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TROIS PIECES

Bien expiré
VilleUlis (91)
Surface68m²
Coût Total183 390€
Loyer Annuel12 313€
Rentabilité6.71%
Cashflow/mois-182€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 158 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 2 323,53 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur collectif, Nombre d'égages : 5, Nombre de WC : 1

LES ULIS : Résidence LES MILLEPERTUIS, centre-ville, cet appartement de trois pièces d'une superficie Carrez de 68,21 m² niché au 1er étage avec ascenseur comprent : une entrée généreuse, une cuisine aménagée de placards ouvrant sur un balcon au calme, un séjour de 21 m² donnant également sur le balcon avec vue sur les espaces verts de la résidence, un couloir avec un grand rangement intégré au plafond, deux chambres, une salle de bains et un water-closet. Un parking souterrain - Chauffage collectif urbain, eau chaude et eau froide collectives. Un appartement fonctionnel et idéalement situé en plein centre-ville.

Ville : Ulis
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91940
Coordonnées : 48.686103, 2.173360
Total : 183 390€
Prix d'acquisition : 158 000€
Travaux : 12 750€
Valeur du bien : 170 750€
Frais de notaire : 12 640€
Coût estimé : 12 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 15.09€/m²/mois
Fourchette : 12.87€ - 17.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 1026€/mois
Loyer annuel estimé : 12313€/an
Fourchette totale : 875€ - 1203€/mois
Fourchette annuelle : 10498€ - 14441€/an
Rentabilité brute :6.71%
Fourchette de rentabilité :5.72% - 7.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :183 390€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :902,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :53,49€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 955,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 339,67€
Coût de l'assurance :16 046,62€
Taxe foncière : 1 231,28€/an
Soit par mois : 102,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 026,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 208,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-182,46€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 182 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système collectif
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif urbain
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Assurer le bon fonctionnement du chauffage collectif
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et remplacement de la robinetterie de la cuisine
Quantité: 10 m² (surface cuisine)
Raison: État 3/5 visible - cuisine avec peinture jaunie nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement de sol et peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
Hall d'entréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du rangement intégré
Quantité: 5 m² (surface hall)
Raison: État 3/5 visible - hall d'entrée nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 750 €(188 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:1 500€
    Mise aux normes chauffage collectif: 1 système × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:650€
    Peinture des murs cuisine: 10 m² × 65€/m² = 650€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:7 500€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1500€/m² = 7500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 800€
    Revêtement de sol et peinture murs 20 m²: 20 m² × 140€/m² = 2800€ (incluant main d'œuvre)
  • Hall d'entrée:300€
    Peinture des murs hall d'entrée: 5 m² × 60€/m² = 300€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ulis (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 1 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 026 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 313 €/an
Calcul : 1 026 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 047 €/an
Base de calcul : Emprunt de 183 390 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 642 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 231 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 470 €
Revenus locatifs : +12 313 €
Charges déductibles : -22 470 €
Résultat foncier Année 1 : -10 157 €(Déficit de 10 157 €)
Imputable sur revenu global : 10 157 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 720 €/an
Revenus locatifs : +12 313 €
Charges déductibles : -9 720 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 593 €/an
Prix d'achat du bien : 158 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 102 700 €(65% de 158 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 735 €/an
Calcul : 102 700 € × 3,636% = 3 735 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 313 €22 476 €6 053 €-10 163 €10 163 €--
212 559 €9 564 €5 891 €2 995 €---
312 810 €9 396 €5 723 €3 414 €---
413 066 €9 223 €5 550 €3 843 €---
513 328 €9 044 €5 371 €4 284 €---
613 594 €8 859 €5 186 €4 736 €---
713 866 €8 667 €4 994 €5 199 €---
814 144 €8 470 €4 796 €5 674 €---
914 426 €8 265 €4 592 €6 162 €---
1014 715 €8 053 €4 380 €6 662 €---
1115 009 €7 835 €4 161 €7 175 €---
1215 309 €7 608 €3 935 €7 701 €---
1315 616 €7 375 €3 702 €8 241 €---
1415 928 €7 133 €3 460 €8 795 €---
1516 246 €6 883 €3 210 €9 363 €---
1616 571 €6 625 €2 951 €9 947 €---
1716 903 €6 357 €2 684 €10 545 €---
1817 241 €6 081 €2 408 €11 160 €---
1917 586 €5 796 €2 122 €11 790 €---
2017 937 €5 500 €1 827 €12 437 €---
2118 296 €5 195 €1 522 €13 101 €---
2218 662 €4 879 €1 206 €13 783 €---
2319 035 €4 553 €880 €14 482 €---
2419 416 €4 215 €542 €15 201 €---
2519 804 €3 867 €193 €15 938 €---
TOTAL394 383 €191 918 €87 340 €202 465 €10 163 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 049 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 202 465 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 313 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 586 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 586 €-3 049 €+5 635 €
2+2 586 €+899 €+1 687 €
3+2 586 €+1 024 €+1 562 €
4+2 586 €+1 153 €+1 433 €
5+2 586 €+1 285 €+1 301 €
6+2 586 €+1 421 €+1 165 €
7+2 586 €+1 560 €+1 026 €
8+2 586 €+1 702 €+884 €
9+2 586 €+1 848 €+738 €
10+2 586 €+1 998 €+588 €
11+2 586 €+2 152 €+434 €
12+2 586 €+2 310 €+276 €
13+2 586 €+2 472 €+114 €
14+2 586 €+2 638 €-52 €
15+2 586 €+2 809 €-223 €
16+2 586 €+2 984 €-398 €
17+2 586 €+3 164 €-578 €
18+2 586 €+3 348 €-762 €
19+2 586 €+3 537 €-951 €
20+2 586 €+3 731 €-1 145 €
21+2 586 €+3 930 €-1 344 €
22+2 586 €+4 135 €-1 549 €
23+2 586 €+4 345 €-1 759 €
24+2 586 €+4 560 €-1 974 €
25+2 586 €+4 781 €-2 195 €
Total+64 650 €+60 739 €+3 911 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 296 jours
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