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Achat maison

Bien expiré
VilleVagney (88)
Surface170
Coût Total238 392
Loyer Annuel17 416
Rentabilité7.31%
Cashflow/mois+43
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 900 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 999,41 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Terrasse, Surface de 170 m², 8 Pièces, 6 Chambres, Une entrée

Melanie WALTER We Invest vous propose :

Superbe maison familiale 8 pièces - 6 chambres - Extérieur agréable

Découvrez cette magnifique maison familiale de 8 pièces, offrant de beaux volumes et un cadre de vie idéal pour une grande famille ou pour recevoir en toute convivialité.

Dès l'entrée, vous serez séduit par une pièce de vie spacieuse et lumineuse, parfaite pour les moments de partage. La maison dispose de 6 chambres confortables, permettant à chacun de bénéficier de son propre espace, ainsi que de multiples possibilités d'aménagement (bureau, salle de jeux, chambre d'amis..).

L'extérieur, soigneusement aménagé, constitue un véritable havre de paix, idéal pour profiter des beaux jours, organiser des repas en plein air ou laisser les enfants jouer en toute tranquillité.

Les atouts :

Maison spacieuse et fonctionnelle

6 chambres- idéale grande famille

Volumes généreux et belle luminosité

Extérieur agréable (jardin / terrasse selon aménagement)

Fort potentiel pour s'adapter à tous vos projets de vie

Une maison rare, alliant confort, espace et qualité de vie, à découvrir sans tarder.

À visiter rapidement ! -- Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv. fr

Cette annonce immobilière est rédigée sous la responsabilité de votre agent commercial. Contactez Mélanie WALTER N° RSAC : 992 890 947 EPINAL

Ville : Vagney
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88120
Coordonnées : 48.032170, 6.729830
Total : 238 392
Prix d'acquisition : 169 900
Travaux : 54 900
Valeur du bien : 224 800
Frais de notaire : 13 592
Coût estimé : 13 592
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170
Loyer prédit : 8.54€/m²/mois
Fourchette : 6.65€ - 10.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 1451€/mois
Loyer annuel estimé : 17416€/an
Fourchette totale : 1130€ - 1864€/mois
Fourchette annuelle : 13562€ - 22366€/an
Rentabilité brute :7.31%
Fourchette de rentabilité :5.69% - 9.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :238 392
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 193,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :69,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 262,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :119 641,96
Coût de l'assurance :20 859,30
Taxe foncière : 1 741,60€/an
Soit par mois : 145,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 451,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 408,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :43,22€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 170 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour toutes les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé, nécessite rénovation complète
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour éviter les fuites
Quantité: 1 maison
Raison: Assurer la conformité et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 900(323 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:6 800
    Isolation des combles: 170 m² × 40€/m² = 6800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:15 750
    Remplacement fenêtres: 21 fenêtres × 750€ = 15750€ (pose incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain = 10000€ (fourniture et main d'œuvre incluses)
  • Chambres - Rénovation lourde:7 200
    Rénovation chambres: 90 m² × 80€/m² = 7200€ (fourniture et main d'œuvre incluses)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 150
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau = 1150€ (installation incluse)
  • Plomberie générale - Mise aux normes:2 000
    Mise aux normes plomberie: 1 maison = 2000€ (fourniture et main d'œuvre incluses)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Vagney (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 550✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 451 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 416 €/an
Calcul : 1 451 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 239 €/an
Base de calcul : Emprunt de 238 392 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 834 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 742 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 715
Revenus locatifs : +17 416
Charges déductibles : -65 715
Résultat foncier Année 1 : -48 299(Déficit de 48 299 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 899
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 815 €/an
Revenus locatifs : +17 416
Charges déductibles : -10 815
Résultat foncier Années 2+ : 6 601 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26899.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 435(65% de 169 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 016 €/an
Calcul : 110 435 € × 3,636% = 4 016
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 41665 7238 247-48 30721 400 €26 907 €26 907 €
217 76410 6078 0317 158--19 749 €
318 12010 3837 8077 737--12 013 €
418 48210 1517 5758 331--3 682 €
518 8529 9117 3358 940---
619 2299 6637 0879 566---
719 6139 4066 83010 208---
820 0069 1396 56310 866---
920 4068 8636 28711 542---
1020 8148 5786 00212 236---
1121 2308 2825 70612 948---
1221 6557 9755 39913 679---
1322 0887 6585 08214 430---
1422 5297 3294 75315 200---
1522 9806 9894 41315 991---
1623 4406 6374 06116 803---
1723 9086 2723 69617 637---
1824 3875 8943 31818 493---
1924 8745 5022 92619 372---
2025 3725 0972 52120 275---
2125 8794 6772 10121 202---
2226 3974 2431 66722 154---
2326 9253 7931 21723 132---
2427 4633 32775124 137---
2528 0132 84426825 169---
TOTAL557 841238 941119 642318 89921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 318 899
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 416 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 657 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 657-6 420+10 077
2+3 6570+3 657
3+3 6570+3 657
4+3 6570+3 657
5+3 657+1 577+2 080
6+3 657+2 870+787
7+3 657+3 062+595
8+3 657+3 260+397
9+3 657+3 463+194
10+3 657+3 671-14
11+3 657+3 885-228
12+3 657+4 104-447
13+3 657+4 329-672
14+3 657+4 560-903
15+3 657+4 797-1 140
16+3 657+5 041-1 384
17+3 657+5 291-1 634
18+3 657+5 548-1 891
19+3 657+5 812-2 155
20+3 657+6 082-2 425
21+3 657+6 361-2 704
22+3 657+6 646-2 989
23+3 657+6 940-3 283
24+3 657+7 241-3 584
25+3 657+7 551-3 894
Total+91 425+95 670+-4 245
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 92 jours
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