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Maison à Luynes - 7 pièces - 298 m2

VilleLuynes (37)
Surface298m²
Coût Total443 451€
Loyer Annuel38 351€
Rentabilité8.65%
Cashflow/mois+585€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 368 195 €
Surface : 298 m²
Prix au m² : 1 235,55 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur individuel, Nombre d'égages : 3, Cave, Nombre de WC : 2, Jardin

Anciennement exploitée en établissement bancaire, cette bâtisse de caractère développe une surface habitable généreuse de 298 m², idéalement située en plein centre de Luynes. Répartie sur trois niveaux, elle se compose de 7 pièces, dont 6 chambres, ainsi que de 2 salles d'eau. Édifiée au XIXème siècle, cette bâtisse au cachet historique offre un fort potentiel. Bien qu'elle nécessite des travaux de rénovation pour révéler pleinement ses atouts, le chauffage est assuré par une pompe à chaleur, garantissant confort et efficacité énergétique. À proximité immédiate des commodités, ce bien allie emplacement pratique et cadre de vie agréable, idéal pour un projet familial ou patrimonial. (5.50 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Alban CAILLEAU (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 932931645 - TOURS. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/171854.pdf

Ville : Luynes
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37230
Coordonnées : 47.382301, 0.550728
Total : 443 451€
Prix d'acquisition : 368 195€
Travaux : 45 800€
Valeur du bien : 413 995€
Frais de notaire : 29 456€
Coût estimé : 29 456€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 298m²
Loyer prédit : 10.72€/m²/mois
Fourchette : 8.68€ - 13.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 3196€/mois
Loyer annuel estimé : 38351€/an
Fourchette totale : 2586€ - 3949€/mois
Fourchette annuelle : 31038€ - 47388€/an
Rentabilité brute :8.65%
Fourchette de rentabilité :7.00% - 10.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 980,46 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :590 177 €
Prix d'achat :368 195 €
Décote à l'achat :-221 982€ (-37.6%)
Marge achat-revente :146 726€ (24.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :443 451€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 165,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :125,64€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 2 291,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :206 258,01€
Coût de l'assurance :37 693,34€
Taxe foncière : 3 835,10€/an
Soit par mois : 319,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 195,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 610,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :584,98€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 95 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres.
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres.
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 2/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le couloir.
Quantité: couloir (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - couloir nécessite un léger rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie, remplacement des tuyauteries si nécessaire.
Quantité: entière maison
Raison: Assurer la conformité et la sécurité de la plomberie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 800 €(154 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:19 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:13 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant 60 m²: 60€/m² × 60 = 3600€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture 60 m²: 30€/m² × 60 = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture salon 30 m²: 30€/m² × 30 = 900€, Main d'œuvre: 300€
  • Autres pièces - Peinture:800€
    Peinture couloir 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 200€
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 700€, Main d'œuvre: 500€
  • Plomberie générale - Mise aux normes:4 000€
    Mise aux normes plomberie: 3000€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Luynes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 196 €/mois
Revenus locatifs annuels : 38 351 €/an
Calcul : 3 196 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 313 €/an
Base de calcul : Emprunt de 443 451 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 508 €/an
Calcul : 126 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 835 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 456 €
Revenus locatifs : +38 351 €
Charges déductibles : -65 456 €
Résultat foncier Année 1 : -27 105 €(Déficit de 27 105 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 16 405 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 656 €/an
Revenus locatifs : +38 351 €
Charges déductibles : -19 656 €
Résultat foncier Années 2+ : 18 695 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 16404.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 368 195 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 239 327 €(65% de 368 195 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 703 €/an
Calcul : 239 327 € × 3,636% = 8 703 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
138 351 €65 470 €14 327 €-27 119 €10 700 €16 419 €16 419 €
239 118 €19 283 €13 940 €19 835 €---
339 900 €18 883 €13 540 €21 017 €---
440 698 €18 470 €13 127 €22 229 €---
541 512 €18 043 €12 700 €23 470 €---
642 343 €17 602 €12 259 €24 741 €---
743 189 €17 146 €11 803 €26 044 €---
844 053 €16 675 €11 332 €27 378 €---
944 934 €16 189 €10 846 €28 746 €---
1045 833 €15 686 €10 343 €30 147 €---
1146 750 €15 167 €9 824 €31 583 €---
1247 685 €14 630 €9 287 €33 055 €---
1348 638 €14 076 €8 733 €34 563 €---
1449 611 €13 503 €8 160 €36 108 €---
1550 603 €12 911 €7 568 €37 692 €---
1651 615 €12 300 €6 957 €39 316 €---
1752 648 €11 668 €6 325 €40 980 €---
1853 701 €11 015 €5 672 €42 686 €---
1954 775 €10 341 €4 998 €44 434 €---
2055 870 €9 644 €4 301 €46 226 €---
2156 988 €8 924 €3 581 €48 064 €---
2258 127 €8 180 €2 837 €49 947 €---
2359 290 €7 412 €2 069 €51 878 €---
2460 476 €6 618 €1 275 €53 858 €---
2561 685 €5 797 €455 €55 888 €---
TOTAL1 228 393 €385 629 €206 258 €842 765 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 842 765 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 38 351 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 054 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 054 €-3 210 €+11 264 €
2+8 054 €+1 025 €+7 029 €
3+8 054 €+6 305 €+1 749 €
4+8 054 €+6 669 €+1 385 €
5+8 054 €+7 041 €+1 013 €
6+8 054 €+7 422 €+632 €
7+8 054 €+7 813 €+241 €
8+8 054 €+8 213 €-159 €
9+8 054 €+8 624 €-570 €
10+8 054 €+9 044 €-990 €
11+8 054 €+9 475 €-1 421 €
12+8 054 €+9 916 €-1 862 €
13+8 054 €+10 369 €-2 315 €
14+8 054 €+10 832 €-2 778 €
15+8 054 €+11 308 €-3 254 €
16+8 054 €+11 795 €-3 741 €
17+8 054 €+12 294 €-4 240 €
18+8 054 €+12 806 €-4 752 €
19+8 054 €+13 330 €-5 276 €
20+8 054 €+13 868 €-5 814 €
21+8 054 €+14 419 €-6 365 €
22+8 054 €+14 984 €-6 930 €
23+8 054 €+15 563 €-7 509 €
24+8 054 €+16 157 €-8 103 €
25+8 054 €+16 766 €-8 712 €
Total+201 350 €+252 829 €+-51 479 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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