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Achat maison

Bien expiré
VilleVagney (88)
Surface170m²
Coût Total238 392€
Loyer Annuel17 416€
Rentabilité7.31%
Cashflow/mois+43€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 900 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 999,41 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Terrasse, Surface de 170 m², 8 Pièces, 6 Chambres, Une entrée

Melanie WALTER We Invest vous propose :

Superbe maison familiale 8 pièces - 6 chambres - Extérieur agréable

Découvrez cette magnifique maison familiale de 8 pièces, offrant de beaux volumes et un cadre de vie idéal pour une grande famille ou pour recevoir en toute convivialité.

Dès l'entrée, vous serez séduit par une pièce de vie spacieuse et lumineuse, parfaite pour les moments de partage. La maison dispose de 6 chambres confortables, permettant à chacun de bénéficier de son propre espace, ainsi que de multiples possibilités d'aménagement (bureau, salle de jeux, chambre d'amis..).

L'extérieur, soigneusement aménagé, constitue un véritable havre de paix, idéal pour profiter des beaux jours, organiser des repas en plein air ou laisser les enfants jouer en toute tranquillité.

Les atouts :

Maison spacieuse et fonctionnelle

6 chambres- idéale grande famille

Volumes généreux et belle luminosité

Extérieur agréable (jardin / terrasse selon aménagement)

Fort potentiel pour s'adapter à tous vos projets de vie

Une maison rare, alliant confort, espace et qualité de vie, à découvrir sans tarder.

À visiter rapidement ! -- Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv. fr

Cette annonce immobilière est rédigée sous la responsabilité de votre agent commercial. Contactez Mélanie WALTER N° RSAC : 992 890 947 EPINAL

Ville : Vagney
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88120
Coordonnées : 48.032170, 6.729830
Total : 238 392€
Prix d'acquisition : 169 900€
Travaux : 54 900€
Valeur du bien : 224 800€
Frais de notaire : 13 592€
Coût estimé : 13 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170m²
Loyer prédit : 8.54€/m²/mois
Fourchette : 6.65€ - 10.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 1451€/mois
Loyer annuel estimé : 17416€/an
Fourchette totale : 1130€ - 1864€/mois
Fourchette annuelle : 13562€ - 22366€/an
Rentabilité brute :7.31%
Fourchette de rentabilité :5.69% - 9.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :238 392€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 193,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :69,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 262,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :119 641,96€
Coût de l'assurance :20 859,30€
Taxe foncière : 1 741,60€/an
Soit par mois : 145,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 451,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 408,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :43,22€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 170 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour toutes les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé, nécessite rénovation complète
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour éviter les fuites
Quantité: 1 maison
Raison: Assurer la conformité et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 900 €(323 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:6 800€
    Isolation des combles: 170 m² × 40€/m² = 6800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:15 750€
    Remplacement fenêtres: 21 fenêtres × 750€ = 15750€ (pose incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain = 10000€ (fourniture et main d'œuvre incluses)
  • Chambres - Rénovation lourde:7 200€
    Rénovation chambres: 90 m² × 80€/m² = 7200€ (fourniture et main d'œuvre incluses)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 150€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau = 1150€ (installation incluse)
  • Plomberie générale - Mise aux normes:2 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 maison = 2000€ (fourniture et main d'œuvre incluses)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Vagney (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 550€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 451 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 416 €/an
Calcul : 1 451 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 239 €/an
Base de calcul : Emprunt de 238 392 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 834 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 742 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 715 €
Revenus locatifs : +17 416 €
Charges déductibles : -65 715 €
Résultat foncier Année 1 : -48 299 €(Déficit de 48 299 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 899 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 815 €/an
Revenus locatifs : +17 416 €
Charges déductibles : -10 815 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 601 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26899.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 435 €(65% de 169 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 016 €/an
Calcul : 110 435 € × 3,636% = 4 016 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 416 €65 723 €8 247 €-48 307 €21 400 €26 907 €26 907 €
217 764 €10 607 €8 031 €7 158 €--19 749 €
318 120 €10 383 €7 807 €7 737 €--12 013 €
418 482 €10 151 €7 575 €8 331 €--3 682 €
518 852 €9 911 €7 335 €8 940 €---
619 229 €9 663 €7 087 €9 566 €---
719 613 €9 406 €6 830 €10 208 €---
820 006 €9 139 €6 563 €10 866 €---
920 406 €8 863 €6 287 €11 542 €---
1020 814 €8 578 €6 002 €12 236 €---
1121 230 €8 282 €5 706 €12 948 €---
1221 655 €7 975 €5 399 €13 679 €---
1322 088 €7 658 €5 082 €14 430 €---
1422 529 €7 329 €4 753 €15 200 €---
1522 980 €6 989 €4 413 €15 991 €---
1623 440 €6 637 €4 061 €16 803 €---
1723 908 €6 272 €3 696 €17 637 €---
1824 387 €5 894 €3 318 €18 493 €---
1924 874 €5 502 €2 926 €19 372 €---
2025 372 €5 097 €2 521 €20 275 €---
2125 879 €4 677 €2 101 €21 202 €---
2226 397 €4 243 €1 667 €22 154 €---
2326 925 €3 793 €1 217 €23 132 €---
2427 463 €3 327 €751 €24 137 €---
2528 013 €2 844 €268 €25 169 €---
TOTAL557 841 €238 941 €119 642 €318 899 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 318 899 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 416 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 657 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 657 €-6 420 €+10 077 €
2+3 657 €0 €+3 657 €
3+3 657 €0 €+3 657 €
4+3 657 €0 €+3 657 €
5+3 657 €+1 577 €+2 080 €
6+3 657 €+2 870 €+787 €
7+3 657 €+3 062 €+595 €
8+3 657 €+3 260 €+397 €
9+3 657 €+3 463 €+194 €
10+3 657 €+3 671 €-14 €
11+3 657 €+3 885 €-228 €
12+3 657 €+4 104 €-447 €
13+3 657 €+4 329 €-672 €
14+3 657 €+4 560 €-903 €
15+3 657 €+4 797 €-1 140 €
16+3 657 €+5 041 €-1 384 €
17+3 657 €+5 291 €-1 634 €
18+3 657 €+5 548 €-1 891 €
19+3 657 €+5 812 €-2 155 €
20+3 657 €+6 082 €-2 425 €
21+3 657 €+6 361 €-2 704 €
22+3 657 €+6 646 €-2 989 €
23+3 657 €+6 940 €-3 283 €
24+3 657 €+7 241 €-3 584 €
25+3 657 €+7 551 €-3 894 €
Total+91 425 €+95 670 €+-4 245 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 228 jours
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