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Vente appartement T4

Bien expiré
VilleOrthez (64)
Surface81m²
Coût Total160 200€
Loyer Annuel8 865€
Rentabilité5.53%
Cashflow/mois-165€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 110 000 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 1 358,02 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vente appartement T4 - Vente appartement situé au centre ville d’orthez. Au dernier étage d’une résidence calme. Magnifique T4 spacieux avec jardin privatif, ancien parquet au sol comprenant cuisine équipée ouverte sur séjour, 3 chambres avec placard, 2 salles de bain et wc indépendant.

Ville : Orthez
Département : Pyrénées-Atlantiques
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 64300
Coordonnées : 43.487260, -0.775110
Total : 160 200€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 41 400€
Valeur du bien : 151 400€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 9.12€/m²/mois
Fourchette : 7.36€ - 11.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 739€/mois
Loyer annuel estimé : 8865€/an
Fourchette totale : 597€ - 915€/mois
Fourchette annuelle : 7158€ - 10979€/an
Rentabilité brute :5.53%
Fourchette de rentabilité :4.47% - 6.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :160 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :781,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :48,06€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 829,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 258,14€
Coût de l'assurance :14 418,00€
Taxe foncière : 886,53€/an
Soit par mois : 73,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 738,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 903,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-164,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée, y compris placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 2 salles de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 400 €(511 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 700€ = 5600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles de bain × 4000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres × 500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:500€
    Peinture murs et plafonds: 1 salon × 500€ = 500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Orthez (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 739 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 865 €/an
Calcul : 739 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 155 €/an
Base de calcul : Emprunt de 160 200 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 577 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 887 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 018 €
Revenus locatifs : +8 865 €
Charges déductibles : -48 018 €
Résultat foncier Année 1 : -39 153 €(Déficit de 39 153 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 753 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 618 €/an
Revenus locatifs : +8 865 €
Charges déductibles : -6 618 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 247 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17752.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 865 €48 023 €5 160 €-39 158 €21 400 €17 758 €17 758 €
29 043 €6 484 €5 020 €2 559 €--15 199 €
39 223 €6 339 €4 876 €2 884 €--12 315 €
49 408 €6 190 €4 727 €3 218 €--9 097 €
59 596 €6 036 €4 573 €3 560 €--5 537 €
69 788 €5 877 €4 414 €3 911 €--1 627 €
79 984 €5 713 €4 250 €4 271 €---
810 183 €5 543 €4 080 €4 640 €---
910 387 €5 368 €3 905 €5 019 €---
1010 595 €5 187 €3 724 €5 408 €---
1110 807 €5 000 €3 537 €5 807 €---
1211 023 €4 807 €3 343 €6 216 €---
1311 243 €4 607 €3 144 €6 636 €---
1411 468 €4 400 €2 937 €7 068 €---
1511 698 €4 187 €2 724 €7 510 €---
1611 931 €3 967 €2 504 €7 964 €---
1712 170 €3 740 €2 276 €8 430 €---
1812 413 €3 505 €2 041 €8 909 €---
1912 662 €3 262 €1 799 €9 400 €---
2012 915 €3 011 €1 548 €9 904 €---
2113 173 €2 752 €1 289 €10 421 €---
2213 437 €2 484 €1 021 €10 953 €---
2313 706 €2 208 €744 €11 498 €---
2413 980 €1 922 €459 €12 058 €---
2514 259 €1 627 €164 €12 632 €---
TOTAL283 957 €152 239 €74 258 €131 717 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 131 717 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 865 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 862 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 862 €-6 420 €+8 282 €
2+1 862 €0 €+1 862 €
3+1 862 €0 €+1 862 €
4+1 862 €0 €+1 862 €
5+1 862 €0 €+1 862 €
6+1 862 €0 €+1 862 €
7+1 862 €+793 €+1 069 €
8+1 862 €+1 392 €+470 €
9+1 862 €+1 506 €+356 €
10+1 862 €+1 622 €+240 €
11+1 862 €+1 742 €+120 €
12+1 862 €+1 865 €-3 €
13+1 862 €+1 991 €-129 €
14+1 862 €+2 120 €-258 €
15+1 862 €+2 253 €-391 €
16+1 862 €+2 389 €-527 €
17+1 862 €+2 529 €-667 €
18+1 862 €+2 673 €-811 €
19+1 862 €+2 820 €-958 €
20+1 862 €+2 971 €-1 109 €
21+1 862 €+3 126 €-1 264 €
22+1 862 €+3 286 €-1 424 €
23+1 862 €+3 449 €-1 587 €
24+1 862 €+3 617 €-1 755 €
25+1 862 €+3 790 €-1 928 €
Total+46 550 €+39 515 €+7 035 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 98 jours
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