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Appartement

VilleArras (62)
Surface79.68m²
Coût Total178 780€
Loyer Annuel10 374€
Rentabilité5.80%
Cashflow/mois-150€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 126 000 €
Surface : 79.68 m²
Prix au m² : 1 581,33 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : collectif, Nombre d'égages : 17, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

À VENDRE : Appartement exceptionnel situé en plein cœur d'Arras, ce bien rare sur le marché est une véritable opportunité à ne pas manquer. Dès votre entrée, vous serez séduit par la luminosité qui inonde chaque pièce grâce à ses grandes fenêtres offrant une vue dégagée sur la ville. Cet appartement spacieux se distingue par ses grandes pièces, idéales pour accueillir votre famille ou vos amis. Situé dans un quartier dynamique, vous bénéficierez de la proximité immédiate des commerces, restaurants et autres commodités. La vie urbaine à votre porte, tout en profitant du calme d'un appartement bien agencé.

N'attendez plus pour visiter ce bien et laissez vous charmer par son potentiel ! Contactez nous dès aujourd'hui pour organiser une visite et découvrir par vous-même tout ce que cet appartement a à offrir. - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Arras-62000/855

Ville : Arras
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62000
Coordonnées : 50.291203, 2.769967
Total : 178 780€
Prix d'acquisition : 126 000€
Travaux : 42 700€
Valeur du bien : 168 700€
Frais de notaire : 10 080€
Coût estimé : 10 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79.68m²
Loyer prédit : 10.85€/m²/mois
Fourchette : 8.71€ - 13.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 865€/mois
Loyer annuel estimé : 10374€/an
Fourchette totale : 694€ - 1077€/mois
Fourchette annuelle : 8326€ - 12926€/an
Rentabilité brute :5.80%
Fourchette de rentabilité :4.66% - 7.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 427,32 €/m²
Basé sur :292 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :193 408 €
Prix d'achat :126 000 €
Décote à l'achat :-67 408€ (-34.9%)
Marge achat-revente :14 628€ (7.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :178 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :875,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :52,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 928,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 005,99€
Coût de l'assurance :15 643,25€
Taxe foncière : 1 037,42€/an
Soit par mois : 86,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 864,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 014,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-150,04€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 224 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 79.68 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 700 €(536 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:720€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Arras (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 865 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 374 €/an
Calcul : 865 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 824 €/an
Base de calcul : Emprunt de 178 780 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 626 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 037 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 187 €
Revenus locatifs : +10 374 €
Charges déductibles : -50 187 €
Résultat foncier Année 1 : -39 813 €(Déficit de 39 813 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 413 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 487 €/an
Revenus locatifs : +10 374 €
Charges déductibles : -7 487 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 887 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18412.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 126 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 900 €(65% de 126 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 978 €/an
Calcul : 81 900 € × 3,636% = 2 978 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 374 €50 192 €5 829 €-39 818 €21 400 €18 418 €18 418 €
210 582 €7 336 €5 672 €3 246 €--15 172 €
310 793 €7 173 €5 510 €3 620 €--11 553 €
411 009 €7 006 €5 343 €4 003 €--7 549 €
511 229 €6 833 €5 170 €4 397 €--3 153 €
611 454 €6 654 €4 991 €4 800 €---
711 683 €6 469 €4 806 €5 214 €---
811 917 €6 278 €4 615 €5 639 €---
912 155 €6 080 €4 417 €6 075 €---
1012 398 €5 876 €4 213 €6 522 €---
1112 646 €5 665 €4 002 €6 981 €---
1212 899 €5 447 €3 784 €7 452 €---
1313 157 €5 221 €3 558 €7 936 €---
1413 420 €4 988 €3 325 €8 432 €---
1513 688 €4 748 €3 085 €8 941 €---
1613 962 €4 499 €2 836 €9 463 €---
1714 242 €4 242 €2 579 €10 000 €---
1814 526 €3 976 €2 313 €10 550 €---
1914 817 €3 701 €2 038 €11 116 €---
2015 113 €3 417 €1 754 €11 696 €---
2115 415 €3 124 €1 461 €12 292 €---
2215 724 €2 821 €1 158 €12 903 €---
2316 038 €2 507 €844 €13 531 €---
2416 359 €2 183 €520 €14 176 €---
2516 686 €1 849 €186 €14 838 €---
TOTAL332 287 €168 285 €84 006 €164 003 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 164 003 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 374 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 179 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 179 €-6 420 €+8 599 €
2+2 179 €0 €+2 179 €
3+2 179 €0 €+2 179 €
4+2 179 €0 €+2 179 €
5+2 179 €0 €+2 179 €
6+2 179 €+494 €+1 685 €
7+2 179 €+1 564 €+615 €
8+2 179 €+1 692 €+487 €
9+2 179 €+1 822 €+357 €
10+2 179 €+1 957 €+222 €
11+2 179 €+2 094 €+85 €
12+2 179 €+2 236 €-57 €
13+2 179 €+2 381 €-202 €
14+2 179 €+2 529 €-350 €
15+2 179 €+2 682 €-503 €
16+2 179 €+2 839 €-660 €
17+2 179 €+3 000 €-821 €
18+2 179 €+3 165 €-986 €
19+2 179 €+3 335 €-1 156 €
20+2 179 €+3 509 €-1 330 €
21+2 179 €+3 687 €-1 508 €
22+2 179 €+3 871 €-1 692 €
23+2 179 €+4 059 €-1 880 €
24+2 179 €+4 253 €-2 074 €
25+2 179 €+4 451 €-2 272 €
Total+54 475 €+49 201 €+5 274 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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