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Achat : Maison Tulle (19000)

VilleTulle (19)
Surface81m²
Coût Total114 480€
Loyer Annuel8 411€
Rentabilité7.35%
Cashflow/mois+38€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 740,74 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Sur les hauteurs de Tulle, à deux pas du quartier Clemenceau, découvrez cette maison de 81 m² habitables. Elle offre un salon-séjour, une cuisine, 3 chambres, une véranda, une buanderie, une salle de bains, un WC, une cave, un garage et un terrain attenant. Une belle opportunité à visiter rapidement ! Honoraires inclus dans le prix : 12%. Logement à consommation énergétique excessive : classe F.

Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.273110, 1.763080
Total : 114 480€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 49 680€
Valeur du bien : 109 680€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 8.65€/m²/mois
Fourchette : 6.81€ - 11.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 701€/mois
Loyer annuel estimé : 8411€/an
Fourchette totale : 552€ - 891€/mois
Fourchette annuelle : 6618€ - 10689€/an
Rentabilité brute :7.35%
Fourchette de rentabilité :5.78% - 9.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 075,01 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :87 076 €
Prix d'achat :60 000 €
Décote à l'achat :-27 076€ (-31.1%)
Marge achat-revente :-27 404€ (-31.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :563,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :28,62€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 592,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 703,69€
Coût de l'assurance :8 586,00€
Taxe foncière : 841,07€/an
Soit par mois : 70,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 700,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 662,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :38,24€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 81 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations datées et murs abîmés
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - Aucune photo fournie, état mauvais
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage)
Quantité: salon (estimation 20 m²)
Raison: État 2/5 assumé - Aucune photo fournie, état mauvais
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 680 €(613 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:4 860€
    Isolation toiture/combles: 81 m² × 60€/m² = 4860€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 320€
    Parquet flottant: 22 m² × 60€/m² = 1320€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tulle (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 860€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 701 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 411 €/an
Calcul : 701 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 786 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 480 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 343 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 841 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 680 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 650 €
Revenus locatifs : +8 411 €
Charges déductibles : -54 650 €
Résultat foncier Année 1 : -46 240 €(Déficit de 46 240 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 840 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 970 €/an
Revenus locatifs : +8 411 €
Charges déductibles : -4 970 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 440 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24839.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 411 €54 654 €3 790 €-46 243 €21 400 €24 843 €24 843 €
28 579 €4 873 €3 688 €3 706 €--21 137 €
38 750 €4 768 €3 584 €3 982 €--17 155 €
48 925 €4 660 €3 475 €4 266 €--12 889 €
59 104 €4 548 €3 363 €4 556 €--8 333 €
69 286 €4 432 €3 247 €4 854 €--3 479 €
79 472 €4 312 €3 128 €5 160 €---
89 661 €4 188 €3 004 €5 473 €---
99 854 €4 060 €2 876 €5 794 €---
1010 052 €3 928 €2 744 €6 124 €---
1110 253 €3 791 €2 607 €6 461 €---
1210 458 €3 650 €2 465 €6 808 €---
1310 667 €3 503 €2 319 €7 164 €---
1410 880 €3 352 €2 167 €7 528 €---
1511 098 €3 195 €2 011 €7 902 €---
1611 320 €3 034 €1 849 €8 286 €---
1711 546 €2 866 €1 682 €8 680 €---
1811 777 €2 693 €1 509 €9 084 €---
1912 013 €2 514 €1 330 €9 498 €---
2012 253 €2 329 €1 145 €9 923 €---
2112 498 €2 138 €954 €10 360 €---
2212 748 €1 940 €756 €10 807 €---
2313 003 €1 736 €551 €11 267 €---
2413 263 €1 524 €340 €11 738 €---
2513 528 €1 306 €121 €12 222 €---
TOTAL269 397 €133 996 €54 704 €135 401 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 135 401 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 411 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 766 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 766 €-6 420 €+8 186 €
2+1 766 €0 €+1 766 €
3+1 766 €0 €+1 766 €
4+1 766 €0 €+1 766 €
5+1 766 €0 €+1 766 €
6+1 766 €0 €+1 766 €
7+1 766 €+504 €+1 262 €
8+1 766 €+1 642 €+124 €
9+1 766 €+1 738 €+28 €
10+1 766 €+1 837 €-71 €
11+1 766 €+1 938 €-172 €
12+1 766 €+2 042 €-276 €
13+1 766 €+2 149 €-383 €
14+1 766 €+2 258 €-492 €
15+1 766 €+2 371 €-605 €
16+1 766 €+2 486 €-720 €
17+1 766 €+2 604 €-838 €
18+1 766 €+2 725 €-959 €
19+1 766 €+2 849 €-1 083 €
20+1 766 €+2 977 €-1 211 €
21+1 766 €+3 108 €-1 342 €
22+1 766 €+3 242 €-1 476 €
23+1 766 €+3 380 €-1 614 €
24+1 766 €+3 522 €-1 756 €
25+1 766 €+3 667 €-1 901 €
Total+44 150 €+40 620 €+3 530 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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