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La Metare - 4 pièces + cuisine 97m2

Bien expiré
VilleSaint-Étienne (42)
Surface96m²
Coût Total108 690€
Loyer Annuel10 191€
Rentabilité9.38%
Cashflow/mois+194€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 96 m²
Prix au m² : 822,92 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 96 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, Mandat exclusif, Cave, Ascenseur, 1 salle de douche, Chauffage central collectif, Étage 1 sur 12

St Etienne, quartier de La Metare, grand appartement familiale de 96,54m2. Lumineux, traversant, il se compose d'une entrée avec placard, une cuisine indépendante avec grand cellier, un double séjour, 3 chambres, possibilité d'une 4ème chambre, 2 Sdb, 1 Wc, de nombreux rangements, cet appartement a un beau potentiel, des travaux sont à prévoir. Double vitrage Pvc, volets roulants, Chauffage collectif Gaz, une cave.

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42100
Coordonnées : 45.439640, 4.387830
Total : 108 690€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 23 370€
Valeur du bien : 102 370€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96m²
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 849€/mois
Loyer annuel estimé : 10191€/an
Fourchette totale : 630€ - 1145€/mois
Fourchette annuelle : 7559€ - 13739€/an
Rentabilité brute :9.38%
Fourchette de rentabilité :6.95% - 12.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 206,9 €/m²
Basé sur :1395 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :115 862 €
Prix d'achat :79 000 €
Décote à l'achat :-36 862€ (-31.8%)
Marge achat-revente :7 172€ (6.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 690€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :538,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :31,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 570,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 804,80€
Coût de l'assurance :9 510,38€
Taxe foncière : 1 019,07€/an
Soit par mois : 84,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 849,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 654,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :194,28€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 149 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Système de chauffage
Aucune action nécessaire, chauffage collectif au gaz déjà en place.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Système de chauffage collectif en place.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine, incluant peinture et éventuellement remplacement de l'électroménager.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement des sols dans le salon.
Quantité: 2 salons (environ 38 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs légèrement usés nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement des sols dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - murs en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain, incluant nouveaux sanitaires, carrelage et plomberie.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant rénovation.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 370 €(243 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire, chauffage collectif au gaz déjà en place.
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant matériaux et main d'œuvre).
  • Salon:4 790€
    Peinture murs salon: 38 m² × 65€/m² = 2470€, Revêtement de sol: 38 m² × 40€/m² = 1520€, Main d'œuvre: 800€.
  • Chambres:4 580€
    Peinture murs chambres: 36 m² × 65€/m² = 2340€, Revêtement de sol: 36 m² × 40€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 800€.
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant sanitaires, carrelage, plomberie et main d'œuvre).
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 849 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 191 €/an
Calcul : 849 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 648 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 690 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 380 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 019 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 370 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 418 €
Revenus locatifs : +10 191 €
Charges déductibles : -28 418 €
Résultat foncier Année 1 : -18 227 €(Déficit de 18 227 €)
Imputable sur revenu global : 18 227 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 048 €/an
Revenus locatifs : +10 191 €
Charges déductibles : -5 048 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 143 €/an
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 191 €28 421 €3 652 €-18 231 €18 231 €--
210 394 €4 954 €3 555 €5 440 €---
310 602 €4 854 €3 455 €5 748 €---
410 814 €4 750 €3 351 €6 064 €---
511 031 €4 643 €3 244 €6 388 €---
611 251 €4 532 €3 132 €6 719 €---
711 476 €4 417 €3 018 €7 059 €---
811 706 €4 298 €2 899 €7 408 €---
911 940 €4 175 €2 776 €7 765 €---
1012 179 €4 048 €2 648 €8 131 €---
1112 422 €3 916 €2 517 €8 506 €---
1212 671 €3 780 €2 381 €8 891 €---
1312 924 €3 639 €2 240 €9 285 €---
1413 183 €3 494 €2 094 €9 689 €---
1513 446 €3 343 €1 943 €10 104 €---
1613 715 €3 187 €1 787 €10 529 €---
1713 990 €3 025 €1 626 €10 964 €---
1814 269 €2 859 €1 459 €11 411 €---
1914 555 €2 686 €1 286 €11 869 €---
2014 846 €2 507 €1 108 €12 339 €---
2115 143 €2 322 €923 €12 821 €---
2215 446 €2 131 €732 €13 315 €---
2315 755 €1 933 €534 €13 821 €---
2416 070 €1 729 €329 €14 341 €---
2516 391 €1 517 €117 €14 874 €---
TOTAL326 411 €111 162 €52 805 €215 249 €18 231 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 469 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 215 249 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 191 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 140 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 140 €-5 469 €+7 609 €
2+2 140 €+1 632 €+508 €
3+2 140 €+1 724 €+416 €
4+2 140 €+1 819 €+321 €
5+2 140 €+1 916 €+224 €
6+2 140 €+2 016 €+124 €
7+2 140 €+2 118 €+22 €
8+2 140 €+2 222 €-82 €
9+2 140 €+2 329 €-189 €
10+2 140 €+2 439 €-299 €
11+2 140 €+2 552 €-412 €
12+2 140 €+2 667 €-527 €
13+2 140 €+2 785 €-645 €
14+2 140 €+2 907 €-767 €
15+2 140 €+3 031 €-891 €
16+2 140 €+3 159 €-1 019 €
17+2 140 €+3 289 €-1 149 €
18+2 140 €+3 423 €-1 283 €
19+2 140 €+3 561 €-1 421 €
20+2 140 €+3 702 €-1 562 €
21+2 140 €+3 846 €-1 706 €
22+2 140 €+3 994 €-1 854 €
23+2 140 €+4 146 €-2 006 €
24+2 140 €+4 302 €-2 162 €
25+2 140 €+4 462 €-2 322 €
Total+53 500 €+64 575 €+-11 075 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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