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Appartement 2 pièces 48 m²

Bien expiré
VilleBoulogne-Billancourt (92)
Surface48
Coût Total253 360
Loyer Annuel17 802
Rentabilité7.03%
Cashflow/mois-894
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 177 000 €
Surface : 48 m²
Prix au m² : 3 687,5 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 48 m²

Appartement 2 pièces situé au 4? étage de la résidence services Les Hespérides (1991), bénéficiant d'une vue dégagée sans vis-à-vis et situé à 7 minutes à pied du métro Billancourt (ligne 9).

Il se compose d'un séjour, d'une chambre, d'une cuisine indépendante, d'une salle de bains, de WC séparés, de rangements et d'un balcon (4,50 m2). Un cellier (3,40 m2) au dernier étage complète le bien.

Bien situé dans une résidence avec services comprenant sécurité et assistance 24h/24, accueil permanent, conciergerie et activités organisées.

Les charges mensuelles sont de 895 €, incluant l'ensemble des services de la résidence ; merci d'en tenir compte avant toute demande de visite.

Les animaux de compagnie sont acceptés.

Surface : 48 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 19/12/2024

Consommation énergie primaire : 241 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 157 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 940 € et 1 330 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Boulogne-Billancourt
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92100
Coordonnées : 48.826990, 2.245484
Billancourt
Ligne 9
Total : 253 360
Prix d'acquisition : 177 000
Travaux : 62 200
Valeur du bien : 239 200
Frais de notaire : 14 160
Coût estimé : 14 160
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48
Loyer prédit : 30.91€/m²/mois
Fourchette : 25.14€ - 37.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 1483€/mois
Loyer annuel estimé : 17802€/an
Fourchette totale : 1207€ - 1823€/mois
Fourchette annuelle : 14483€ - 21881€/an
Rentabilité brute :7.03%
Fourchette de rentabilité :5.72% - 8.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :253 360
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 260,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :73,90€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 334,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :124 712,50
Coût de l'assurance :22 169,00
Taxe foncière : 1 780,20€/an
Soit par mois : 148,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 895,00€/mois
Soit par an : 10 740,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 483,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 377,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-893,99€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 241 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 48 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol durable dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - moquette usée nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol durable dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - moquette usée nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 200(1 296 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Installation d'une pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:3 500
    Remplacement de 5 fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€/fenêtre = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 500
    Remplacement d'un chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:24 500
    Rénovation complète de la cuisine: 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:14 000
    Rénovation complète de la salle de bain: 8000€, Carrelage: 2000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:1 200
    Remplacement de la moquette par un revêtement de sol: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:2 500
    Remplacement de la moquette par un revêtement de sol: 25 m² × 100€/m² = 2500€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boulogne-Billancourt (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 483 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 802 €/an
Calcul : 1 483 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 605 €/an
Base de calcul : Emprunt de 253 360 à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 887 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 780 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 10 740 €/an
Calcul : 895 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 84 212
Revenus locatifs : +17 802
Charges déductibles : -84 212
Résultat foncier Année 1 : -66 410(Déficit de 66 410 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 010
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 22 012 €/an
Revenus locatifs : +17 802
Charges déductibles : -22 012
Résultat foncier Années 2+ : -4 210 €/an(Déficit de 4 210 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45010.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 177 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 115 050(65% de 177 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 184 €/an
Calcul : 115 050 € × 3,636% = 4 184
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 80284 2218 614-66 41921 400 €45 019 €45 019 €
218 15821 7938 386-3 6353 635 €-45 019 €
318 52121 5588 151-3 0363 036 €-45 019 €
418 89221 3147 907-2 4222 422 €-45 019 €
519 26921 0627 655-1 7921 792 €-45 019 €
619 65520 8017 394-1 1461 146 €-45 019 €
720 04820 5317 124-483483 €-45 019 €
820 44920 2516 844198--44 821 €
920 85819 9626 555896--43 925 €
1021 27519 6626 2551 613--42 312 €
1121 70019 3525 9462 348--39 964 €
1222 13419 0325 6253 103---
1322 57718 7005 2933 877---
1423 02918 3564 9494 672---
1523 48918 0014 5945 489---
1623 95917 6334 2266 326---
1724 43817 2523 8457 186---
1824 92716 8583 4518 069---
1925 42616 4503 0438 976---
2025 93416 0282 6219 906---
2126 45315 5912 18410 862---
2226 98215 1391 73211 843---
2327 52114 6711 26412 851---
2428 07214 18677913 886---
2528 63313 68527814 948---
TOTAL570 202522 086124 71348 11533 915Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 10 175
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 48 115
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 802 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 738 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 738-6 420+10 158
2+3 738-1 091+4 829
3+3 738-911+4 649
4+3 738-727+4 465
5+3 738-538+4 276
6+3 738-344+4 082
7+3 738-145+3 883
8+3 7380+3 738
9+3 7380+3 738
10+3 7380+3 738
11+3 7380+3 738
12+3 738+931+2 807
13+3 738+1 163+2 575
14+3 738+1 402+2 336
15+3 738+1 647+2 091
16+3 738+1 898+1 840
17+3 738+2 156+1 582
18+3 738+2 421+1 317
19+3 738+2 693+1 045
20+3 738+2 972+766
21+3 738+3 259+479
22+3 738+3 553+185
23+3 738+3 855-117
24+3 738+4 166-428
25+3 738+4 484-746
Total+93 450+26 424+67 026
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 97 jours
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