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Peaule, maison en pierres 126 m² , 3 chambres, petit jardin, proche golfe du morbihan, axe nantes-vannes

Bien expiré
VillePéaule (56)
Surface126m²
Coût Total233 830€
Loyer Annuel14 260€
Rentabilité6.10%
Cashflow/mois-157€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 162 750 €
Surface : 126 m²
Prix au m² : 1 291,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 126 m², 4 pièces, 247 m² de terrain, Cheminée

Située en campagne, au calme, à 6 kms du bourg de Péaule, cette belle maison en pierres apparentes saura vous séduire par son authenticité et son cadre paisible. Elle se compose d'un séjour chaleureux avec le charme de la pierre et sa cheminée foyer ouvert, de 3 chambres dont une au rez de chaussée et d'un jardin intimiste parfait pour profiter des beaux jours. Un vrai hâvre de paix alliant tranquillité de la campagne et proximité des sentiers de bord de Vilaine. Une opportunité rare à découvrir sans tarder ! (5.00 % honoraires Ttc à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Péaule
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56130
Coordonnées : 47.581130, -2.357690
Total : 233 830€
Prix d'acquisition : 162 750€
Travaux : 58 060€
Valeur du bien : 220 810€
Frais de notaire : 13 020€
Coût estimé : 13 020€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 126m²
Loyer prédit : 9.43€/m²/mois
Fourchette : 7.44€ - 11.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 1188€/mois
Loyer annuel estimé : 14260€/an
Fourchette totale : 937€ - 1507€/mois
Fourchette annuelle : 11243€ - 18085€/an
Rentabilité brute :6.10%
Fourchette de rentabilité :4.81% - 7.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 309,54 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :291 002 €
Prix d'achat :162 750 €
Décote à l'achat :-128 252€ (-44.1%)
Marge achat-revente :57 172€ (19.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :233 830€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 168,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :58,46€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 226,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :116 600,44€
Coût de l'assurance :17 537,25€
Taxe foncière : 1 425,96€/an
Soit par mois : 118,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 188,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 345,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-157,09€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 126 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 126 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé, rénovation nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, rénovation nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 45 m²
Raison: État 4/5 - rafraîchissement léger souhaitable
Salle à mangerOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 4/5 - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 060 €(461 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 560€
    Isolation combles: 126 m² × 60€/m² = 7560€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 650€ = 10400€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Revêtement sol - Parquet flottant:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Peinture - Salon:900€
    Peinture salon: 45 m² × 20€/m² = 900€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Peinture - Salle à manger:400€
    Peinture salle à manger: 20 m² × 20€/m² = 400€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Péaule (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans tous les postes.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 960€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 188 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 260 €/an
Calcul : 1 188 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 035 €/an
Base de calcul : Emprunt de 233 830 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 701 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 426 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 222 €
Revenus locatifs : +14 260 €
Charges déductibles : -68 222 €
Résultat foncier Année 1 : -53 963 €(Déficit de 53 963 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 563 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 162 €/an
Revenus locatifs : +14 260 €
Charges déductibles : -10 162 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 097 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32562.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 162 750 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 105 788 €(65% de 162 750 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 847 €/an
Calcul : 105 788 € × 3,636% = 3 847 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 260 €68 230 €8 043 €-53 970 €21 400 €32 570 €32 570 €
214 545 €9 959 €7 831 €4 586 €--27 984 €
314 836 €9 740 €7 613 €5 096 €--22 889 €
415 132 €9 514 €7 386 €5 619 €--17 270 €
515 435 €9 279 €7 152 €6 156 €--11 114 €
615 744 €9 036 €6 909 €6 707 €--4 406 €
716 059 €8 785 €6 658 €7 274 €---
816 380 €8 525 €6 397 €7 855 €---
916 707 €8 255 €6 128 €8 452 €---
1017 042 €7 976 €5 849 €9 065 €---
1117 382 €7 687 €5 560 €9 695 €---
1217 730 €7 388 €5 261 €10 342 €---
1318 085 €7 079 €4 951 €11 006 €---
1418 446 €6 758 €4 631 €11 688 €---
1518 815 €6 426 €4 299 €12 389 €---
1619 192 €6 083 €3 955 €13 109 €---
1719 575 €5 727 €3 599 €13 849 €---
1819 967 €5 358 €3 231 €14 608 €---
1920 366 €4 977 €2 850 €15 389 €---
2020 774 €4 582 €2 455 €16 191 €---
2121 189 €4 173 €2 046 €17 016 €---
2221 613 €3 750 €1 623 €17 863 €---
2322 045 €3 312 €1 184 €18 733 €---
2422 486 €2 858 €731 €19 628 €---
2522 936 €2 388 €261 €20 548 €---
TOTAL456 740 €227 847 €116 600 €228 894 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 228 894 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 260 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 995 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 995 €-6 420 €+9 415 €
2+2 995 €0 €+2 995 €
3+2 995 €0 €+2 995 €
4+2 995 €0 €+2 995 €
5+2 995 €0 €+2 995 €
6+2 995 €0 €+2 995 €
7+2 995 €+860 €+2 135 €
8+2 995 €+2 357 €+638 €
9+2 995 €+2 536 €+459 €
10+2 995 €+2 720 €+275 €
11+2 995 €+2 908 €+87 €
12+2 995 €+3 102 €-107 €
13+2 995 €+3 302 €-307 €
14+2 995 €+3 506 €-511 €
15+2 995 €+3 717 €-722 €
16+2 995 €+3 933 €-938 €
17+2 995 €+4 155 €-1 160 €
18+2 995 €+4 383 €-1 388 €
19+2 995 €+4 617 €-1 622 €
20+2 995 €+4 857 €-1 862 €
21+2 995 €+5 105 €-2 110 €
22+2 995 €+5 359 €-2 364 €
23+2 995 €+5 620 €-2 625 €
24+2 995 €+5 888 €-2 893 €
25+2 995 €+6 164 €-3 169 €
Total+74 875 €+68 668 €+6 207 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 95 jours
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