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Détails du bien

Bien expiré
VillePortet-sur-Garonne (31)
Surface63
Coût Total152 740
Loyer Annuel8 697
Rentabilité5.69%
Cashflow/mois-215
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 105 000 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 1 666,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Découvrez cet appartement lumineux de 4 pièces, idéalement situé à Portet-sur-Garonne, dans la résidence, La Portesienne. Ce bien de 63 m² est vendu loué à 780 TCC, offrant une opportunité d'investissement intéressante.

Profitez de ses trois chambres confortables, parfaites pour accueillir une famille. La pièce de vie spacieuse est baignée de lumière naturelle, offrant un cadre de vie agréable et convivial.

La proximité des transports en commun est un atout majeur, avec un accès facile aux lignes de bus qui desservent le centre-ville et les environs. Vous apprécierez également la proximité des commerces, écoles et espaces verts, qui font de cet emplacement un choix idéal pour une vie pratique et agréable.

Ne manquez pas cette opportunité unique d'investir dans un bien de qualité à Portet-sur-Garonne. Contactez-nous dès aujourd'hui pour plus d'informations. Prix : 105000.0 euros, Honoraires charge vendeur. Copropriété : Nb de lots : 260 Budget prévisionnel (dépenses courantes) : 933.0 euros/an Logement à consommation énergétique excessive : classe F.

Ville : Portet-sur-Garonne
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31120
Total : 152 740
Prix d'acquisition : 105 000
Travaux : 39 340
Valeur du bien : 144 340
Frais de notaire : 8 400
Coût estimé : 8 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63
Loyer prédit : 11.50€/m²/mois
Fourchette : 10.02€ - 13.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 725€/mois
Loyer annuel estimé : 8697€/an
Fourchette totale : 631€ - 832€/mois
Fourchette annuelle : 7573€ - 9988€/an
Rentabilité brute :5.69%
Fourchette de rentabilité :4.96% - 6.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :152 740
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :745,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :44,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 789,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 800,17
Coût de l'assurance :13 364,75
Taxe foncière : 869,73€/an
Soit par mois : 72,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 77,75€/mois
Soit par an : 933,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 724,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 939,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-215,14€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 397 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3.3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3.3/5 visible - peinture légèrement abîmée dans certaines chambres
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon
Raison: État 4/5 visible - usure minime, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 340(624 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7500€ = 7500€
  • Menuiseries:4 800
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 040
    Parquet flottant: 34 m² × 60€/m² = 2040€
  • Chambres - Peinture:900
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres × 300€ = 900€
  • Salon - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds salon: 1 salon × 600€ = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Portet-sur-Garonne. Main d'œuvre incluse. Les prix ont été adaptés selon la région, avec un coefficient de 1.0 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FD(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 725 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 697 €/an
Calcul : 725 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 915 €/an
Base de calcul : Emprunt de 152 740 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 535 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 870 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 933 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 340
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 592
Revenus locatifs : +8 697
Charges déductibles : -46 592
Résultat foncier Année 1 : -37 895(Déficit de 37 895 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 495
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 252 €/an
Revenus locatifs : +8 697
Charges déductibles : -7 252
Résultat foncier Années 2+ : 1 445 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16494.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 105 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 250(65% de 105 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 69746 5974 920-37 90021 400 €16 500 €16 500 €
28 8717 1244 7861 747--14 752 €
39 0496 9864 6492 062--12 690 €
49 2306 8444 5072 385--10 304 €
59 4146 6984 3602 717--7 588 €
69 6036 5464 2093 057--4 531 €
79 7956 3894 0523 405--1 126 €
89 9906 2273 8903 763---
910 1906 0603 7234 130---
1010 3945 8883 5504 506---
1110 6025 7093 3724 893---
1210 8145 5253 1885 289---
1311 0305 3342 9975 696---
1411 2515 1382 8006 113---
1511 4764 9352 5976 541---
1611 7054 7252 3876 981---
1711 9404 5082 1707 432---
1812 1784 2841 9467 895---
1912 4224 0521 7158 370---
2012 6703 8131 4768 857---
2112 9243 5661 2299 358---
2213 1823 3119739 871---
2313 4463 04771010 399---
2413 7152 77543710 940---
2513 9892 49315611 496---
TOTAL278 577168 57370 800110 00421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 110 004
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 697 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 826 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 826-6 420+8 246
2+1 8260+1 826
3+1 8260+1 826
4+1 8260+1 826
5+1 8260+1 826
6+1 8260+1 826
7+1 8260+1 826
8+1 826+791+1 035
9+1 826+1 239+587
10+1 826+1 352+474
11+1 826+1 468+358
12+1 826+1 587+239
13+1 826+1 709+117
14+1 826+1 834-8
15+1 826+1 962-136
16+1 826+2 094-268
17+1 826+2 230-404
18+1 826+2 368-542
19+1 826+2 511-685
20+1 826+2 657-831
21+1 826+2 807-981
22+1 826+2 961-1 135
23+1 826+3 120-1 294
24+1 826+3 282-1 456
25+1 826+3 449-1 623
Total+45 650+33 001+12 649
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 97 jours
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