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Vends F2 pour investisseurs

Bien expiré
VilleSaint-Avold (57)
Surface38m²
Coût Total82 450€
Loyer Annuel5 161€
Rentabilité6.26%
Cashflow/mois-43€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 35 000 €
Surface : 38 m²
Prix au m² : 921,05 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Bonjour je vends plusieurs plusieurs appartements sur la carrière allant du F1 à 30 000 au F5 à 50 000 les F2 sont à 35 000. Les appartements sont tous tous loué . Pour plus de détails merci de me rappeler.

Ville : Saint-Avold
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57500
Coordonnées : 49.102830, 6.722750
Total : 82 450€
Prix d'acquisition : 35 000€
Travaux : 44 650€
Valeur du bien : 79 650€
Frais de notaire : 2 800€
Coût estimé : 2 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 38m²
Loyer prédit : 11.32€/m²/mois
Fourchette : 8.96€ - 14.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 430€/mois
Loyer annuel estimé : 5161€/an
Fourchette totale : 340€ - 544€/mois
Fourchette annuelle : 4084€ - 6522€/an
Rentabilité brute :6.26%
Fourchette de rentabilité :4.95% - 7.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :82 450€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :405,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :24,74€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 430,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 266,89€
Coût de l'assurance :7 420,50€
Taxe foncière : 516,10€/an
Soit par mois : 43,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 430,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 473,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-43,39€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 38 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant nouvelle douche ou baignoire, lavabo, et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol et peinture murs et plafonds pour les 1 chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 650 €(1 175 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7200€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 1200€ = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Revêtement sol et peinture murs: 12 m² × 200€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:750€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 50€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Avold (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 430 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 161 €/an
Calcul : 430 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 719 €/an
Base de calcul : Emprunt de 82 450 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 297 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 516 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 181 €
Revenus locatifs : +5 161 €
Charges déductibles : -48 181 €
Résultat foncier Année 1 : -43 020 €(Déficit de 43 020 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 620 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 531 €/an
Revenus locatifs : +5 161 €
Charges déductibles : -3 531 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 630 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21620.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 35 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 22 750 €(65% de 35 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 827 €/an
Calcul : 22 750 € × 3,636% = 827 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 161 €48 184 €2 721 €-43 023 €21 400 €21 623 €21 623 €
25 264 €3 461 €2 648 €1 803 €--19 820 €
35 369 €3 386 €2 573 €1 984 €--17 837 €
45 477 €3 308 €2 495 €2 169 €--15 668 €
55 586 €3 228 €2 415 €2 359 €--13 309 €
65 698 €3 144 €2 331 €2 554 €--10 755 €
75 812 €3 058 €2 245 €2 754 €--8 001 €
85 928 €2 969 €2 156 €2 959 €--5 042 €
96 047 €2 877 €2 064 €3 170 €--1 873 €
106 168 €2 782 €1 969 €3 386 €---
116 291 €2 684 €1 871 €3 607 €---
126 417 €2 582 €1 769 €3 835 €---
136 545 €2 477 €1 664 €4 068 €---
146 676 €2 368 €1 555 €4 308 €---
156 810 €2 256 €1 443 €4 554 €---
166 946 €2 140 €1 327 €4 806 €---
177 085 €2 020 €1 207 €5 065 €---
187 227 €1 896 €1 083 €5 331 €---
197 371 €1 767 €954 €5 604 €---
207 519 €1 634 €821 €5 884 €---
217 669 €1 497 €684 €6 172 €---
227 822 €1 355 €542 €6 467 €---
237 979 €1 208 €396 €6 770 €---
248 138 €1 057 €244 €7 082 €---
258 301 €900 €87 €7 401 €---
TOTAL165 307 €104 240 €39 267 €61 068 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 61 068 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 161 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 084 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 084 €-6 420 €+7 504 €
2+1 084 €0 €+1 084 €
3+1 084 €0 €+1 084 €
4+1 084 €0 €+1 084 €
5+1 084 €0 €+1 084 €
6+1 084 €0 €+1 084 €
7+1 084 €0 €+1 084 €
8+1 084 €0 €+1 084 €
9+1 084 €0 €+1 084 €
10+1 084 €+454 €+630 €
11+1 084 €+1 082 €+2 €
12+1 084 €+1 150 €-66 €
13+1 084 €+1 220 €-136 €
14+1 084 €+1 292 €-208 €
15+1 084 €+1 366 €-282 €
16+1 084 €+1 442 €-358 €
17+1 084 €+1 520 €-436 €
18+1 084 €+1 599 €-515 €
19+1 084 €+1 681 €-597 €
20+1 084 €+1 765 €-681 €
21+1 084 €+1 852 €-768 €
22+1 084 €+1 940 €-856 €
23+1 084 €+2 031 €-947 €
24+1 084 €+2 124 €-1 040 €
25+1 084 €+2 220 €-1 136 €
Total+27 100 €+18 320 €+8 780 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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