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Appartement à vendre

VilleSeyne-sur-Mer (83)
Surface37m²
Coût Total112 370€
Loyer Annuel7 276€
Rentabilité6.48%
Cashflow/mois-44€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 62 000 €
Surface : 37 m²
Prix au m² : 1 675,68 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, 1 chambre, Pas de cave

A vendre T2 loué au coeur de La Seyne.

Situé au 1er étage d'une petite copropriété, cet appartement de 37m² environ se compose comme suit :

  • un séjour avec cuisine ouverte
  • une chambre
  • une salle d'eau
  • toilettes séparés

Contactez moi pour une visite!

Cette annonce référence 298292 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier MAGALI CARTA (EI) immatriculé au RSAC de TOULON (83000) sous le numéro 88469509900017.

Prix du bien : 62 000,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours. Nombre de lots : 5 Charges prévisionnelles annuelles : 1,00 euros

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 14/07/2025 Score DPE : 299 kWhEP/m²/an Score GES : 9 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 910.00 euros et 1270.00 euros par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Seyne-sur-Mer
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83500
Coordonnées : 43.104314, 5.879561
Total : 112 370€
Prix d'acquisition : 62 000€
Travaux : 45 410€
Valeur du bien : 107 410€
Frais de notaire : 4 960€
Coût estimé : 4 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 37m²
Loyer prédit : 16.39€/m²/mois
Fourchette : 12.63€ - 21.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 606€/mois
Loyer annuel estimé : 7276€/an
Fourchette totale : 467€ - 787€/mois
Fourchette annuelle : 5609€ - 9439€/an
Rentabilité brute :6.48%
Fourchette de rentabilité :4.99% - 8.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 449,34 €/m²
Basé sur :525 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :90 626 €
Prix d'achat :62 000 €
Décote à l'achat :-28 626€ (-31.6%)
Marge achat-revente :-21 744€ (-24.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 370€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :556,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :32,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 589,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 592,65€
Coût de l'assurance :9 832,38€
Taxe foncière : 727,62€/an
Soit par mois : 60,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 0,08€/mois
Soit par an : 1,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 606,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 650,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-43,68€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 299 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 37 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état avec électroménager obsolète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état mauvais présumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 410 €(1 227 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:3 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 700€ = 2800€, Main d'œuvre: 400€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 400€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres - Peinture:360€
    Peinture murs/plafonds: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: 40€
  • Salon - Peinture:450€
    Peinture murs/plafonds: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Seyne-sur-Mer (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 606 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 276 €/an
Calcul : 606 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 772 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 370 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 393 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 728 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 €/an
Calcul : 0 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 410 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 304 €
Revenus locatifs : +7 276 €
Charges déductibles : -50 304 €
Résultat foncier Année 1 : -43 028 €(Déficit de 43 028 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 628 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 894 €/an
Revenus locatifs : +7 276 €
Charges déductibles : -4 894 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 382 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21627.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 62 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 300 €(65% de 62 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 465 €/an
Calcul : 40 300 € × 3,636% = 1 465 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 276 €50 308 €3 776 €-43 031 €21 400 €21 631 €21 631 €
27 422 €4 797 €3 675 €2 624 €--19 007 €
37 570 €4 694 €3 572 €2 877 €--16 130 €
47 722 €4 586 €3 464 €3 135 €--12 995 €
57 876 €4 475 €3 353 €3 401 €--9 594 €
68 034 €4 360 €3 239 €3 673 €--5 921 €
78 194 €4 242 €3 120 €3 953 €--1 969 €
88 358 €4 119 €2 997 €4 239 €---
98 525 €3 992 €2 870 €4 534 €---
108 696 €3 860 €2 738 €4 836 €---
118 870 €3 724 €2 602 €5 146 €---
129 047 €3 583 €2 461 €5 464 €---
139 228 €3 438 €2 316 €5 790 €---
149 413 €3 287 €2 165 €6 126 €---
159 601 €3 131 €2 009 €6 470 €---
169 793 €2 970 €1 848 €6 823 €---
179 989 €2 803 €1 681 €7 186 €---
1810 188 €2 630 €1 508 €7 558 €---
1910 392 €2 452 €1 330 €7 940 €---
2010 600 €2 267 €1 145 €8 333 €---
2110 812 €2 076 €954 €8 736 €---
2211 028 €1 878 €756 €9 150 €---
2311 249 €1 674 €552 €9 575 €---
2411 474 €1 462 €340 €10 012 €---
2511 703 €1 243 €121 €10 460 €---
TOTAL233 059 €128 051 €54 593 €105 008 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 105 008 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 276 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 528 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 528 €-6 420 €+7 948 €
2+1 528 €0 €+1 528 €
3+1 528 €0 €+1 528 €
4+1 528 €0 €+1 528 €
5+1 528 €0 €+1 528 €
6+1 528 €0 €+1 528 €
7+1 528 €0 €+1 528 €
8+1 528 €+681 €+847 €
9+1 528 €+1 360 €+168 €
10+1 528 €+1 451 €+77 €
11+1 528 €+1 544 €-16 €
12+1 528 €+1 639 €-111 €
13+1 528 €+1 737 €-209 €
14+1 528 €+1 838 €-310 €
15+1 528 €+1 941 €-413 €
16+1 528 €+2 047 €-519 €
17+1 528 €+2 156 €-628 €
18+1 528 €+2 267 €-739 €
19+1 528 €+2 382 €-854 €
20+1 528 €+2 500 €-972 €
21+1 528 €+2 621 €-1 093 €
22+1 528 €+2 745 €-1 217 €
23+1 528 €+2 873 €-1 345 €
24+1 528 €+3 003 €-1 475 €
25+1 528 €+3 138 €-1 610 €
Total+38 200 €+31 503 €+6 697 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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