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Appartement à vendre

VilleAvon (77)
Surface48m²
Coût Total143 960€
Loyer Annuel10 792€
Rentabilité7.50%
Cashflow/mois+58€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 102 000 €
Surface : 48 m²
Prix au m² : 2 125 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 1 chambre, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, Non meublé

Appartement de 48m² situé au rez de chaussée. Il se compose d'une entrée avec placard desservant un séjour avec son balcon, une cuisine équipée avec son dégagement, une chambre, une salle de bains et des WC indépendants. Une grande cave et une place de stationnement en extérieur complètent ce bien. Cet appartement est idéal pour un premier achat ou pour un investissement locatif. Prix hors honoraires : 95000.0 euros Consultez nos tarifs sur le site de Immobilier Email. Annonce publiée le 30/08/2026 par Christopher Van Poucke , RSAC 810840207 - agent commercial indépendant de IMMOBILIER EMAIL SAS - EI, Tribunal de Commerce de Melun

Ville : Avon
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77210
Coordonnées : 48.414780, 2.742469
Total : 143 960€
Prix d'acquisition : 102 000€
Travaux : 33 800€
Valeur du bien : 135 800€
Frais de notaire : 8 160€
Coût estimé : 8 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48m²
Loyer prédit : 18.74€/m²/mois
Fourchette : 15.65€ - 22.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 899€/mois
Loyer annuel estimé : 10792€/an
Fourchette totale : 751€ - 1077€/mois
Fourchette annuelle : 9015€ - 12920€/an
Rentabilité brute :7.50%
Fourchette de rentabilité :6.26% - 8.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 849,32 €/m²
Basé sur :153 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :88 767 €
Prix d'achat :102 000 €
Décote à l'achat :+13 233€ (+14.9%)
Marge achat-revente :-55 193€ (-62.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :143 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :709,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :41,99€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 751,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 790,56€
Coût de l'assurance :12 596,50€
Taxe foncière : 1 079,20€/an
Soit par mois : 89,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 899,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 841,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :58,24€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 334 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 48 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments et peinture
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement sol et peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 800 €(704 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 600€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1600€
  • Menuiseries:5 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 12 m² × 600€ = 7200€, Main d'œuvre: 800€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:1 200€
    Peinture et revêtement sol: 12 m² × 60€ = 720€, Main d'œuvre: 480€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Avon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 899 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 792 €/an
Calcul : 899 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 761 €/an
Base de calcul : Emprunt de 143 960 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 504 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 079 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 144 €
Revenus locatifs : +10 792 €
Charges déductibles : -40 144 €
Résultat foncier Année 1 : -29 352 €(Déficit de 29 352 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 952 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 344 €/an
Revenus locatifs : +10 792 €
Charges déductibles : -6 344 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 448 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7951.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 102 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 66 300 €(65% de 102 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 411 €/an
Calcul : 66 300 € × 3,636% = 2 411 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 792 €40 149 €4 766 €-29 357 €21 400 €7 957 €7 957 €
211 008 €6 221 €4 638 €4 787 €--3 170 €
311 228 €6 089 €4 506 €5 139 €---
411 453 €5 953 €4 370 €5 499 €---
511 682 €5 812 €4 229 €5 869 €---
611 915 €5 667 €4 084 €6 248 €---
712 154 €5 516 €3 933 €6 637 €---
812 397 €5 361 €3 777 €7 036 €---
912 645 €5 200 €3 616 €7 445 €---
1012 897 €5 033 €3 450 €7 864 €---
1113 155 €4 861 €3 278 €8 294 €---
1213 419 €4 683 €3 100 €8 736 €---
1313 687 €4 499 €2 916 €9 188 €---
1413 961 €4 309 €2 726 €9 652 €---
1514 240 €4 112 €2 529 €10 128 €---
1614 525 €3 908 €2 325 €10 616 €---
1714 815 €3 698 €2 115 €11 117 €---
1815 111 €3 480 €1 897 €11 631 €---
1915 414 €3 255 €1 672 €12 158 €---
2015 722 €3 023 €1 440 €12 699 €---
2116 036 €2 782 €1 199 €13 254 €---
2216 357 €2 534 €950 €13 824 €---
2316 684 €2 276 €693 €14 408 €---
2417 018 €2 010 €427 €15 007 €---
2517 358 €1 735 €152 €15 623 €---
TOTAL345 671 €142 167 €68 791 €203 504 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 203 504 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 792 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 266 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 266 €-6 420 €+8 686 €
2+2 266 €0 €+2 266 €
3+2 266 €+591 €+1 675 €
4+2 266 €+1 650 €+616 €
5+2 266 €+1 761 €+505 €
6+2 266 €+1 875 €+391 €
7+2 266 €+1 991 €+275 €
8+2 266 €+2 111 €+155 €
9+2 266 €+2 234 €+32 €
10+2 266 €+2 359 €-93 €
11+2 266 €+2 488 €-222 €
12+2 266 €+2 621 €-355 €
13+2 266 €+2 756 €-490 €
14+2 266 €+2 896 €-630 €
15+2 266 €+3 038 €-772 €
16+2 266 €+3 185 €-919 €
17+2 266 €+3 335 €-1 069 €
18+2 266 €+3 489 €-1 223 €
19+2 266 €+3 647 €-1 381 €
20+2 266 €+3 810 €-1 544 €
21+2 266 €+3 976 €-1 710 €
22+2 266 €+4 147 €-1 881 €
23+2 266 €+4 322 €-2 056 €
24+2 266 €+4 502 €-2 236 €
25+2 266 €+4 687 €-2 421 €
Total+56 650 €+61 051 €+-4 401 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
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