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Appartement 4 pièces 81 m²

Bien expiré
VilleBoulogne-sur-Mer (62)
Surface81m²
Coût Total158 420€
Loyer Annuel9 524€
Rentabilité6.01%
Cashflow/mois-162€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 124 000 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 1 530,86 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Nombre d'étages : 4, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Résidence sécurisée avec ascenseur 80,6 m² Parking privatif Box/Cave Braga Immobilier 28 Boulevard Pasteur Le Portel 34 Rue de la Porte Neuve Boulogne-sur-Mer Jean-Baptiste Lecaille Agent immobilier depuis plus de 10 ans 06 89 36 46 56 SIRET : 81464000900019 Les atouts majeurs Hyper-centre : toutes les commodités au pied de la résidence Ascenseur dans une copropriété récente (2 ans) Chaudière 5 ans Bel espace de vie lumineux 3 chambres Menuiseries PVC double vitrage Place de parking privative Box / Cave Caractéristiques Surface : 80,6 m² Configuration : entrée, séjour lumineux, cuisine, 3 chambres, salle de bain, WC séparés Étage : avec ascenseur Résidence sécurisée Charges & fiscalité Charges : chauffage, eau, ascenseur, fonds de réserve, femme de ménage, syndic Taxe foncière : 1 400 € Idéal pour Résidence principale en cœur de ville Seniors recherchant confort + ascenseur Famille souhaitant tout faire à pied 135 000 euros

Ville : Boulogne-sur-Mer
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62200
Coordonnées : 50.722100, 1.607199
Total : 158 420€
Prix d'acquisition : 124 000€
Travaux : 24 500€
Valeur du bien : 148 500€
Frais de notaire : 9 920€
Coût estimé : 9 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 9.80€/m²/mois
Fourchette : 7.87€ - 12.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 794€/mois
Loyer annuel estimé : 9524€/an
Fourchette totale : 637€ - 988€/mois
Fourchette annuelle : 7647€ - 11861€/an
Rentabilité brute :6.01%
Fourchette de rentabilité :4.83% - 7.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 576,44 €/m²
Basé sur :344 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :127 691 €
Prix d'achat :124 000 €
Décote à l'achat :-3 691€ (-2.9%)
Marge achat-revente :-30 729€ (-24.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :158 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :793,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :46,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 839,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 506,36€
Coût de l'assurance :13 861,75€
Taxe foncière : 1 400,00€/an
Soit par mois : 116,67€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 793,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 955,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-162,33€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car la chaudière est récente (5 ans) et en bon état.
Quantité: 0
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine vieillissants et nettoyage approfondi.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, baignoire/douche, WC) et carrelage.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement de la peinture et vérification des revêtements de sol dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - peinture un peu usée dans une chambre, bon état général
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs si nécessaire et vérification de l'état du parquet.
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 500 €(302 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car la chaudière est récente (5 ans) et en bon état. Coût total = 0€
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:3 000€
    Peinture murs 32 m²: 30€/m² × 32 = 960€, Parquet flottant 32 m²: 50€/m² × 32 = 1600€, Main d'œuvre: 440€
  • Salon:1 500€
    Peinture murs 25 m²: 30€/m² × 25 = 750€, Main d'œuvre: 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boulogne-sur-Mer (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 794 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 524 €/an
Calcul : 794 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 475 €/an
Base de calcul : Emprunt de 158 420 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 554 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 400 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 930 €
Revenus locatifs : +9 524 €
Charges déductibles : -31 930 €
Résultat foncier Année 1 : -22 406 €(Déficit de 22 406 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 006 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 430 €/an
Revenus locatifs : +9 524 €
Charges déductibles : -7 430 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 094 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1006.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 124 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 80 600 €(65% de 124 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 931 €/an
Calcul : 80 600 € × 3,636% = 2 931 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 524 €31 935 €5 480 €-22 411 €21 400 €1 011 €1 011 €
29 714 €7 291 €5 337 €2 423 €---
39 908 €7 143 €5 188 €2 766 €---
410 106 €6 989 €5 034 €3 118 €---
510 309 €6 829 €4 875 €3 479 €---
610 515 €6 664 €4 710 €3 851 €---
710 725 €6 493 €4 539 €4 232 €---
810 940 €6 316 €4 362 €4 624 €---
911 158 €6 133 €4 178 €5 026 €---
1011 381 €5 943 €3 988 €5 439 €---
1111 609 €5 746 €3 792 €5 863 €---
1211 841 €5 542 €3 588 €6 299 €---
1312 078 €5 332 €3 377 €6 747 €---
1412 320 €5 113 €3 159 €7 207 €---
1512 566 €4 887 €2 933 €7 679 €---
1612 817 €4 653 €2 698 €8 165 €---
1713 074 €4 410 €2 456 €8 663 €---
1813 335 €4 159 €2 205 €9 176 €---
1913 602 €3 899 €1 945 €9 703 €---
2013 874 €3 630 €1 675 €10 244 €---
2114 151 €3 351 €1 396 €10 801 €---
2214 434 €3 062 €1 108 €11 372 €---
2314 723 €2 763 €808 €11 960 €---
2415 018 €2 453 €499 €12 564 €---
2515 318 €2 132 €178 €13 186 €---
TOTAL305 041 €152 868 €79 506 €152 173 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 152 173 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 524 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 000 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 000 €-6 420 €+8 420 €
2+2 000 €+423 €+1 577 €
3+2 000 €+830 €+1 170 €
4+2 000 €+935 €+1 065 €
5+2 000 €+1 044 €+956 €
6+2 000 €+1 155 €+845 €
7+2 000 €+1 270 €+730 €
8+2 000 €+1 387 €+613 €
9+2 000 €+1 508 €+492 €
10+2 000 €+1 632 €+368 €
11+2 000 €+1 759 €+241 €
12+2 000 €+1 890 €+110 €
13+2 000 €+2 024 €-24 €
14+2 000 €+2 162 €-162 €
15+2 000 €+2 304 €-304 €
16+2 000 €+2 449 €-449 €
17+2 000 €+2 599 €-599 €
18+2 000 €+2 753 €-753 €
19+2 000 €+2 911 €-911 €
20+2 000 €+3 073 €-1 073 €
21+2 000 €+3 240 €-1 240 €
22+2 000 €+3 412 €-1 412 €
23+2 000 €+3 588 €-1 588 €
24+2 000 €+3 769 €-1 769 €
25+2 000 €+3 956 €-1 956 €
Total+50 000 €+45 652 €+4 348 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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