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Appartement 53000

VilleLaval (53)
Surface70
Coût Total137 632
Loyer Annuel8 207
Rentabilité5.96%
Cashflow/mois-242
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 900 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 427,14 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 5, Cave, Mandat exclusif, Balcon

A 800 mètres de la gare SNCF, exclusivité TDM53 - THE DOOR MAN IMMOBILIER.


Appartement de deux chambres avec possibilité de retrouver très facilement ses trois chambres initiales. Deux balcons, cuisine récente, parking privatif, cave et local à vélo commun. Bien soumis au statut juridique de la Copropriété. Nb de lots : 30. Charges annuelles de copropriété (Montant moyen annuel quote-part du budget prévisionnel vendeur) : 1536 €. Prix 99900 €. Honoraires d'agence 5.27 % TTC inclus à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 94900 €. DPE : E. Litige : Pas de litige en cours. Conseiller en immobilier : MINAUD Romain (EI). RSAC : 832 865 190. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : https://georisques.gouv.fr. Sur ce site seront également consultables une fiche d'information sur les obligations de débroussaillement et une carte des zones soumises à cette obligation. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de MINAUD Romain (EI), mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SASU THE DOOR MAN France immatriculé au RSAC, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société THE DOOR MAN France SASU. - https://thedoorman.immo/nos-concessions/concession-mayenne/53/honoraires.html

Ville : Laval
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53000
Coordonnées : 48.069993, -0.751705
Total : 137 632
Prix d'acquisition : 99 900
Travaux : 29 740
Valeur du bien : 129 640
Frais de notaire : 7 992
Coût estimé : 7 992
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70
Loyer prédit : 9.77€/m²/mois
Fourchette : 7.63€ - 12.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 684€/mois
Loyer annuel estimé : 8207€/an
Fourchette totale : 534€ - 876€/mois
Fourchette annuelle : 6406€ - 10515€/an
Rentabilité brute :5.96%
Fourchette de rentabilité :4.65% - 7.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 783,77 €/m²
Basé sur :220 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :124 864
Prix d'achat :99 900
Décote à l'achat :-24 964 (-20.0%)
Marge achat-revente :-12 768€ (-10.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :137 632
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :689,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :40,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 729,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 073,47
Coût de l'assurance :12 042,80
Taxe foncière : 820,69€/an
Soit par mois : 68,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 128,00€/mois
Soit par an : 1 536,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 683,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 925,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-241,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 231 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement léger souhaitable
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 740(425 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:5 040
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€, Main d'œuvre: 840€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:800
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs/plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Peinture:400
    Peinture murs/plafonds: 10 m² × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Laval (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 740✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 684 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 207 €/an
Calcul : 684 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 757 €/an
Base de calcul : Emprunt de 137 632 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 482 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 821 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 536 €/an
Calcul : 128 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 740
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 335
Revenus locatifs : +8 207
Charges déductibles : -37 335
Résultat foncier Année 1 : -29 128(Déficit de 29 128 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 728
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 595 €/an
Revenus locatifs : +8 207
Charges déductibles : -7 595
Résultat foncier Années 2+ : 612 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7728.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 935(65% de 99 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 361 €/an
Calcul : 64 935 € × 3,636% = 2 361
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 20737 3404 761-29 13321 400 €7 733 €7 733 €
28 3717 4754 636896--6 837 €
38 5387 3464 5071 193--5 644 €
48 7097 2124 3741 497--4 147 €
58 8837 0734 2351 810--2 337 €
69 0616 9304 0922 131--206 €
79 2426 7813 9432 461---
89 4276 6283 7892 800---
99 6166 4683 6303 147---
109 8086 3033 4653 505---
1110 0046 1323 2943 872---
1210 2045 9563 1174 249---
1310 4085 7722 9344 636---
1410 6165 5832 7445 034---
1510 8295 3862 5485 443---
1611 0455 1832 3445 863---
1711 2664 9722 1346 294---
1811 4924 7541 9156 738---
1911 7214 5281 6897 194---
2011 9564 2941 4557 662---
2112 1954 0521 2138 143---
2212 4393 8019628 638---
2312 6883 5417029 147---
2412 9413 2724339 670---
2513 2002 99315510 207---
TOTAL262 868169 77369 07393 09521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 93 095
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 207 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 723 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 723-6 420+8 143
2+1 7230+1 723
3+1 7230+1 723
4+1 7230+1 723
5+1 7230+1 723
6+1 7230+1 723
7+1 723+677+1 046
8+1 723+840+883
9+1 723+944+779
10+1 723+1 051+672
11+1 723+1 161+562
12+1 723+1 275+448
13+1 723+1 391+332
14+1 723+1 510+213
15+1 723+1 633+90
16+1 723+1 759-36
17+1 723+1 888-165
18+1 723+2 021-298
19+1 723+2 158-435
20+1 723+2 299-576
21+1 723+2 443-720
22+1 723+2 591-868
23+1 723+2 744-1 021
24+1 723+2 901-1 178
25+1 723+3 062-1 339
Total+43 075+27 928+15 147
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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