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Appartement 2 pièces 52 m²

VilleOrléans (45)
Surface52m²
Coût Total114 350€
Loyer Annuel8 978€
Rentabilité7.85%
Cashflow/mois-118€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 52 m²
Prix au m² : 1 538,46 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2pièces situé à proximité de l'Avenue moulière. Proche transports

Proche des commerces et des transports, nous vous proposons cet appartement de 52,14 m² (loi carrez) qui offre un séjour-salon, une cuisine, 1 chambre avec placards et salle de bain. Cet appartement est habitable de suite et sans travaux. Vendu avec une cave privative.

Cette offre n'est valable que jusqu'au 25/07/2026*.

  • Durée de l'offre limitée avec une priorité d'acquisition pour les clients de bailleurs sociaux disposant de patrimoine dans le Loiret ainsi qu'à leur gardiens puis à toute personne sous condition de ressources.

Le plus ? Sans frais d'agence !

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 200 € et 1 660 €/ an. (année de référence 2023).

Ce bien est soumis au statut de la copropriété. A propos de la copropriété : Copropriété en création Nombre de lots : 32 Charges prévisionnelles annuelles : 2 199 €. (est compris dans les charges : eau chaude, eau froide, chauffage et les frais relatifs à l'entretien de la copropriété).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Date de réalisation du DPE : 01/01/1900

(Ref.LDE-DA13-023460/13178-14500) Référence annonce : LDE-DA13-023460 Consommation énergétique : 281 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 59 CO2/m²/an Prix hors honoraires : 80 000 €

Ville : Orléans
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45100
Coordonnées : 47.830097, 1.926402
Total : 114 350€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 27 950€
Valeur du bien : 107 950€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52m²
Loyer prédit : 14.39€/m²/mois
Fourchette : 12.07€ - 17.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 748€/mois
Loyer annuel estimé : 8978€/an
Fourchette totale : 628€ - 892€/mois
Fourchette annuelle : 7533€ - 10701€/an
Rentabilité brute :7.85%
Fourchette de rentabilité :6.59% - 9.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 668,68 €/m²
Basé sur :32 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :86 771 €
Prix d'achat :80 000 €
Décote à l'achat :-6 771€ (-7.8%)
Marge achat-revente :-27 579€ (-31.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 350€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :574,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :33,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 607,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 941,36€
Coût de l'assurance :10 005,63€
Taxe foncière : 897,82€/an
Soit par mois : 74,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 183,25€/mois
Soit par an : 2 199,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 748,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 865,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-117,54€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 52 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de la plomberie si nécessaire
Quantité: 8 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement des murs et du sol dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 950 €(538 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 400€
  • Menuiseries:5 250€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 750€ = 3750€, Main d'œuvre: 1500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:1 300€
    Peinture cuisine: 8 m² × 30€/m² = 240€, Plomberie mise aux normes: 560€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€
  • Chambres:1 500€
    Rafraîchissement chambre: 12 m² × 125€/m² = 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Orléans (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 150€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 748 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 978 €/an
Calcul : 748 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 986 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 350 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 400 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 898 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 199 €/an
Calcul : 183 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 433 €
Revenus locatifs : +8 978 €
Charges déductibles : -35 433 €
Résultat foncier Année 1 : -26 455 €(Déficit de 26 455 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 055 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 483 €/an
Revenus locatifs : +8 978 €
Charges déductibles : -7 483 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 495 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5054.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 978 €35 437 €3 990 €-26 459 €21 400 €5 059 €5 059 €
29 158 €7 383 €3 886 €1 775 €--3 284 €
39 341 €7 275 €3 778 €2 066 €--1 218 €
49 528 €7 163 €3 666 €2 364 €---
59 718 €7 048 €3 551 €2 671 €---
69 913 €6 928 €3 431 €2 985 €---
710 111 €6 804 €3 306 €3 307 €---
810 313 €6 675 €3 178 €3 638 €---
910 519 €6 542 €3 045 €3 978 €---
1010 730 €6 404 €2 907 €4 326 €---
1110 944 €6 261 €2 764 €4 684 €---
1211 163 €6 113 €2 616 €5 051 €---
1311 387 €5 959 €2 462 €5 427 €---
1411 614 €5 800 €2 303 €5 814 €---
1511 847 €5 636 €2 139 €6 211 €---
1612 084 €5 465 €1 968 €6 618 €---
1712 325 €5 288 €1 791 €7 037 €---
1812 572 €5 105 €1 608 €7 466 €---
1912 823 €4 916 €1 419 €7 907 €---
2013 080 €4 720 €1 223 €8 360 €---
2113 341 €4 516 €1 019 €8 825 €---
2213 608 €4 306 €808 €9 302 €---
2313 880 €4 087 €590 €9 793 €---
2414 158 €3 861 €364 €10 297 €---
2514 441 €3 627 €130 €10 814 €---
TOTAL287 576 €173 318 €57 941 €114 258 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 114 258 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 978 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 885 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 885 €-6 420 €+8 305 €
2+1 885 €0 €+1 885 €
3+1 885 €0 €+1 885 €
4+1 885 €+344 €+1 541 €
5+1 885 €+801 €+1 084 €
6+1 885 €+895 €+990 €
7+1 885 €+992 €+893 €
8+1 885 €+1 091 €+794 €
9+1 885 €+1 193 €+692 €
10+1 885 €+1 298 €+587 €
11+1 885 €+1 405 €+480 €
12+1 885 €+1 515 €+370 €
13+1 885 €+1 628 €+257 €
14+1 885 €+1 744 €+141 €
15+1 885 €+1 863 €+22 €
16+1 885 €+1 986 €-101 €
17+1 885 €+2 111 €-226 €
18+1 885 €+2 240 €-355 €
19+1 885 €+2 372 €-487 €
20+1 885 €+2 508 €-623 €
21+1 885 €+2 647 €-762 €
22+1 885 €+2 791 €-906 €
23+1 885 €+2 938 €-1 053 €
24+1 885 €+3 089 €-1 204 €
25+1 885 €+3 244 €-1 359 €
Total+47 125 €+34 277 €+12 848 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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