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Appartement

VilleTours (37)
Surface71.95m²
Coût Total169 472€
Loyer Annuel10 444€
Rentabilité6.16%
Cashflow/mois-114€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 900 €
Surface : 71.95 m²
Prix au m² : 1 666,44 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Nombre d'égages : 9, Nombre de WC : 1

TOURS : Idéal premier achat/ investissement, découvrez ce appartement de plain-pied de 72m2 environ, proche de commodités et transports. Il est comprend une entrée avec placards, un salon-salle à manger donnant sur un balcon, cuisine, salle de bains, deux chambres. Le logement dispose également d'une cave. Contactez-nous au 02.47.717.717.. - https://www.brosset-immobilier.fr/nos-baremes/bareme-vente

Ville : Tours
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37000
Coordonnées : 47.374143, 0.712510
Total : 169 472€
Prix d'acquisition : 119 900€
Travaux : 39 980€
Valeur du bien : 159 880€
Frais de notaire : 9 592€
Coût estimé : 9 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71.95m²
Loyer prédit : 12.10€/m²/mois
Fourchette : 9.56€ - 15.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 870€/mois
Loyer annuel estimé : 10444€/an
Fourchette totale : 688€ - 1102€/mois
Fourchette annuelle : 8251€ - 13218€/an
Rentabilité brute :6.16%
Fourchette de rentabilité :4.87% - 7.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 691,18 €/m²
Basé sur :145 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :121 680 €
Prix d'achat :119 900 €
Décote à l'achat :-1 780€ (-1.5%)
Marge achat-revente :-47 792€ (-39.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :169 472€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :829,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :67,79€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 897,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 362,98€
Coût de l'assurance :20 336,64€
Taxe foncière : 1 044,36€/an
Soit par mois : 87,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 870,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 984,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-113,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 228 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 72 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique par le remplacement des fenêtres.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique ancien.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique de l'eau chaude.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris peinture et vérification des installations électriques et de plomberie.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage des murs et du sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - nécessité de rénovation complète pour mise aux normes.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2.7/5 visible - chambres nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2.7/5 visible - rafraîchissement nécessaire pour les chambres.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 980 €(556 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 200€
    Parquet flottant: 22 m² × 100€/m² = 2200€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:880€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 40€/m² = 880€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tours (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 870 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 444 €/an
Calcul : 870 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 504 €/an
Base de calcul : Emprunt de 169 472 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 813 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 044 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 980 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 341 €
Revenus locatifs : +10 444 €
Charges déductibles : -47 341 €
Résultat foncier Année 1 : -36 898 €(Déficit de 36 898 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 498 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 361 €/an
Revenus locatifs : +10 444 €
Charges déductibles : -7 361 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 082 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15497.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 935 €(65% de 119 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 834 €/an
Calcul : 77 935 € × 3,636% = 2 834 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 444 €47 347 €5 509 €-36 903 €21 400 €15 503 €15 503 €
210 652 €7 218 €5 361 €3 434 €--12 069 €
310 865 €7 065 €5 207 €3 800 €--8 269 €
411 083 €6 906 €5 049 €4 176 €--4 092 €
511 304 €6 743 €4 885 €4 562 €---
611 531 €6 573 €4 716 €4 957 €---
711 761 €6 398 €4 541 €5 363 €---
811 996 €6 218 €4 360 €5 779 €---
912 236 €6 031 €4 173 €6 206 €---
1012 481 €5 838 €3 980 €6 643 €---
1112 731 €5 638 €3 780 €7 092 €---
1212 985 €5 432 €3 574 €7 553 €---
1313 245 €5 219 €3 361 €8 026 €---
1413 510 €4 999 €3 141 €8 511 €---
1513 780 €4 771 €2 913 €9 009 €---
1614 056 €4 536 €2 678 €9 520 €---
1714 337 €4 293 €2 435 €10 044 €---
1814 623 €4 042 €2 184 €10 582 €---
1914 916 €3 782 €1 925 €11 134 €---
2015 214 €3 514 €1 656 €11 700 €---
2115 519 €3 237 €1 379 €12 281 €---
2215 829 €2 951 €1 093 €12 878 €---
2316 146 €2 655 €797 €13 491 €---
2416 468 €2 349 €491 €14 119 €---
2516 798 €2 033 €175 €14 765 €---
TOTAL334 510 €165 788 €79 363 €168 722 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 168 722 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 444 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 193 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 193 €-6 420 €+8 613 €
2+2 193 €0 €+2 193 €
3+2 193 €0 €+2 193 €
4+2 193 €0 €+2 193 €
5+2 193 €+141 €+2 052 €
6+2 193 €+1 487 €+706 €
7+2 193 €+1 609 €+584 €
8+2 193 €+1 734 €+459 €
9+2 193 €+1 862 €+331 €
10+2 193 €+1 993 €+200 €
11+2 193 €+2 128 €+65 €
12+2 193 €+2 266 €-73 €
13+2 193 €+2 408 €-215 €
14+2 193 €+2 553 €-360 €
15+2 193 €+2 703 €-510 €
16+2 193 €+2 856 €-663 €
17+2 193 €+3 013 €-820 €
18+2 193 €+3 174 €-981 €
19+2 193 €+3 340 €-1 147 €
20+2 193 €+3 510 €-1 317 €
21+2 193 €+3 684 €-1 491 €
22+2 193 €+3 863 €-1 670 €
23+2 193 €+4 047 €-1 854 €
24+2 193 €+4 236 €-2 043 €
25+2 193 €+4 429 €-2 236 €
Total+54 825 €+50 616 €+4 209 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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