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Appartement T4

Bien expiré
VilleAurillac (15)
Surface65m²
Coût Total113 620€
Loyer Annuel7 602€
Rentabilité6.69%
Cashflow/mois-26€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 59 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 907,69 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement traversant situé au 4e étage avec ascenseur. Il est composé de deux chambres, une salle de bain, des wc séparés, une cuisine ouverte sur la salle à manger qui donne sur un salon, et une cave. Aucun travaux à prévoir sauf si l’on veut le mettre à son goût. Chauffage collectif branché au réseau chaleur bois. Pour plus de renseignements vous pouvez nous contacter.

Ville : Aurillac
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15000
Coordonnées : 44.920320, 2.439330
Total : 113 620€
Prix d'acquisition : 59 000€
Travaux : 49 900€
Valeur du bien : 108 900€
Frais de notaire : 4 720€
Coût estimé : 4 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 9.75€/m²/mois
Fourchette : 7.49€ - 12.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 634€/mois
Loyer annuel estimé : 7602€/an
Fourchette totale : 487€ - 824€/mois
Fourchette annuelle : 5842€ - 9893€/an
Rentabilité brute :6.69%
Fourchette de rentabilité :5.14% - 8.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :113 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :562,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.39%
Assurance emprunteur :34,09€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 596,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 018,28€
Coût de l'assurance :10 225,80€
Taxe foncière : 760,22€/an
Soit par mois : 63,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 633,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 659,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-26,05€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à jour du système de chauffage collectif au réseau chaleur bois pour s'assurer de son efficacité et conformité.
Quantité: 1 système pour l'appartement
Raison: DPE F - Appartement - Nécessaire pour garantir un chauffage efficace et conforme aux normes.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si les fenêtres actuelles sont en simple vitrage.
Quantité: 6 fenêtres (estimation pour 65 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'isolation thermique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si le système actuel est un cumulus électrique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique pour l'eau chaude.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - Cuisine fonctionnelle mais datée nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et éventuellement mise aux normes de l'électricité.
Quantité: salon complet (15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - Salon avec signes d'usure, peinture légèrement écaillée.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant une mise à jour complète.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des deux chambres avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes de l'électricité.
Quantité: 2 chambres (estimation 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant des travaux de rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 900 €(768 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:5 400€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 900€ = 5400€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:6 000€
    Rafraîchissement cuisine: 8 m² × 750€ = 6000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:12 000€
    Rafraîchissement salon: 15 m² × 800€ = 12000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1600€ = 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:4 000€
    Rénovation chambres: 20 m² × 200€ = 4000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aurillac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 634 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 602 €/an
Calcul : 634 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 803 €/an
Base de calcul : Emprunt de 113 620 € à 3.39% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 409 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 760 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 872 €
Revenus locatifs : +7 602 €
Charges déductibles : -54 872 €
Résultat foncier Année 1 : -47 270 €(Déficit de 47 270 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 870 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 972 €/an
Revenus locatifs : +7 602 €
Charges déductibles : -4 972 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 630 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25869.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350 €(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 602 €54 876 €3 806 €-47 273 €21 400 €25 873 €25 873 €
27 754 €4 874 €3 705 €2 880 €--22 993 €
37 909 €4 770 €3 600 €3 140 €--19 854 €
48 068 €4 661 €3 492 €3 406 €--16 448 €
58 229 €4 549 €3 380 €3 680 €--12 768 €
68 393 €4 434 €3 264 €3 960 €--8 808 €
78 561 €4 314 €3 144 €4 248 €--4 560 €
88 733 €4 190 €3 020 €4 543 €--18 €
98 907 €4 061 €2 892 €4 846 €---
109 085 €3 929 €2 759 €5 157 €---
119 267 €3 791 €2 622 €5 476 €---
129 452 €3 649 €2 480 €5 803 €---
139 641 €3 503 €2 333 €6 139 €---
149 834 €3 351 €2 181 €6 484 €---
1510 031 €3 194 €2 024 €6 837 €---
1610 232 €3 031 €1 862 €7 201 €---
1710 436 €2 863 €1 694 €7 573 €---
1810 645 €2 689 €1 520 €7 956 €---
1910 858 €2 509 €1 340 €8 349 €---
2011 075 €2 323 €1 154 €8 752 €---
2111 297 €2 130 €961 €9 166 €---
2211 522 €1 931 €762 €9 591 €---
2311 753 €1 725 €556 €10 028 €---
2411 988 €1 512 €343 €10 476 €---
2512 228 €1 292 €122 €10 936 €---
TOTAL243 502 €134 150 €55 018 €109 352 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 109 352 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 602 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 596 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 596 €-6 420 €+8 016 €
2+1 596 €0 €+1 596 €
3+1 596 €0 €+1 596 €
4+1 596 €0 €+1 596 €
5+1 596 €0 €+1 596 €
6+1 596 €0 €+1 596 €
7+1 596 €0 €+1 596 €
8+1 596 €0 €+1 596 €
9+1 596 €+1 448 €+148 €
10+1 596 €+1 547 €+49 €
11+1 596 €+1 643 €-47 €
12+1 596 €+1 741 €-145 €
13+1 596 €+1 842 €-246 €
14+1 596 €+1 945 €-349 €
15+1 596 €+2 051 €-455 €
16+1 596 €+2 160 €-564 €
17+1 596 €+2 272 €-676 €
18+1 596 €+2 387 €-791 €
19+1 596 €+2 505 €-909 €
20+1 596 €+2 626 €-1 030 €
21+1 596 €+2 750 €-1 154 €
22+1 596 €+2 877 €-1 281 €
23+1 596 €+3 008 €-1 412 €
24+1 596 €+3 143 €-1 547 €
25+1 596 €+3 281 €-1 685 €
Total+39 900 €+32 806 €+7 094 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 100 jours
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