10 254 €---
2013 588 €2 837 €1 435 €10 751 €---
2113 860 €2 599 €1 196 €11 261 €---
2214 137 €2 351 €949 €11 786 €---
2314 420 €2 095 €693 €12 325 €---
2414 708 €1 830 €427 €12 878 €---
2515 002 €1 555 €153 €13 447 €---
TOTAL298 758 €150 860 €67 999 €147 898 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 147 898 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 327 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 959 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 959 €-6 420 €+8 379 €
2+1 959 €0 €+1 959 €
3+1 959 €0 €+1 959 €
4+1 959 €0 €+1 959 €
5+1 959 €0 €+1 959 €
6+1 959 €0 €+1 959 €
7+1 959 €+922 €+1 037 €
8+1 959 €+1 675 €+284 €
9+1 959 €+1 786 €+173 €
10+1 959 €+1 900 €+59 €
11+1 959 €+2 017 €-58 €
12+1 959 €+2 138 €-179 €
13+1 959 €+2 261 €-302 €
14+1 959 €+2 388 €-429 €
15+1 959 €+2 518 €-559 €
16+1 959 €+2 652 €-693 €
17+1 959 €+2 790 €-831 €
18+1 959 €+2 931 €-972 €
19+1 959 €+3 076 €-1 117 €
20+1 959 €+3 225 €-1 266 €
21+1 959 €+3 378 €-1 419 €
22+1 959 €+3 536 €-1 577 €
23+1 959 €+3 697 €-1 738 €
24+1 959 €+3 864 €-1 905 €
25+1 959 €+4 034 €-2 075 €
Total+48 975 €+44 369 €+4 606 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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