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Appartement t4 a cluses

Bien expiré
VilleCluses (74)
Surface74
Coût Total119 900
Loyer Annuel11 195
Rentabilité9.34%
Cashflow/mois+211
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 105 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 1 418,92 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Sur la commune de Cluses dans le quartier des Ewues, à proximité des commerces et des écoles, nous vous présentons cet appartement de type F4 situé au premier étage. Il se compose de trois chambres, d’un séjour confortable, d’une cuisine indépendante equipée, d’une salle de bains et d'un WC séparé. L’appartement bénéficie d’un agencement pratique, idéal pour la vie de tous les jours comme pour un investissement. Le bien dispose également d’une cave en sous-sol, offrant un espace de rangement appréciable.

Ville : Cluses
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74300
Coordonnées : 46.074706, 6.562352
Total : 119 900
Prix d'acquisition : 105 000
Travaux : 6 500
Valeur du bien : 111 500
Frais de notaire : 8 400
Coût estimé : 8 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74
Loyer prédit : 12.61€/m²/mois
Fourchette : 10.09€ - 15.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 933€/mois
Loyer annuel estimé : 11195€/an
Fourchette totale : 747€ - 1166€/mois
Fourchette annuelle : 8959€ - 13989€/an
Rentabilité brute :9.34%
Fourchette de rentabilité :7.47% - 11.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :119 900
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :593,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :34,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 628,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 250,95
Coût de l'assurance :10 491,25
Taxe foncière : 1 119,48€/an
Soit par mois : 93,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 932,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 722,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :210,80€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 303 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, tel qu'une chaudière gaz à condensation ou une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage actuel.
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau actuel par un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 3 chambres, incluant la pose de parquet flottant.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine pour améliorer l'esthétique.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, travaux cosmétiques recommandés
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle de bain pour améliorer l'esthétique.
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état, travaux cosmétiques recommandés
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon pour améliorer l'esthétique.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, travaux cosmétiques recommandés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 500(88 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:6 500
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6500€ = 6500€ (installation comprise)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 500✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 500€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 933 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 195 €/an
Calcul : 933 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 025 €/an
Base de calcul : Emprunt de 119 900 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 420 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 119 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 064
Revenus locatifs : +11 195
Charges déductibles : -12 064
Résultat foncier Année 1 : -869(Déficit de 869 €)
Imputable sur revenu global : 869
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 564 €/an
Revenus locatifs : +11 195
Charges déductibles : -5 564
Résultat foncier Années 2+ : 5 631 €/an
Prix d'achat du bien : 105 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 250(65% de 105 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 19512 0684 029-873873 €--
211 4195 4613 9225 958---
311 6475 3503 8116 297---
411 8805 2363 6976 644---
512 1185 1173 5787 000---
612 3604 9953 4567 365---
712 6074 8683 3297 739---
812 8594 7373 1988 123---
913 1164 6013 0628 515---
1013 3794 4612 9228 918---
1113 6464 3162 7769 331---
1213 9194 1652 6269 754---
1314 1984 0102 47110 188---
1414 4823 8492 31010 632---
1514 7713 6832 14411 088---
1615 0673 5111 97211 556---
1715 3683 3331 79412 035---
1815 6753 1491 61012 527---
1915 9892 9581 41913 031---
2016 3092 7611 22213 548---
2116 6352 5571 01814 078---
2216 9682 34680714 621---
2317 3072 12858915 179---
2417 6531 90236315 751---
2518 0061 66913016 337---
TOTAL358 572103 22958 251255 343873Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 262
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 255 343
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 195 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 351 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 351-262+2 613
2+2 351+1 787+564
3+2 351+1 889+462
4+2 351+1 993+358
5+2 351+2 100+251
6+2 351+2 210+141
7+2 351+2 322+29
8+2 351+2 437-86
9+2 351+2 555-204
10+2 351+2 675-324
11+2 351+2 799-448
12+2 351+2 926-575
13+2 351+3 056-705
14+2 351+3 190-839
15+2 351+3 327-976
16+2 351+3 467-1 116
17+2 351+3 611-1 260
18+2 351+3 758-1 407
19+2 351+3 909-1 558
20+2 351+4 064-1 713
21+2 351+4 223-1 872
22+2 351+4 386-2 035
23+2 351+4 554-2 203
24+2 351+4 725-2 374
25+2 351+4 901-2 550
Total+58 775+76 603+-17 828
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 96 jours
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