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A VENDRE EN EXCLUSIVITÉ - Maison 4 pièces à Orsennes

Bien expiré
VilleOrsennes (36)
Surface102m²
Coût Total154 700€
Loyer Annuel9 144€
Rentabilité5.91%
Cashflow/mois-126€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 000 €
Surface : 102 m²
Prix au m² : 852,94 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Située dans un hameau calme à Orsennes, laissez-vous séduire par cette charmante maison en pierre. Elle se compose : Rez-de-chaussée : entrée, cuisine, séjour, salle d'eau avec WC. A l'étage : palier desservant trois chambres. A l'extérieur vous retrouverez : terrasse avec auvent, jardin, dépendance avec mezzanine, atelier, abri bois et grange. Chauffage poêle à bois dans le séjour et poêle à granulés dans la cuisine.

Contactez l'Agence Blancoise pour visiter ce bien ! 'Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr ' - https://agenceblancoise-new.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Orsennes
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36190
Coordonnées : 46.531660, 1.692850
Total : 154 700€
Prix d'acquisition : 87 000€
Travaux : 60 740€
Valeur du bien : 147 740€
Frais de notaire : 6 960€
Coût estimé : 6 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102m²
Loyer prédit : 7.47€/m²/mois
Fourchette : 5.87€ - 9.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 762€/mois
Loyer annuel estimé : 9144€/an
Fourchette totale : 598€ - 970€/mois
Fourchette annuelle : 7179€ - 11646€/an
Rentabilité brute :5.91%
Fourchette de rentabilité :4.64% - 7.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :350 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :35 700 €
Prix d'achat :87 000 €
Décote à l'achat :+51 300€ (+143.7%)
Marge achat-revente :-119 000€ (-333.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :766,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :45,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 811,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 157,81€
Coût de l'assurance :13 536,25€
Taxe foncière : 914,36€/an
Soit par mois : 76,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 761,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 887,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-125,54€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 264 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 102 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois et granulés
Quantité: 1 système pour 102 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour l'eau chaude sanitaire
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Mise à jour des meubles de cuisine et électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 740 €(595 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 200€
    Isolation toiture/combles: 102 m² × 100€/m² = 10200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:840€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres × 280€ = 840€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation:15 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Orsennes). Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés selon les spécificités régionales.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 762 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 144 €/an
Calcul : 762 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 193 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 700 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 541 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 914 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 740 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 389 €
Revenus locatifs : +9 144 €
Charges déductibles : -67 389 €
Résultat foncier Année 1 : -58 245 €(Déficit de 58 245 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 845 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 649 €/an
Revenus locatifs : +9 144 €
Charges déductibles : -6 649 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 495 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36845.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 550 €(65% de 87 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 056 €/an
Calcul : 56 550 € × 3,636% = 2 056 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 144 €67 394 €5 198 €-58 250 €21 400 €36 850 €36 850 €
29 327 €6 516 €5 060 €2 811 €--34 039 €
39 513 €6 373 €4 917 €3 140 €--30 899 €
49 703 €6 225 €4 769 €3 478 €--27 421 €
59 897 €6 072 €4 617 €3 825 €--23 596 €
610 095 €5 914 €4 458 €4 181 €--19 415 €
710 297 €5 751 €4 295 €4 546 €--14 869 €
810 503 €5 582 €4 126 €4 922 €--9 947 €
910 713 €5 407 €3 951 €5 307 €--4 640 €
1010 927 €5 225 €3 770 €5 702 €---
1111 146 €5 038 €3 582 €6 108 €---
1211 369 €4 844 €3 388 €6 525 €---
1311 596 €4 644 €3 188 €6 953 €---
1411 828 €4 436 €2 981 €7 392 €---
1512 065 €4 222 €2 766 €7 843 €---
1612 306 €4 000 €2 544 €8 306 €---
1712 552 €3 770 €2 314 €8 782 €---
1812 803 €3 532 €2 077 €9 271 €---
1913 059 €3 287 €1 831 €9 773 €---
2013 321 €3 032 €1 577 €10 288 €---
2113 587 €2 769 €1 313 €10 818 €---
2213 859 €2 497 €1 041 €11 362 €---
2314 136 €2 216 €760 €11 920 €---
2414 419 €1 924 €468 €12 494 €---
2514 707 €1 623 €167 €13 084 €---
TOTAL292 874 €172 293 €75 158 €120 580 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 120 580 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 144 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 920 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 920 €-6 420 €+8 340 €
2+1 920 €0 €+1 920 €
3+1 920 €0 €+1 920 €
4+1 920 €0 €+1 920 €
5+1 920 €0 €+1 920 €
6+1 920 €0 €+1 920 €
7+1 920 €0 €+1 920 €
8+1 920 €0 €+1 920 €
9+1 920 €0 €+1 920 €
10+1 920 €+319 €+1 601 €
11+1 920 €+1 832 €+88 €
12+1 920 €+1 957 €-37 €
13+1 920 €+2 086 €-166 €
14+1 920 €+2 218 €-298 €
15+1 920 €+2 353 €-433 €
16+1 920 €+2 492 €-572 €
17+1 920 €+2 635 €-715 €
18+1 920 €+2 781 €-861 €
19+1 920 €+2 932 €-1 012 €
20+1 920 €+3 086 €-1 166 €
21+1 920 €+3 245 €-1 325 €
22+1 920 €+3 408 €-1 488 €
23+1 920 €+3 576 €-1 656 €
24+1 920 €+3 748 €-1 828 €
25+1 920 €+3 925 €-2 005 €
Total+48 000 €+36 174 €+11 826 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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