Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Immeuble Centre Ville Libourne

VilleLibourne (33)
Surface450m²
Coût Total772 050€
Loyer Annuel67 493€
Rentabilité8.74%
Cashflow/mois+1 086€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 630 000 €
Surface : 450 m²
Prix au m² : 1 400 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 450 m², 1 garage, 1 place de parking

LIBOURNE Centre ville, proche toutes commodités, Immeuble d'environ 300 m² habitables composé de 4 niveaux d'environ 75 m² chacun. Il comprenant en sous-sol : dégagement, chaufferie et rangement. Au RDC : grand salon - salle à manger, cuisine, w-c et dégagement. Au 1° étage : palier, deux pièces (32 et 21 m²), deux salles d'eau, w-c et dégagement. Au 2° étage : palier, deux pièces, deux salles d'eau, dressing, w-c et dégagement. Au 3° étage un palier, six pièces et dégagement. Possibilité de créer plusieurs appartements. Un appartement T3 (actuellement loué) avec garage et un local commercial avec emplacement de premier choix (actuellement loué : bail 3/6/9) viennent compléter cet ensemble. Idéal investisseur.

Cette annonce référence 313360 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier THIERY CAMARATA (EI) immatriculé au RSAC de LIBOURNE (33500) sous le numéro .

Prix du bien : 630 000,00 € Prix du bien hors honoraires : 600 000,00 € Honoraires TTC : 5,00 % Les honoraires d'agence sont à la charge de l'acquéreur.

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : Score DPE : 266 kWhEP/m²/an Score GES : 74 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 7820.00 € et 10640.00 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Libourne
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33500
Coordonnées : 44.916239, -0.241009
Total : 772 050€
Prix d'acquisition : 630 000€
Travaux : 91 650€
Valeur du bien : 721 650€
Frais de notaire : 50 400€
Coût estimé : 50 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 450m²
Loyer prédit : 12.50€/m²/mois
Fourchette : 10.27€ - 15.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 5624€/mois
Loyer annuel estimé : 67493€/an
Fourchette totale : 4620€ - 6847€/mois
Fourchette annuelle : 55445€ - 82160€/an
Rentabilité brute :8.74%
Fourchette de rentabilité :7.18% - 10.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 343,61 €/m²
Basé sur :130 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 054 622 €
Prix d'achat :630 000 €
Décote à l'achat :-424 622€ (-40.3%)
Marge achat-revente :282 572€ (26.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :772 050€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 782,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :193,01€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 3 975,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :362 774,48€
Coût de l'assurance :57 903,75€
Taxe foncière : 6 749,32€/an
Soit par mois : 562,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 5 624,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 4 538,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 086,23€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 266 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 450 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 45 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 450 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 2 salles de bain
Raison: État 2/5 assumé - salles de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 75 m²
Raison: État 3.5/5 visible - besoin de rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs dans le couloir et autres espaces
Quantité: environ 50 m²
Raison: État 2/5 visible - usure visible nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :91 650 €(204 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 3600€ = 3600€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:58 500€
    Fenêtres double vitrage: 45 fenêtres × 1300€ = 58500€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix des fenêtres)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix du chauffe-eau)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix de la cuisine)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles de bain × 4000€ = 8000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix de la salle de bain)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 40 m² × 60€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix du parquet)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 30€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix de la peinture)
  • Salon - Peinture:2 250€
    Peinture murs et plafonds salon: 75 m² × 30€/m² = 2250€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix de la peinture)
  • Autres pièces - Peinture:1 500€
    Peinture murs couloir et autres espaces: 50 m² × 30€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix de la peinture)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Libourne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les prix des matériaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 68 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude, Autres pièces - Peinture
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 5 624 €/mois
Revenus locatifs annuels : 67 493 €/an
Calcul : 5 624 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 25 149 €/an
Base de calcul : Emprunt de 772 050 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 316 €/an
Calcul : 193 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 6 749 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 91 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 125 865 €
Revenus locatifs : +67 493 €
Charges déductibles : -125 865 €
Résultat foncier Année 1 : -58 371 €(Déficit de 58 371 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 971 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 34 215 €/an
Revenus locatifs : +67 493 €
Charges déductibles : -34 215 €
Résultat foncier Années 2+ : 33 279 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36971.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 630 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 409 500 €(65% de 630 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 14 891 €/an
Calcul : 409 500 € × 3,636% = 14 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
167 493 €125 889 €25 174 €-58 396 €21 400 €36 996 €36 996 €
268 843 €33 562 €24 496 €35 281 €--1 715 €
370 220 €32 862 €23 796 €37 358 €---
471 624 €32 138 €23 073 €39 486 €---
573 057 €31 390 €22 325 €41 667 €---
674 518 €30 617 €21 552 €43 901 €---
776 008 €29 819 €20 753 €46 190 €---
877 528 €28 993 €19 928 €48 535 €---
979 079 €28 140 €19 074 €50 939 €---
1080 661 €27 258 €18 193 €53 403 €---
1182 274 €26 347 €17 281 €55 927 €---
1283 919 €25 405 €16 339 €58 514 €---
1385 598 €24 431 €15 366 €61 166 €---
1487 310 €23 425 €14 360 €63 884 €---
1589 056 €22 386 €13 320 €66 670 €---
1690 837 €21 311 €12 246 €69 526 €---
1792 654 €20 201 €11 135 €72 453 €---
1894 507 €19 053 €9 987 €75 454 €---
1996 397 €17 867 €8 801 €78 530 €---
2098 325 €16 641 €7 575 €81 684 €---
21100 291 €15 374 €6 308 €84 918 €---
22102 297 €14 064 €4 999 €88 233 €---
23104 343 €12 711 €3 645 €91 632 €---
24106 430 €11 312 €2 247 €95 118 €---
25108 559 €9 867 €801 €98 692 €---
TOTAL2 161 828 €681 061 €362 774 €1 480 767 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 480 767 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 67 493 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +14 174 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+14 174 €-6 420 €+20 594 €
2+14 174 €0 €+14 174 €
3+14 174 €+10 693 €+3 481 €
4+14 174 €+11 846 €+2 328 €
5+14 174 €+12 500 €+1 674 €
6+14 174 €+13 170 €+1 004 €
7+14 174 €+13 857 €+317 €
8+14 174 €+14 561 €-387 €
9+14 174 €+15 282 €-1 108 €
10+14 174 €+16 021 €-1 847 €
11+14 174 €+16 778 €-2 604 €
12+14 174 €+17 554 €-3 380 €
13+14 174 €+18 350 €-4 176 €
14+14 174 €+19 165 €-4 991 €
15+14 174 €+20 001 €-5 827 €
16+14 174 €+20 858 €-6 684 €
17+14 174 €+21 736 €-7 562 €
18+14 174 €+22 636 €-8 462 €
19+14 174 €+23 559 €-9 385 €
20+14 174 €+24 505 €-10 331 €
21+14 174 €+25 475 €-11 301 €
22+14 174 €+26 470 €-12 296 €
23+14 174 €+27 490 €-13 316 €
24+14 174 €+28 535 €-14 361 €
25+14 174 €+29 608 €-15 434 €
Total+354 350 €+444 230 €+-89 880 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →