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Détails du bien

Bien expiré
VillePortet-sur-Garonne (31)
Surface63m²
Coût Total152 740€
Loyer Annuel8 697€
Rentabilité5.69%
Cashflow/mois-215€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 105 000 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 1 666,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Découvrez cet appartement lumineux de 4 pièces, idéalement situé à Portet-sur-Garonne, dans la résidence, La Portesienne. Ce bien de 63 m² est vendu loué à 780 TCC, offrant une opportunité d'investissement intéressante.

Profitez de ses trois chambres confortables, parfaites pour accueillir une famille. La pièce de vie spacieuse est baignée de lumière naturelle, offrant un cadre de vie agréable et convivial.

La proximité des transports en commun est un atout majeur, avec un accès facile aux lignes de bus qui desservent le centre-ville et les environs. Vous apprécierez également la proximité des commerces, écoles et espaces verts, qui font de cet emplacement un choix idéal pour une vie pratique et agréable.

Ne manquez pas cette opportunité unique d'investir dans un bien de qualité à Portet-sur-Garonne. Contactez-nous dès aujourd'hui pour plus d'informations. Prix : 105000.0 euros, Honoraires charge vendeur. Copropriété : Nb de lots : 260 Budget prévisionnel (dépenses courantes) : 933.0 euros/an Logement à consommation énergétique excessive : classe F.

Ville : Portet-sur-Garonne
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31120
Total : 152 740€
Prix d'acquisition : 105 000€
Travaux : 39 340€
Valeur du bien : 144 340€
Frais de notaire : 8 400€
Coût estimé : 8 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 11.50€/m²/mois
Fourchette : 10.02€ - 13.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 725€/mois
Loyer annuel estimé : 8697€/an
Fourchette totale : 631€ - 832€/mois
Fourchette annuelle : 7573€ - 9988€/an
Rentabilité brute :5.69%
Fourchette de rentabilité :4.96% - 6.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :152 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :745,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :44,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 789,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 800,17€
Coût de l'assurance :13 364,75€
Taxe foncière : 869,73€/an
Soit par mois : 72,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 77,75€/mois
Soit par an : 933,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 724,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 939,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-215,14€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 397 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3.3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3.3/5 visible - peinture légèrement abîmée dans certaines chambres
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon
Raison: État 4/5 visible - usure minime, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 340 €(624 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7500€ = 7500€
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 040€
    Parquet flottant: 34 m² × 60€/m² = 2040€
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres × 300€ = 900€
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 1 salon × 600€ = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Portet-sur-Garonne. Main d'œuvre incluse. Les prix ont été adaptés selon la région, avec un coefficient de 1.0 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 725 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 697 €/an
Calcul : 725 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 915 €/an
Base de calcul : Emprunt de 152 740 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 535 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 870 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 933 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 340 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 592 €
Revenus locatifs : +8 697 €
Charges déductibles : -46 592 €
Résultat foncier Année 1 : -37 895 €(Déficit de 37 895 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 495 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 252 €/an
Revenus locatifs : +8 697 €
Charges déductibles : -7 252 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 445 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16494.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 105 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 250 €(65% de 105 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 697 €46 597 €4 920 €-37 900 €21 400 €16 500 €16 500 €
28 871 €7 124 €4 786 €1 747 €--14 752 €
39 049 €6 986 €4 649 €2 062 €--12 690 €
49 230 €6 844 €4 507 €2 385 €--10 304 €
59 414 €6 698 €4 360 €2 717 €--7 588 €
69 603 €6 546 €4 209 €3 057 €--4 531 €
79 795 €6 389 €4 052 €3 405 €--1 126 €
89 990 €6 227 €3 890 €3 763 €---
910 190 €6 060 €3 723 €4 130 €---
1010 394 €5 888 €3 550 €4 506 €---
1110 602 €5 709 €3 372 €4 893 €---
1210 814 €5 525 €3 188 €5 289 €---
1311 030 €5 334 €2 997 €5 696 €---
1411 251 €5 138 €2 800 €6 113 €---
1511 476 €4 935 €2 597 €6 541 €---
1611 705 €4 725 €2 387 €6 981 €---
1711 940 €4 508 €2 170 €7 432 €---
1812 178 €4 284 €1 946 €7 895 €---
1912 422 €4 052 €1 715 €8 370 €---
2012 670 €3 813 €1 476 €8 857 €---
2112 924 €3 566 €1 229 €9 358 €---
2213 182 €3 311 €973 €9 871 €---
2313 446 €3 047 €710 €10 399 €---
2413 715 €2 775 €437 €10 940 €---
2513 989 €2 493 €156 €11 496 €---
TOTAL278 577 €168 573 €70 800 €110 004 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 110 004 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 697 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 826 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 826 €-6 420 €+8 246 €
2+1 826 €0 €+1 826 €
3+1 826 €0 €+1 826 €
4+1 826 €0 €+1 826 €
5+1 826 €0 €+1 826 €
6+1 826 €0 €+1 826 €
7+1 826 €0 €+1 826 €
8+1 826 €+791 €+1 035 €
9+1 826 €+1 239 €+587 €
10+1 826 €+1 352 €+474 €
11+1 826 €+1 468 €+358 €
12+1 826 €+1 587 €+239 €
13+1 826 €+1 709 €+117 €
14+1 826 €+1 834 €-8 €
15+1 826 €+1 962 €-136 €
16+1 826 €+2 094 €-268 €
17+1 826 €+2 230 €-404 €
18+1 826 €+2 368 €-542 €
19+1 826 €+2 511 €-685 €
20+1 826 €+2 657 €-831 €
21+1 826 €+2 807 €-981 €
22+1 826 €+2 961 €-1 135 €
23+1 826 €+3 120 €-1 294 €
24+1 826 €+3 282 €-1 456 €
25+1 826 €+3 449 €-1 623 €
Total+45 650 €+33 001 €+12 649 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 232 jours
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