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Appartement 27 m2

VilleNantes (44)
Surface27m²
Coût Total79 620€
Loyer Annuel5 251€
Rentabilité6.60%
Cashflow/mois-15€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 51 500 €
Surface : 27 m²
Prix au m² : 1 907,41 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Ideal pour un premier achat ou un investissement locatif

Petit appartement de 2 pièces, 27m2, en demi-sous-sol (cuisine/salle de séjour, chambre, salle de douche, WC séparé, couloir), bien situé sur le Boulevard Pasteur, Nantes 44100 Arrêt de bus en face de l’immeuble, (ligne 11 et 23) commerces et restaurants à proximité. Charges de copropriété très faibles. L’appartement nécessite un rafraîchissement, mais constitue une belle opportunité.

Ville : Nantes
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44100
Coordonnées : 47.212450, -1.579670
Total : 79 620€
Prix d'acquisition : 51 500€
Travaux : 24 000€
Valeur du bien : 75 500€
Frais de notaire : 4 120€
Coût estimé : 4 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 27m²
Loyer prédit : 16.21€/m²/mois
Fourchette : 13.00€ - 20.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 438€/mois
Loyer annuel estimé : 5251€/an
Fourchette totale : 351€ - 546€/mois
Fourchette annuelle : 4212€ - 6547€/an
Rentabilité brute :6.60%
Fourchette de rentabilité :5.29% - 8.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 784,56 €/m²
Basé sur :697 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :102 183 €
Prix d'achat :51 500 €
Décote à l'achat :-50 683€ (-49.6%)
Marge achat-revente :22 563€ (22.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :79 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :385,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :23,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 409,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 150,42€
Coût de l'assurance :6 966,75€
Taxe foncière : 525,13€/an
Soit par mois : 43,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 437,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 452,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-15,28€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 27 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine, y compris le remplacement des éléments vétustes
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 assumé - chambre sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 assumé - chambre sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 000 €(889 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:2 400€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 800€ = 2400€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:800€
    Parquet flottant: 10 m² × 80€/m² = 800€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 40€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 40€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nantes. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix sont adaptés pour une zone urbaine.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 438 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 251 €/an
Calcul : 438 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 515 €/an
Base de calcul : Emprunt de 79 620 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 279 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 525 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 318 €
Revenus locatifs : +5 251 €
Charges déductibles : -27 318 €
Résultat foncier Année 1 : -22 067 €(Déficit de 22 067 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 667 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 318 €/an
Revenus locatifs : +5 251 €
Charges déductibles : -3 318 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 933 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 667.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 51 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 33 475 €(65% de 51 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 217 €/an
Calcul : 33 475 € × 3,636% = 1 217 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 251 €27 321 €2 517 €-22 070 €21 400 €670 €670 €
25 356 €3 252 €2 448 €2 104 €---
35 463 €3 181 €2 378 €2 282 €---
45 573 €3 108 €2 304 €2 465 €---
55 684 €3 033 €2 229 €2 652 €---
65 798 €2 955 €2 151 €2 843 €---
75 914 €2 874 €2 070 €3 040 €---
86 032 €2 791 €1 987 €3 241 €---
96 153 €2 705 €1 901 €3 448 €---
106 276 €2 616 €1 813 €3 659 €---
116 401 €2 525 €1 721 €3 876 €---
126 529 €2 430 €1 627 €4 099 €---
136 660 €2 333 €1 529 €4 327 €---
146 793 €2 232 €1 428 €4 561 €---
156 929 €2 128 €1 324 €4 801 €---
167 068 €2 021 €1 217 €5 047 €---
177 209 €1 910 €1 106 €5 299 €---
187 353 €1 795 €992 €5 558 €---
197 500 €1 677 €873 €5 823 €---
207 650 €1 555 €751 €6 095 €---
217 803 €1 429 €625 €6 374 €---
227 959 €1 299 €495 €6 660 €---
238 118 €1 165 €361 €6 954 €---
248 281 €1 026 €222 €7 255 €---
258 446 €883 €79 €7 563 €---
TOTAL168 201 €80 245 €36 150 €87 956 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 87 956 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 251 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 103 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 103 €-6 420 €+7 523 €
2+1 103 €+430 €+673 €
3+1 103 €+685 €+418 €
4+1 103 €+739 €+364 €
5+1 103 €+795 €+308 €
6+1 103 €+853 €+250 €
7+1 103 €+912 €+191 €
8+1 103 €+972 €+131 €
9+1 103 €+1 034 €+69 €
10+1 103 €+1 098 €+5 €
11+1 103 €+1 163 €-60 €
12+1 103 €+1 230 €-127 €
13+1 103 €+1 298 €-195 €
14+1 103 €+1 368 €-265 €
15+1 103 €+1 440 €-337 €
16+1 103 €+1 514 €-411 €
17+1 103 €+1 590 €-487 €
18+1 103 €+1 667 €-564 €
19+1 103 €+1 747 €-644 €
20+1 103 €+1 828 €-725 €
21+1 103 €+1 912 €-809 €
22+1 103 €+1 998 €-895 €
23+1 103 €+2 086 €-983 €
24+1 103 €+2 176 €-1 073 €
25+1 103 €+2 269 €-1 166 €
Total+27 575 €+26 387 €+1 188 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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