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Appartement t4 a cluses

Bien expiré
VilleCluses (74)
Surface74m²
Coût Total119 900€
Loyer Annuel11 195€
Rentabilité9.34%
Cashflow/mois+211€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 105 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 1 418,92 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Sur la commune de Cluses dans le quartier des Ewues, à proximité des commerces et des écoles, nous vous présentons cet appartement de type F4 situé au premier étage. Il se compose de trois chambres, d’un séjour confortable, d’une cuisine indépendante equipée, d’une salle de bains et d'un WC séparé. L’appartement bénéficie d’un agencement pratique, idéal pour la vie de tous les jours comme pour un investissement. Le bien dispose également d’une cave en sous-sol, offrant un espace de rangement appréciable.

Ville : Cluses
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74300
Coordonnées : 46.074706, 6.562352
Total : 119 900€
Prix d'acquisition : 105 000€
Travaux : 6 500€
Valeur du bien : 111 500€
Frais de notaire : 8 400€
Coût estimé : 8 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 12.61€/m²/mois
Fourchette : 10.09€ - 15.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 933€/mois
Loyer annuel estimé : 11195€/an
Fourchette totale : 747€ - 1166€/mois
Fourchette annuelle : 8959€ - 13989€/an
Rentabilité brute :9.34%
Fourchette de rentabilité :7.47% - 11.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :119 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :593,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :34,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 628,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 250,95€
Coût de l'assurance :10 491,25€
Taxe foncière : 1 119,48€/an
Soit par mois : 93,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 932,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 722,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :210,80€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 303 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, tel qu'une chaudière gaz à condensation ou une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage actuel.
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau actuel par un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 3 chambres, incluant la pose de parquet flottant.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine pour améliorer l'esthétique.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, travaux cosmétiques recommandés
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle de bain pour améliorer l'esthétique.
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état, travaux cosmétiques recommandés
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon pour améliorer l'esthétique.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, travaux cosmétiques recommandés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 500 €(88 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:6 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6500€ = 6500€ (installation comprise)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 500€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 933 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 195 €/an
Calcul : 933 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 025 €/an
Base de calcul : Emprunt de 119 900 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 420 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 119 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 064 €
Revenus locatifs : +11 195 €
Charges déductibles : -12 064 €
Résultat foncier Année 1 : -869 €(Déficit de 869 €)
Imputable sur revenu global : 869 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 564 €/an
Revenus locatifs : +11 195 €
Charges déductibles : -5 564 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 631 €/an
Prix d'achat du bien : 105 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 250 €(65% de 105 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 195 €12 068 €4 029 €-873 €873 €--
211 419 €5 461 €3 922 €5 958 €---
311 647 €5 350 €3 811 €6 297 €---
411 880 €5 236 €3 697 €6 644 €---
512 118 €5 117 €3 578 €7 000 €---
612 360 €4 995 €3 456 €7 365 €---
712 607 €4 868 €3 329 €7 739 €---
812 859 €4 737 €3 198 €8 123 €---
913 116 €4 601 €3 062 €8 515 €---
1013 379 €4 461 €2 922 €8 918 €---
1113 646 €4 316 €2 776 €9 331 €---
1213 919 €4 165 €2 626 €9 754 €---
1314 198 €4 010 €2 471 €10 188 €---
1414 482 €3 849 €2 310 €10 632 €---
1514 771 €3 683 €2 144 €11 088 €---
1615 067 €3 511 €1 972 €11 556 €---
1715 368 €3 333 €1 794 €12 035 €---
1815 675 €3 149 €1 610 €12 527 €---
1915 989 €2 958 €1 419 €13 031 €---
2016 309 €2 761 €1 222 €13 548 €---
2116 635 €2 557 €1 018 €14 078 €---
2216 968 €2 346 €807 €14 621 €---
2317 307 €2 128 €589 €15 179 €---
2417 653 €1 902 €363 €15 751 €---
2518 006 €1 669 €130 €16 337 €---
TOTAL358 572 €103 229 €58 251 €255 343 €873 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 262 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 255 343 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 195 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 351 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 351 €-262 €+2 613 €
2+2 351 €+1 787 €+564 €
3+2 351 €+1 889 €+462 €
4+2 351 €+1 993 €+358 €
5+2 351 €+2 100 €+251 €
6+2 351 €+2 210 €+141 €
7+2 351 €+2 322 €+29 €
8+2 351 €+2 437 €-86 €
9+2 351 €+2 555 €-204 €
10+2 351 €+2 675 €-324 €
11+2 351 €+2 799 €-448 €
12+2 351 €+2 926 €-575 €
13+2 351 €+3 056 €-705 €
14+2 351 €+3 190 €-839 €
15+2 351 €+3 327 €-976 €
16+2 351 €+3 467 €-1 116 €
17+2 351 €+3 611 €-1 260 €
18+2 351 €+3 758 €-1 407 €
19+2 351 €+3 909 €-1 558 €
20+2 351 €+4 064 €-1 713 €
21+2 351 €+4 223 €-1 872 €
22+2 351 €+4 386 €-2 035 €
23+2 351 €+4 554 €-2 203 €
24+2 351 €+4 725 €-2 374 €
25+2 351 €+4 901 €-2 550 €
Total+58 775 €+76 603 €+-17 828 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 231 jours
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