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Achat : Maison Bridoré (37600)

VilleBridoré (37)
Surface148m²
Coût Total222 500€
Loyer Annuel12 116€
Rentabilité5.45%
Cashflow/mois-237€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 148 m²
Prix au m² : 1 006,76 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 148 m², 7 pièces, 4 chambres, 2 salles de bain, Cheminée, Toilettes séparées

Mathis vous propose cette maison traditionnelle offrant tout le confort pour accueillir une famille. Cuisine aménagée, grand séjour lumineux avec cheminée, deux chambres de plain-pied, salle d'eau et toilettes. À l'étage : palier avec trois chambres, une salle d'eau et toilettes. Sous-sol complet. Jardin clos et arboré.Cette maison au coeur d'un bourg sera ravir tous ceux qui cherchent accessibilité et tranquillité.À 10 minutes de LOCHES

Ville : Bridoré
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37600
Coordonnées : 47.027180, 1.083250
Total : 222 500€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 61 580€
Valeur du bien : 210 580€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 148m²
Loyer prédit : 6.82€/m²/mois
Fourchette : 5.29€ - 8.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 1010€/mois
Loyer annuel estimé : 12116€/an
Fourchette totale : 783€ - 1302€/mois
Fourchette annuelle : 9393€ - 15628€/an
Rentabilité brute :5.45%
Fourchette de rentabilité :4.22% - 7.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :873,77 €/m²
Basé sur :22 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :129 317 €
Prix d'achat :149 000 €
Décote à l'achat :+19 683€ (+15.2%)
Marge achat-revente :-93 183€ (-72.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :222 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 090,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :55,63€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 145,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 549,35€
Coût de l'assurance :16 687,50€
Taxe foncière : 1 211,58€/an
Soit par mois : 100,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 009,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 246,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-237,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 148 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 148 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour toutes les chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement ternie
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour éviter le plomb
Quantité: entière maison
Raison: Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 580 €(416 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 880€
    Isolation toiture/combles: 148 m² × 60€/m² = 8880€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:11 400€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 600€ = 11400€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:9 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9500€ = 9500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:7 800€
    Rénovation lourde chambres: 60 m² × 130€/m² = 7800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 000€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité - Mise aux normes:2 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 2000€ = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie - Vérification et mise à jour:3 000€
    Mise à jour plomberie: 1 maison × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 280€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 010 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 116 €/an
Calcul : 1 010 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 248 €/an
Base de calcul : Emprunt de 222 500 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 668 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 212 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 580 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 707 €
Revenus locatifs : +12 116 €
Charges déductibles : -70 707 €
Résultat foncier Année 1 : -58 591 €(Déficit de 58 591 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 191 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 127 €/an
Revenus locatifs : +12 116 €
Charges déductibles : -9 127 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 989 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37191.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 116 €70 714 €7 255 €-58 598 €21 400 €37 198 €37 198 €
212 358 €8 939 €7 060 €3 419 €--33 779 €
312 605 €8 737 €6 858 €3 868 €--29 910 €
412 857 €8 528 €6 649 €4 329 €--25 582 €
513 115 €8 313 €6 434 €4 802 €--20 780 €
613 377 €8 090 €6 211 €5 287 €--15 493 €
713 644 €7 860 €5 981 €5 784 €--9 709 €
813 917 €7 622 €5 743 €6 295 €--3 414 €
914 196 €7 376 €5 497 €6 819 €---
1014 480 €7 122 €5 243 €7 357 €---
1114 769 €6 859 €4 980 €7 910 €---
1215 064 €6 588 €4 709 €8 476 €---
1315 366 €6 307 €4 428 €9 058 €---
1415 673 €6 018 €4 138 €9 656 €---
1515 987 €5 718 €3 839 €10 269 €---
1616 306 €5 408 €3 529 €10 898 €---
1716 632 €5 088 €3 209 €11 544 €---
1816 965 €4 757 €2 878 €12 208 €---
1917 304 €4 416 €2 536 €12 889 €---
2017 650 €4 062 €2 183 €13 588 €---
2118 003 €3 697 €1 818 €14 306 €---
2218 364 €3 320 €1 441 €15 044 €---
2318 731 €2 930 €1 051 €15 801 €---
2419 105 €2 527 €647 €16 579 €---
2519 488 €2 110 €231 €17 378 €---
TOTAL388 073 €213 106 €104 549 €174 966 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 174 966 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 116 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 544 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 544 €-6 420 €+8 964 €
2+2 544 €0 €+2 544 €
3+2 544 €0 €+2 544 €
4+2 544 €0 €+2 544 €
5+2 544 €0 €+2 544 €
6+2 544 €0 €+2 544 €
7+2 544 €0 €+2 544 €
8+2 544 €0 €+2 544 €
9+2 544 €+1 022 €+1 522 €
10+2 544 €+2 207 €+337 €
11+2 544 €+2 373 €+171 €
12+2 544 €+2 543 €+1 €
13+2 544 €+2 717 €-173 €
14+2 544 €+2 897 €-353 €
15+2 544 €+3 081 €-537 €
16+2 544 €+3 269 €-725 €
17+2 544 €+3 463 €-919 €
18+2 544 €+3 662 €-1 118 €
19+2 544 €+3 867 €-1 323 €
20+2 544 €+4 076 €-1 532 €
21+2 544 €+4 292 €-1 748 €
22+2 544 €+4 513 €-1 969 €
23+2 544 €+4 740 €-2 196 €
24+2 544 €+4 974 €-2 430 €
25+2 544 €+5 213 €-2 669 €
Total+63 600 €+52 490 €+11 110 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 37 jours
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