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Appartement à vendre

VilleLoubens (09)
Surface275
Coût Total374 880
Loyer Annuel24 666
Rentabilité6.58%
Cashflow/mois-90
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 266 000 €
Surface : 275 m²
Prix au m² : 967,27 €/m²
Chambres : 8
Pièces : 11
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, 2 salles de bain, Cuisine équipée, Salon (total 49 m²), 8 chambres, 6 parkings: 6 parkings, Balcon, Terrasse, Sans vis-à-vis

Loubens. Venez decouvrir cet ensemble de 2 maisons mitoyennes sans vis à vis orientées vers les montagnes et un magnifique point de vue.Le tout bénéficiant d'un terrain plat de 5817 m².

La premiere maison T 6 de 170 m² en R+2 est composée en RDC d'un grand salon avec sa cuisine ouverte,un cellier et une seconde cuisine séparée. Au 1er étage se situent un grand palier pouvant servir de bureau et distribuant 3 chambres,une grande salle de bain avec baignoire et douche et un WC indépendant. Le deuxiéme étage sous combles a été aménagé avec deux chambres suplémentaires. Ce bien necessites des travaux de rafraichissements.

La deuxiéme maison T4 de 105 m² en R+1 rénovée est composée en RDC d'un grand salon avec sa cuisine entiérement équipée et un cellier. A l'étage vous trouverez 3 chambres ainsi qu'une salle de bain avec WC Le chauffage de ces deux maisons est essentielement au bois et èlectrique avec quelques convecteurs.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : »

Ville : Loubens
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09120
Coordonnées : 43.047893, 1.555842
Total : 374 880
Prix d'acquisition : 266 000
Travaux : 87 600
Valeur du bien : 353 600
Frais de notaire : 21 280
Coût estimé : 21 280
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 275
Loyer prédit : 7.47€/m²/mois
Fourchette : 6.08€ - 9.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 2056€/mois
Loyer annuel estimé : 24666€/an
Fourchette totale : 1672€ - 2528€/mois
Fourchette annuelle : 20058€ - 30332€/an
Rentabilité brute :6.58%
Fourchette de rentabilité :5.35% - 8.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 535,72 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :422 322
Prix d'achat :266 000
Décote à l'achat :-156 322 (-37.0%)
Marge achat-revente :47 442€ (11.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :374 880
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 830,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :109,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 940,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :174 364,25
Coût de l'assurance :32 802,00
Taxe foncière : 2 466,62€/an
Soit par mois : 205,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 055,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 145,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-90,19€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 142 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 8 chambres
Quantité: 8 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 3/5 visible - plusieurs chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 8 chambres
Quantité: 8 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 3/5 visible - usure visible sur les murs
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rafraîchissement du salon avec peinture, revêtement de sol et mise aux normes électricité
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus efficace (ex: poêle à granulés) pour remplacer le chauffage au bois et électrique
Quantité: 1 système pour 275 m²
Raison: DPE C - Amélioration de l'efficacité énergétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :87 600(319 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:4 800
    Parquet flottant: 80 m² × 60€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:4 800
    Peinture murs et plafonds: 80 m² × 60€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000
    Rénovation cuisine complète: 12000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:7 200
    Rénovation salle de bain complète: 7200€ (remplacement baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation complète:9 600
    Rénovation salon complète: 9600€ (peinture, revêtement de sol, électricité, main d'œuvre)
  • Chauffage - Remplacement système:6 000
    Installation poêle à granulés: 6000€ (fourniture et pose incluses)
  • Total Estimation:43 200
    Somme des coûts estimés pour chaque catégorie.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Loubens (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: -1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CB(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 056 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 666 €/an
Calcul : 2 056 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 100 €/an
Base de calcul : Emprunt de 374 880 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 312 €/an
Calcul : 109 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 467 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 87 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 103 478
Revenus locatifs : +24 666
Charges déductibles : -103 478
Résultat foncier Année 1 : -78 812(Déficit de 78 812 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 57 412
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 878 €/an
Revenus locatifs : +24 666
Charges déductibles : -15 878
Résultat foncier Années 2+ : 8 788 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 57412.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 266 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 172 900(65% de 266 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 287 €/an
Calcul : 172 900 € × 3,636% = 6 287
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 666103 49012 112-78 82421 400 €57 424 €57 424 €
225 15915 56311 7849 596--47 828 €
325 66315 22511 44610 438--37 390 €
426 17614 87611 09711 300--26 090 €
526 69914 51510 73612 185--13 905 €
627 23314 14210 36313 092--814 €
727 77813 7579 97814 021---
828 33413 3599 58014 975---
928 90012 9479 16915 953---
1029 47812 5228 74416 956---
1130 06812 0838 30517 985---
1230 66911 6307 85119 040---
1331 28311 1617 38220 122---
1431 90810 6776 89821 231---
1532 54610 1776 39822 370---
1633 1979 6605 88123 538---
1733 8619 1265 34724 736---
1834 5398 5744 79525 965---
1935 2298 0044 22527 226---
2035 9347 4153 63628 519---
2136 6536 8063 02729 847---
2237 3866 1772 39931 208---
2338 1335 5281 74932 606---
2438 8964 8561 07834 040---
2539 6744 16338435 511---
TOTAL790 065356 432174 364433 63321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 433 633
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 666 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 180 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 180-6 420+11 600
2+5 1800+5 180
3+5 1800+5 180
4+5 1800+5 180
5+5 1800+5 180
6+5 1800+5 180
7+5 180+3 962+1 218
8+5 180+4 493+687
9+5 180+4 786+394
10+5 180+5 087+93
11+5 180+5 395-215
12+5 180+5 712-532
13+5 180+6 036-856
14+5 180+6 369-1 189
15+5 180+6 711-1 531
16+5 180+7 061-1 881
17+5 180+7 421-2 241
18+5 180+7 789-2 609
19+5 180+8 168-2 988
20+5 180+8 556-3 376
21+5 180+8 954-3 774
22+5 180+9 363-4 183
23+5 180+9 782-4 602
24+5 180+10 212-5 032
25+5 180+10 653-5 473
Total+129 500+130 090+-590
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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