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Appartement de 140 m2 dans immeuble remarquable à deux pas des Halles

VilleLimoges (87)
Surface140m²
Coût Total234 442€
Loyer Annuel14 497€
Rentabilité6.18%
Cashflow/mois-120€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 167 400 €
Surface : 140 m²
Prix au m² : 1 195,71 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 140 m², 5 pièces, 3 chambres, Cheminée, Cave, Parquet, 1 salle de douche, 3 étages, Chauffage électrique, Étage 1 sur 3

Nouveauté Bo-Mon immobilier!!! Nous vous proposons à la vente ce superbe appartement de 140 m2, à deux pas des Halles centrales, au 1er étage d'un immeuble à l'architecture remarquable édifié en 1891 et signé par l'architecte Dominique VERGEZ. Vous serez séduit par ses hauts plafonds, ses moulures d'époque, ses cheminées en marbre, son parquet ainsi que ses volumes incroyables. L'appartement se compose:

  • d'une agréable entrée
  • d'un séjour double
  • d'une cuisine séparée
  • de trois grandes chambres
  • d'un point d'eau avec toilettes Un appartement rare sur le marché de notre ville, ou l'aménagement à prévoir offre de nombreuses possibilités. Pour infos et visites contactez Jean-Baptiste ou par mail Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques
Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87000
Coordonnées : 45.829122, 1.259993
Total : 234 442€
Prix d'acquisition : 167 400€
Travaux : 53 650€
Valeur du bien : 221 050€
Frais de notaire : 13 392€
Coût estimé : 13 392€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 140m²
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1208€/mois
Loyer annuel estimé : 14497€/an
Fourchette totale : 963€ - 1516€/mois
Fourchette annuelle : 11555€ - 18190€/an
Rentabilité brute :6.18%
Fourchette de rentabilité :4.93% - 7.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 734,38 €/m²
Basé sur :671 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :242 813 €
Prix d'achat :167 400 €
Décote à l'achat :-75 413€ (-31.1%)
Marge achat-revente :8 371€ (3.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :234 442€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 148,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :58,61€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 207,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 160,71€
Coût de l'assurance :17 583,15€
Taxe foncière : 1 449,75€/an
Soit par mois : 120,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 208,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 328,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-119,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 249 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 140 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur 140 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols des chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 - Peinture des chambres nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 650 €(383 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (coût moyen 2025), Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:13 200€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 800€ = 11200€ (coût moyen 2025), Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:4 800€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (coût moyen 2025), Main d'œuvre: 800€
  • Cuisine - Rénovation complète:10 500€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 9000€ = 9000€ (coût moyen 2025), Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:7 000€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (coût moyen 2025), Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol parquet flottant:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 350€
    Peinture chambres: 3 chambres × 150€ = 450€, Main d'œuvre: 900€
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture salon: 1 salon × 900€ = 900€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 31 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 208 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 497 €/an
Calcul : 1 208 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 637 €/an
Base de calcul : Emprunt de 234 442 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 703 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 450 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 440 €
Revenus locatifs : +14 497 €
Charges déductibles : -63 440 €
Résultat foncier Année 1 : -48 942 €(Déficit de 48 942 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 542 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 790 €/an
Revenus locatifs : +14 497 €
Charges déductibles : -9 790 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 708 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27542.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 167 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 108 810 €(65% de 167 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 957 €/an
Calcul : 108 810 € × 3,636% = 3 957 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 497 €63 447 €7 644 €-48 950 €21 400 €27 550 €27 550 €
214 787 €9 592 €7 439 €5 196 €--22 354 €
315 083 €9 379 €7 226 €5 704 €--16 650 €
415 385 €9 159 €7 006 €6 226 €--10 424 €
515 693 €8 932 €6 779 €6 760 €--3 664 €
616 006 €8 698 €6 544 €7 309 €---
716 327 €8 455 €6 302 €7 872 €---
816 653 €8 204 €6 051 €8 449 €---
916 986 €7 945 €5 792 €9 041 €---
1017 326 €7 677 €5 524 €9 648 €---
1117 672 €7 401 €5 248 €10 272 €---
1218 026 €7 115 €4 962 €10 911 €---
1318 386 €6 819 €4 666 €11 567 €---
1418 754 €6 514 €4 361 €12 240 €---
1519 129 €6 198 €4 045 €12 931 €---
1619 512 €5 872 €3 719 €13 640 €---
1719 902 €5 534 €3 381 €14 368 €---
1820 300 €5 186 €3 033 €15 114 €---
1920 706 €4 826 €2 673 €15 880 €---
2021 120 €4 453 €2 300 €16 667 €---
2121 543 €4 069 €1 916 €17 474 €---
2221 973 €3 671 €1 518 €18 302 €---
2322 413 €3 260 €1 107 €19 153 €---
2422 861 €2 835 €682 €20 026 €---
2523 318 €2 396 €243 €20 922 €---
TOTAL464 359 €217 638 €110 161 €246 721 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 246 721 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 497 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 044 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 044 €-6 420 €+9 464 €
2+3 044 €0 €+3 044 €
3+3 044 €0 €+3 044 €
4+3 044 €0 €+3 044 €
5+3 044 €0 €+3 044 €
6+3 044 €+1 093 €+1 951 €
7+3 044 €+2 361 €+683 €
8+3 044 €+2 535 €+509 €
9+3 044 €+2 712 €+332 €
10+3 044 €+2 895 €+149 €
11+3 044 €+3 081 €-37 €
12+3 044 €+3 273 €-229 €
13+3 044 €+3 470 €-426 €
14+3 044 €+3 672 €-628 €
15+3 044 €+3 879 €-835 €
16+3 044 €+4 092 €-1 048 €
17+3 044 €+4 310 €-1 266 €
18+3 044 €+4 534 €-1 490 €
19+3 044 €+4 764 €-1 720 €
20+3 044 €+5 000 €-1 956 €
21+3 044 €+5 242 €-2 198 €
22+3 044 €+5 491 €-2 447 €
23+3 044 €+5 746 €-2 702 €
24+3 044 €+6 008 €-2 964 €
25+3 044 €+6 277 €-3 233 €
Total+76 100 €+74 016 €+2 084 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 30 jours
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