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Appartement 2 pièces 48 m²

Bien expiré
VilleBoulogne-Billancourt (92)
Surface48m²
Coût Total253 360€
Loyer Annuel17 802€
Rentabilité7.03%
Cashflow/mois-894€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 177 000 €
Surface : 48 m²
Prix au m² : 3 687,5 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 48 m²

Appartement 2 pièces situé au 4? étage de la résidence services Les Hespérides (1991), bénéficiant d'une vue dégagée sans vis-à-vis et situé à 7 minutes à pied du métro Billancourt (ligne 9).

Il se compose d'un séjour, d'une chambre, d'une cuisine indépendante, d'une salle de bains, de WC séparés, de rangements et d'un balcon (4,50 m2). Un cellier (3,40 m2) au dernier étage complète le bien.

Bien situé dans une résidence avec services comprenant sécurité et assistance 24h/24, accueil permanent, conciergerie et activités organisées.

Les charges mensuelles sont de 895 €, incluant l'ensemble des services de la résidence ; merci d'en tenir compte avant toute demande de visite.

Les animaux de compagnie sont acceptés.

Surface : 48 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 19/12/2024

Consommation énergie primaire : 241 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 157 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 940 € et 1 330 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Boulogne-Billancourt
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92100
Coordonnées : 48.826990, 2.245484
Billancourt
Ligne 9
Total : 253 360€
Prix d'acquisition : 177 000€
Travaux : 62 200€
Valeur du bien : 239 200€
Frais de notaire : 14 160€
Coût estimé : 14 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48m²
Loyer prédit : 30.91€/m²/mois
Fourchette : 25.14€ - 37.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 1483€/mois
Loyer annuel estimé : 17802€/an
Fourchette totale : 1207€ - 1823€/mois
Fourchette annuelle : 14483€ - 21881€/an
Rentabilité brute :7.03%
Fourchette de rentabilité :5.72% - 8.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :253 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 260,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :73,90€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 334,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :124 712,50€
Coût de l'assurance :22 169,00€
Taxe foncière : 1 780,20€/an
Soit par mois : 148,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 895,00€/mois
Soit par an : 10 740,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 483,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 377,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-893,99€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 241 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 48 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol durable dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - moquette usée nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol durable dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - moquette usée nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 200 €(1 296 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Installation d'une pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:3 500€
    Remplacement de 5 fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€/fenêtre = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 500€
    Remplacement d'un chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:24 500€
    Rénovation complète de la cuisine: 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:14 000€
    Rénovation complète de la salle de bain: 8000€, Carrelage: 2000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:1 200€
    Remplacement de la moquette par un revêtement de sol: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:2 500€
    Remplacement de la moquette par un revêtement de sol: 25 m² × 100€/m² = 2500€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boulogne-Billancourt (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 483 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 802 €/an
Calcul : 1 483 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 605 €/an
Base de calcul : Emprunt de 253 360 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 887 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 780 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 10 740 €/an
Calcul : 895 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 84 212 €
Revenus locatifs : +17 802 €
Charges déductibles : -84 212 €
Résultat foncier Année 1 : -66 410 €(Déficit de 66 410 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 010 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 22 012 €/an
Revenus locatifs : +17 802 €
Charges déductibles : -22 012 €
Résultat foncier Années 2+ : -4 210 €/an(Déficit de 4 210 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45010.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 177 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 115 050 €(65% de 177 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 184 €/an
Calcul : 115 050 € × 3,636% = 4 184 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 802 €84 221 €8 614 €-66 419 €21 400 €45 019 €45 019 €
218 158 €21 793 €8 386 €-3 635 €3 635 €-45 019 €
318 521 €21 558 €8 151 €-3 036 €3 036 €-45 019 €
418 892 €21 314 €7 907 €-2 422 €2 422 €-45 019 €
519 269 €21 062 €7 655 €-1 792 €1 792 €-45 019 €
619 655 €20 801 €7 394 €-1 146 €1 146 €-45 019 €
720 048 €20 531 €7 124 €-483 €483 €-45 019 €
820 449 €20 251 €6 844 €198 €--44 821 €
920 858 €19 962 €6 555 €896 €--43 925 €
1021 275 €19 662 €6 255 €1 613 €--42 312 €
1121 700 €19 352 €5 946 €2 348 €--39 964 €
1222 134 €19 032 €5 625 €3 103 €---
1322 577 €18 700 €5 293 €3 877 €---
1423 029 €18 356 €4 949 €4 672 €---
1523 489 €18 001 €4 594 €5 489 €---
1623 959 €17 633 €4 226 €6 326 €---
1724 438 €17 252 €3 845 €7 186 €---
1824 927 €16 858 €3 451 €8 069 €---
1925 426 €16 450 €3 043 €8 976 €---
2025 934 €16 028 €2 621 €9 906 €---
2126 453 €15 591 €2 184 €10 862 €---
2226 982 €15 139 €1 732 €11 843 €---
2327 521 €14 671 €1 264 €12 851 €---
2428 072 €14 186 €779 €13 886 €---
2528 633 €13 685 €278 €14 948 €---
TOTAL570 202 €522 086 €124 713 €48 115 €33 915 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 10 175 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 48 115 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 802 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 738 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 738 €-6 420 €+10 158 €
2+3 738 €-1 091 €+4 829 €
3+3 738 €-911 €+4 649 €
4+3 738 €-727 €+4 465 €
5+3 738 €-538 €+4 276 €
6+3 738 €-344 €+4 082 €
7+3 738 €-145 €+3 883 €
8+3 738 €0 €+3 738 €
9+3 738 €0 €+3 738 €
10+3 738 €0 €+3 738 €
11+3 738 €0 €+3 738 €
12+3 738 €+931 €+2 807 €
13+3 738 €+1 163 €+2 575 €
14+3 738 €+1 402 €+2 336 €
15+3 738 €+1 647 €+2 091 €
16+3 738 €+1 898 €+1 840 €
17+3 738 €+2 156 €+1 582 €
18+3 738 €+2 421 €+1 317 €
19+3 738 €+2 693 €+1 045 €
20+3 738 €+2 972 €+766 €
21+3 738 €+3 259 €+479 €
22+3 738 €+3 553 €+185 €
23+3 738 €+3 855 €-117 €
24+3 738 €+4 166 €-428 €
25+3 738 €+4 484 €-746 €
Total+93 450 €+26 424 €+67 026 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 232 jours
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