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Maison 4 pièces 97 m²

VilleNoyal-Pontivy (56)
Surface97m²
Coût Total164 886€
Loyer Annuel9 897€
Rentabilité6.00%
Cashflow/mois-111€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 91 450 €
Surface : 97 m²
Prix au m² : 942,78 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 97 m²

Sur la commune de Noyal-Pontivy, à proximité de l'axe Pontivy - Vannes, maison à rénover comprenant au rez-de-chaussée : véranda, entrée, cuisine, salon, buanderie, chambre, salle de bains et wc. A l'étage : dégagement, 2 chambres et wc. Non attenant à la maison, un hangar et un garage en tôles. Le tout sur une parcelle d'environ 3580 m².

Surface : 97 m²

Consommation énergie primaire : 329 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 297 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 820 € et 2 520 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Noyal-Pontivy
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56920
Coordonnées : 48.074146, -2.849807
Total : 164 886€
Prix d'acquisition : 91 450€
Travaux : 66 120€
Valeur du bien : 157 570€
Frais de notaire : 7 316€
Coût estimé : 7 316€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 97m²
Loyer prédit : 8.50€/m²/mois
Fourchette : 6.78€ - 10.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 825€/mois
Loyer annuel estimé : 9897€/an
Fourchette totale : 658€ - 1034€/mois
Fourchette annuelle : 7893€ - 12410€/an
Rentabilité brute :6.00%
Fourchette de rentabilité :4.79% - 7.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 855,07 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :179 942 €
Prix d'achat :91 450 €
Décote à l'achat :-88 492€ (-49.2%)
Marge achat-revente :15 056€ (8.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :164 886€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :805,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :48,09€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 853,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 691,80€
Coût de l'assurance :14 427,52€
Taxe foncière : 989,71€/an
Soit par mois : 82,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 824,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 935,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-111,07€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 97 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 97 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et équipements
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et réfection plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres bien entretenues mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau + 5 prises
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la plomberie pour assurer l'absence de plomb
Quantité: 97 m²
Raison: Normes de plomberie - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 120 €(682 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:7 760€
    Isolation toiture/combles: 97 m² × 80€/m² = 7760€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 900€ = 10800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:3 000€
    Parquet flottant: 30 m² × 100€/m² = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Plomberie générale:7 760€
    Mise à jour plomberie: 97 m² × 80€/m² = 7760€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Noyal-Pontivy (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 560€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 825 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 897 €/an
Calcul : 825 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 322 €/an
Base de calcul : Emprunt de 164 886 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 577 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 990 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 120 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 009 €
Revenus locatifs : +9 897 €
Charges déductibles : -73 009 €
Résultat foncier Année 1 : -63 112 €(Déficit de 63 112 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 712 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 889 €/an
Revenus locatifs : +9 897 €
Charges déductibles : -6 889 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 008 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41711.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 91 450 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 443 €(65% de 91 450 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 162 €/an
Calcul : 59 443 € × 3,636% = 2 162 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 897 €73 014 €5 327 €-63 117 €21 400 €41 717 €41 717 €
210 095 €6 750 €5 183 €3 345 €--38 372 €
310 297 €6 601 €5 035 €3 696 €--34 676 €
410 503 €6 448 €4 881 €4 055 €--30 621 €
510 713 €6 289 €4 722 €4 424 €--26 197 €
610 927 €6 125 €4 558 €4 802 €--21 395 €
711 146 €5 955 €4 389 €5 190 €--16 205 €
811 369 €5 780 €4 214 €5 588 €--10 616 €
911 596 €5 600 €4 033 €5 997 €--4 620 €
1011 828 €5 413 €3 846 €6 415 €---
1112 065 €5 220 €3 653 €6 845 €---
1212 306 €5 020 €3 453 €7 286 €---
1312 552 €4 814 €3 247 €7 738 €---
1412 803 €4 601 €3 034 €8 202 €---
1513 059 €4 381 €2 814 €8 678 €---
1613 320 €4 153 €2 587 €9 167 €---
1713 587 €3 919 €2 352 €9 668 €---
1813 858 €3 676 €2 109 €10 182 €---
1914 136 €3 425 €1 858 €10 710 €---
2014 418 €3 166 €1 599 €11 252 €---
2114 707 €2 898 €1 332 €11 808 €---
2215 001 €2 622 €1 055 €12 379 €---
2315 301 €2 336 €769 €12 965 €---
2415 607 €2 041 €474 €13 566 €---
2515 919 €1 736 €169 €14 183 €---
TOTAL317 008 €181 982 €76 692 €135 025 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 135 025 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 897 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 078 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 078 €-6 420 €+8 498 €
2+2 078 €0 €+2 078 €
3+2 078 €0 €+2 078 €
4+2 078 €0 €+2 078 €
5+2 078 €0 €+2 078 €
6+2 078 €0 €+2 078 €
7+2 078 €0 €+2 078 €
8+2 078 €0 €+2 078 €
9+2 078 €0 €+2 078 €
10+2 078 €+539 €+1 539 €
11+2 078 €+2 054 €+24 €
12+2 078 €+2 186 €-108 €
13+2 078 €+2 321 €-243 €
14+2 078 €+2 461 €-383 €
15+2 078 €+2 603 €-525 €
16+2 078 €+2 750 €-672 €
17+2 078 €+2 900 €-822 €
18+2 078 €+3 055 €-977 €
19+2 078 €+3 213 €-1 135 €
20+2 078 €+3 376 €-1 298 €
21+2 078 €+3 542 €-1 464 €
22+2 078 €+3 714 €-1 636 €
23+2 078 €+3 889 €-1 811 €
24+2 078 €+4 070 €-1 992 €
25+2 078 €+4 255 €-2 177 €
Total+51 950 €+40 508 €+11 442 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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