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vente - appartement

VilleBrest (29)
Surface84.7m²
Coût Total207 600€
Loyer Annuel10 776€
Rentabilité5.19%
Cashflow/mois-275€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 132 500 €
Surface : 84.7 m²
Prix au m² : 1 564,34 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Garage, Salle d eau, Balcon, Petit prix

BRETAGNE-FINISTÈRE-BREST

A Brest, au sein d'un petit immeuble à taille humaine composé de seulement trois appartements, à raison d'un logement par étage, découvrez cet appartement T5 situé au premier étage, développant une surface de 84,70 m² et offrant de beaux volumes ainsi que de nombreuses possibilités.

Dès l'entrée, vous serez séduit par la générosité des espaces. Le séjour et le salon offrent une agréable pièce de vie, tandis que la cuisine indépendante conserve un caractère authentique et fonctionnel. Avec ses beaux volumes, l'ensemble constitue une base idéale pour imaginer un intérieur chaleureux et personnalisé.

La partie nuit se compose de trois chambres, permettant d'accueillir confortablement une famille ou d'aménager l'une des pièces selon vos besoins. Une salle d'eau vient compléter l'appartement.

Le bien bénéficie également de deux garages ainsi que d'un atelier, des annexes particulièrement appréciables qui offrent de belles possibilités de stationnement, de stockage ou encore d'aménagement pour les amateurs de bricolage.

Avec ses 84,70 m², ses trois chambres, ses espaces de vie distincts et ses nombreuses dépendances, cet appartement offre un beau potentiel et représente une opportunité intéressante pour un projet de résidence principale ou d'investissement à Brest.

Cet appartement n'attend plus que vous et votre imagination pour améliorer ce bien avec des rénovations

Pour de plus amples renseignements ou pour organiser une visite, n'hésitez pas à contacter notre agence.

Thomas ULVOAS Votre conseiller chez Beniguet Immobilier 02 98 38 10 90 // 07 72 41 02 15 (6.00 % honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Brest
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29200
Coordonnées : 48.397107, -4.463916
Total : 207 600€
Prix d'acquisition : 132 500€
Travaux : 64 500€
Valeur du bien : 197 000€
Frais de notaire : 10 600€
Coût estimé : 10 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84.7m²
Loyer prédit : 10.60€/m²/mois
Fourchette : 8.39€ - 13.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 898€/mois
Loyer annuel estimé : 10776€/an
Fourchette totale : 711€ - 1134€/mois
Fourchette annuelle : 8530€ - 13613€/an
Rentabilité brute :5.19%
Fourchette de rentabilité :4.11% - 6.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 058,82 €/m²
Basé sur :640 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :174 382 €
Prix d'achat :132 500 €
Décote à l'achat :-41 882€ (-24.0%)
Marge achat-revente :-33 218€ (-19.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :207 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 022,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :60,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 083,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 200,62€
Coût de l'assurance :18 165,00€
Taxe foncière : 1 077,59€/an
Soit par mois : 89,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 897,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 173,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-275,03€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 283 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 84.7 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 84.7 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des placards de cuisine, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - mobilier et électroménager obsolètes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le couloir
Quantité: couloir
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 500 €(762 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Menuiseries:14 700€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1300€ = 11700€, Main d'œuvre: 3000€
  • Eau chaude:4 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:4 200€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres × 60€/m² × 20m² = 3600€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 1 salon × 60€/m² × 20m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Autres pièces - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 1 couloir × 60€/m² × 15m² = 900€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 898 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 776 €/an
Calcul : 898 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 866 €/an
Base de calcul : Emprunt de 207 600 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 727 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 078 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 170 €
Revenus locatifs : +10 776 €
Charges déductibles : -73 170 €
Résultat foncier Année 1 : -62 394 €(Déficit de 62 394 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 994 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 670 €/an
Revenus locatifs : +10 776 €
Charges déductibles : -8 670 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 106 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40993.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 132 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 86 125 €(65% de 132 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 132 €/an
Calcul : 86 125 € × 3,636% = 3 132 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 776 €73 176 €6 872 €-62 400 €21 400 €41 000 €41 000 €
210 991 €8 493 €6 688 €2 499 €--38 502 €
311 211 €8 303 €6 499 €2 909 €--35 593 €
411 435 €8 106 €6 302 €3 329 €--32 264 €
511 664 €7 903 €6 099 €3 761 €--28 503 €
611 897 €7 693 €5 889 €4 204 €--24 299 €
712 135 €7 476 €5 672 €4 659 €--19 639 €
812 378 €7 252 €5 447 €5 127 €--14 513 €
912 626 €7 019 €5 215 €5 606 €--8 907 €
1012 878 €6 779 €4 975 €6 099 €--2 808 €
1113 136 €6 531 €4 727 €6 605 €---
1213 398 €6 274 €4 470 €7 124 €---
1313 666 €6 009 €4 205 €7 657 €---
1413 940 €5 735 €3 930 €8 205 €---
1514 219 €5 451 €3 647 €8 768 €---
1614 503 €5 157 €3 353 €9 346 €---
1714 793 €4 854 €3 050 €9 939 €---
1815 089 €4 540 €2 736 €10 549 €---
1915 391 €4 216 €2 412 €11 175 €---
2015 698 €3 880 €2 076 €11 818 €---
2116 012 €3 534 €1 729 €12 479 €---
2216 333 €3 175 €1 371 €13 158 €---
2316 659 €2 804 €1 000 €13 855 €---
2416 993 €2 421 €616 €14 572 €---
2517 332 €2 024 €220 €15 308 €---
TOTAL345 156 €208 805 €99 201 €136 350 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 136 350 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 776 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 263 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 263 €-6 420 €+8 683 €
2+2 263 €0 €+2 263 €
3+2 263 €0 €+2 263 €
4+2 263 €0 €+2 263 €
5+2 263 €0 €+2 263 €
6+2 263 €0 €+2 263 €
7+2 263 €0 €+2 263 €
8+2 263 €0 €+2 263 €
9+2 263 €0 €+2 263 €
10+2 263 €0 €+2 263 €
11+2 263 €+1 139 €+1 124 €
12+2 263 €+2 137 €+126 €
13+2 263 €+2 297 €-34 €
14+2 263 €+2 462 €-199 €
15+2 263 €+2 630 €-367 €
16+2 263 €+2 804 €-541 €
17+2 263 €+2 982 €-719 €
18+2 263 €+3 165 €-902 €
19+2 263 €+3 352 €-1 089 €
20+2 263 €+3 545 €-1 282 €
21+2 263 €+3 744 €-1 481 €
22+2 263 €+3 947 €-1 684 €
23+2 263 €+4 157 €-1 894 €
24+2 263 €+4 372 €-2 109 €
25+2 263 €+4 593 €-2 330 €
Total+56 575 €+40 905 €+15 670 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 41 jours
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