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Maison 8 pièces 197 m²

Bien expiré
VillePousthomy (12)
Surface197m²
Coût Total213 962€
Loyer Annuel15 075€
Rentabilité7.05%
Cashflow/mois+7€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 134 900 €
Surface : 197 m²
Prix au m² : 684,77 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 8 pièces 197 m²

Saint Sernin sur Rance, secteur, à vendre, maison avec dépendances et terrains non attenants. 200 m2 habitables, cuisine 16 m2, salon 20 m2, séjour 12 m2, sept chambres, salle d'eau, salle de bains, buanderie, garage 32 m2, à proximité grange 105 m2, bergerie 45 m2 avec terrasse, potager et verger 1684 m2 avec 2 puits . Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 197 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 02/06/2020

Consommation énergie primaire : 515 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 491 kWh/m²/an Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Pousthomy
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12380
Coordonnées : 43.857174, 2.614641
Total : 213 962€
Prix d'acquisition : 134 900€
Travaux : 68 270€
Valeur du bien : 203 170€
Frais de notaire : 10 792€
Coût estimé : 10 792€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 197m²
Loyer prédit : 6.38€/m²/mois
Fourchette : 4.85€ - 8.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 1256€/mois
Loyer annuel estimé : 15075€/an
Fourchette totale : 956€ - 1651€/mois
Fourchette annuelle : 11467€ - 19816€/an
Rentabilité brute :7.05%
Fourchette de rentabilité :5.36% - 9.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :943,22 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :185 814 €
Prix d'achat :134 900 €
Décote à l'achat :-50 914€ (-27.4%)
Marge achat-revente :-28 148€ (-15.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :213 962€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 060,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :62,41€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 123,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 291,33€
Coût de l'assurance :18 721,68€
Taxe foncière : 1 507,46€/an
Soit par mois : 125,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 256,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 248,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :7,35€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 197 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 197 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 24 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des meubles de cuisine, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite mise à jour et mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 84 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement léger
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 - Salle à manger en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 270 €(347 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:7 880€
    Isolation combles: 197 m² × 40€/m² = 7880€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:16 800€
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 700€ = 16800€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:5 040€
    Parquet flottant: 84 m² × 60€/m² = 5040€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces:450€
    Peinture salle à manger: 15 m² × 30€/m² = 450€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 41 180€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 256 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 075 €/an
Calcul : 1 256 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 203 €/an
Base de calcul : Emprunt de 213 962 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 749 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 507 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 270 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 77 730 €
Revenus locatifs : +15 075 €
Charges déductibles : -77 730 €
Résultat foncier Année 1 : -62 655 €(Déficit de 62 655 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 255 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 460 €/an
Revenus locatifs : +15 075 €
Charges déductibles : -9 460 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 615 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41255.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 134 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 685 €(65% de 134 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 189 €/an
Calcul : 87 685 € × 3,636% = 3 189 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 075 €77 737 €7 210 €-62 662 €21 400 €41 262 €41 262 €
215 376 €9 276 €7 019 €6 101 €--35 161 €
315 684 €9 078 €6 821 €6 606 €--28 556 €
415 997 €8 873 €6 617 €7 124 €--21 431 €
516 317 €8 661 €6 405 €7 656 €--13 775 €
616 644 €8 442 €6 186 €8 201 €--5 574 €
716 976 €8 215 €5 959 €8 761 €---
817 316 €7 981 €5 725 €9 335 €---
917 662 €7 738 €5 482 €9 924 €---
1018 016 €7 487 €5 231 €10 528 €---
1118 376 €7 227 €4 971 €11 148 €---
1218 743 €6 959 €4 702 €11 785 €---
1319 118 €6 681 €4 424 €12 438 €---
1419 501 €6 393 €4 137 €13 108 €---
1519 891 €6 095 €3 839 €13 795 €---
1620 288 €5 787 €3 531 €14 501 €---
1720 694 €5 469 €3 212 €15 226 €---
1821 108 €5 139 €2 883 €15 969 €---
1921 530 €4 798 €2 542 €16 732 €---
2021 961 €4 445 €2 189 €17 516 €---
2122 400 €4 080 €1 824 €18 320 €---
2222 848 €3 702 €1 446 €19 146 €---
2323 305 €3 311 €1 055 €19 994 €---
2423 771 €2 907 €650 €20 864 €---
2524 247 €2 488 €232 €21 758 €---
TOTAL482 845 €228 970 €104 291 €253 875 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 253 875 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 075 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 166 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 166 €-6 420 €+9 586 €
2+3 166 €0 €+3 166 €
3+3 166 €0 €+3 166 €
4+3 166 €0 €+3 166 €
5+3 166 €0 €+3 166 €
6+3 166 €0 €+3 166 €
7+3 166 €+956 €+2 210 €
8+3 166 €+2 801 €+365 €
9+3 166 €+2 977 €+189 €
10+3 166 €+3 159 €+7 €
11+3 166 €+3 345 €-179 €
12+3 166 €+3 535 €-369 €
13+3 166 €+3 731 €-565 €
14+3 166 €+3 932 €-766 €
15+3 166 €+4 139 €-973 €
16+3 166 €+4 350 €-1 184 €
17+3 166 €+4 568 €-1 402 €
18+3 166 €+4 791 €-1 625 €
19+3 166 €+5 020 €-1 854 €
20+3 166 €+5 255 €-2 089 €
21+3 166 €+5 496 €-2 330 €
22+3 166 €+5 744 €-2 578 €
23+3 166 €+5 998 €-2 832 €
24+3 166 €+6 259 €-3 093 €
25+3 166 €+6 527 €-3 361 €
Total+79 150 €+76 162 €+2 988 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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